관리처분계획일 이후 조합원입주권 승계취득했다면 대체주택 비과세 안돼

A주택을 보유하고 있는 강세종 씨는 주택 재개발사업이 집행됨에 따라 2021년 3월 B 주택을 취득해 거주하다가 2024년 2월에 양도했다.

강세종 씨는 A주택의 재개발 사업시행기간 동안 B주택에 1년 이상 거주하는 등 대체주택 특례에 따라 비과세 신고했으나, B주택을 사업시행인가일 전에 취득했다는 이유로 비과세를 적용받지 못해 1억7천300만원의 양도소득세를 납부해야 했다.

이와관련, 대체주택 비과세 특례는 재개발·재건축 사업시행기간 중에 거주하기 위해 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하는 경우에만 적용되며, 사업시행인가일 이전에 취득한 주택은 특례적용에서 제외된다.

이처럼 재개발·재건축 사업시행기간 동안 거주할 대체주택을 취득하는 경우 대체주택을 어느 시점에 취득하고 양도하는지에 따라 비과세 적용이 달라질 수 있기에 비과세 요건에 맞춰 부동산 취득·양도 계획을 미리 준비해야 한다.

또한 사업시행기간 중 거주할 대체주택에 대한 비과세 특례를 적용받기 위해서는 아래 요건을 충족했는지도 미리 확인해야 한다.

조합원입주권을 승계취득한 후 거주하기 위해 취득한 주택을 양도했으나 대체주택 비과세를 적용받지 못한 사례도 있다.

홍길동 씨는 2021년 11월 A조합원입주권을 승계취득하고 2022년 1월 B주택을 취득해 거주하다가 A신축 주택이 완성된 후 2024년 2월 B주택을 양도했다.

홍길동 씨는 A조합원 입주권의 재개발사업시행기간 동안 B주택에서 1년 이상 거주하고 대체주택특례에 따라 비과세 신고했으나, 비과세를 적용받지 못해 9천300만원의 양도소득세를 납부하게 됐다.

현행 대체주택 비과세특례는 재개발·재건축사업으로 기존 보유하던 주택에 계속 거주할 수 없기에 사업시행기간 동안 거주하기 위해 대체주택을 취득·양도하는 경우에 적용하는 것으로, 홍길동 씨는 관리처분계획인가일 이후 조합원입주권을 승계취득 했기에 대체주택 비과세를 특례를 받을 수 없다.

이처럼 조합원입주권을 먼저 승계취득하고 다른 주택을 나중에 취득하는 경우 조합원입주권으로 취득한 주택과 다른 주택 중 먼저 양도하는 주택은 ‘일시적 2주택·1주택+1입주권, 대체주택 비과세특례 등’ 비과세를 적용 받을 수 없다.

결국 조합원입주권이 아닌 관리처분계획인가일 전에 주택을 취득하는 경우 대체주택 비과세 특례 적용이 가능하기에, 재개발·재건축이 예정되거나 진행중인 지역의 주택을 취득할 계획이 있다면 관리처분계획인가일 전에 주택을 취득하는 것이 절세에 도움이 된다.