세대 전원 신축주택에 이사해 1년이상 거주해야 특례적용 가능

1주택자 '주택 또는 입주권' 취득여부 따라 비과세 규정 달리 적용

A주택을 보유하던 이몽룡씨는 B조합원입주권을 취득하고 2021년 3월 B신축주택이 완성되자 B신축주택에 거주하지 않고 2024년 2월 종전주택인 A주택을 양도했다.

이몽룡씨는 B주택이 완성된 후 3년 이내 A주택을 양도해 일시적 1주택+1입주권 특례로 비과세 신고했으나, 비과세가 적용되지 않아 1억1천300만원의 양도소득세를 납부해야 할 처지에 놓이게 됐다.

신축주택 완성 후 일시적 1주택+1입주권 특례를 적용받기 위해서는 세대 전원이 신축주택에 이사해 1년 이상 거주해야 하나, 이몽롱씨의 경우 세대전원이 B신축주택에 거주하지 않아 비과세 특례를 적용받을 수 없게 됐다.

이처럼 조합원입주권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우 일시적 1주택+1입중권 비과세를 특례를 적용받기 위해서는 해당 요건을 충족했는지를 미리 확인해야 한다.

다만, 신축주택에 이사·거주하기 어려운 사정이 있는 경우에는 조합입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다.

한편으론, 입주권 취득 후 3년 이내 종전주택을 양도할 경우 일시적 1주택+1입주권 비과세 요건으로는 △종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원 입주권을 취득할 것 △조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것 △종전주택이 비과세 요건을 갖추었을 것 등 3가지 요건을 모두 충족해야 한다.

또한 입주권 취득 후 3년이 지나 종전주택을 양도시 일시적 1주택+1입주권 비과세 적용을 위해서는 △종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 조합원입주권을 취득할 것 △조합원입주권을 취득한 날부터 3년이 지난 종전주택을 양도할 것 △신축주택이 완성된 후 3년 이내 그 주택으로 세대 전원이 이사해 1년 이상 거주할 것 △종전주택이 비과세 요건을 갖추었을 것 등을 모두 충족해야 한다.

조합원입주권이 아닌 주택을 취득해 일시적 1주택+1조합원 입주권 특례가 적용되지 않은 사례도 있다.

노정음씨는 A와 B주택 등 2주택을 취득해 보유하던 중 재건축사업으로 2022년 3월 B주택이 조합원입주권으로 전환된 후 2024년 3월 A 주택을 양도했다.

노 씨는 B조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 A주택을 양도해 일시적 1주택+1조합원입주권 특례에 해당한다고 보아 비과세 신고했으나, 비과세가 적용되지 않아 1억9천800만원의 양도소득세를 납부해야 한다.

일시적 1주택+1조합원입주권 비과세 특례는 1주택자가 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 승계 취득한 경우에만 적용하는 것으로, 노 씨의 경우 조합원입주권이 아닌 주택을 취득했기에 그 주택이 조합원입주권으로 전환되더라도 일시적 1주택+1조합원입주권 특례가 적용될 수 없다.

다만, 노 씨의 경우 1주택을 보유한 상황에서 주택을 신규취득했기에, B주택 취득일로부터 3년 이내에 A 주택을 양도하는 경우 일시적 1세대2주택 비과세를 특례를 적용받을 수 있다.

결국 1주택자가 주택을 취득했는지, 조합원입주권을 취득했는지에 따라 종전주택을 양도하는 경우에 적용되는 비과세 규정이 달라질 수 있기에 유의해야 한다.