신방수 세무사 著 '부동산 감정평가 세무 가이드북'

“상속재산을 기준시가로 신고했는데 국세청이 따로 감정평가할까요?”

국세청이 ‘편법적인 부의 이전’을 막기 위한 수단으로 ‘부동산 감정평가 강화’라는 칼을 꺼냈다. 올해 감정평가 예산은 작년보다 두 배 이상 더 많은 96억원으로 책정했다. 부동산 감정평가를 두배 이상 늘린다는 의미다.

무턱대로 부동산 가격을 기준시가로 하여 상속세나 취득세를 내는 것은 위험한 선택지다. 시가와 동떨어졌다고 판단되면 과세관청의 감정평가사업 대상이 된다. 감정평가 강화는 올해 국세청을 꿰뚫는 핫 트렌드다.

세금 이슈가 있을 때마다 시의적절하게 책들을 내놓은 베테랑 세법전문가인 신방수 세무사가 또다시 해결사로 나섰다. 국내 최초로 부동산 감정평가를 활용해 절세하는 법을 알려주는 ‘부동산 감정평가 세무 가이드북’을 펴낸 것.

매매사례가액으로 신고하면 손해를 보는 이유는 뭘까? 최근 감정평가 신고가 늘어나는 이유는 뭘까? 국세청의 감정평가사업에 대한 대응책은 뭘까?

이 책은 전문가도 놓치는 세법상 시가평가에 대한 대응전략을 낱낱이 파헤쳤다. 취득세, 부가세, 양도소득세, 상속·증여세법, 법인세법의 시가평가법을 비교하고, 과세관청의 감정평가사업 대응책, 상황별 감정평가 전략을 담았다.

세금 관련 책을 90여권 쓴 신방수 세무사는 이 책에서 부동산 감정평가를 활용한 세목별 절세법을 알려준다. 부동산 관련 세금에 대한 과세관청의 시가 과세 기조가 강화되고 있는 요즘, 시가 과세에 제대로 대응하는 것은 물론이고 더 나아가 세목별로 이를 잘 활용하는 방법을 자세히 소개한다.

각 세법에서 감정평가를 어떤 용도로 사용하는지를 살피면 세목별 절세방법을 찾을 수 있다. 예를 들어 신고 후 매매사례가액이 뒤바뀌는 것을 방지하기 위한 감정평가전략, 토지와 건물의 일괄공급시 감정평가를 활용해 부가가치세와 양도소득세를 줄이는 원리 등이 이에 해당한다.

세무실무에서 감정가액은 △상속세·증여세 신고할 때 △가족간 거래시 시가 참고하고 싶을 때 △건물에 대한 부가세를 줄이고 싶을 때 △양도시 취득가액을 올리고 싶을 때 △토지와 건물, 영업권 등을 구분해 양도세를 신고할 때 △자산 재평가를 하거나 현물출자 등으로 법인 전환을 할 때 많이 사용된다.

건물가액을 줄여 부가세를 줄이고 싶을 때 감정평가는 유용한 수단이 될 수 있다. 양도소득세 신고할 때도 토지와 건물, 영업권 등을 구분하면 장기보유특별공제 적용법이 달라질 수 있다.

무엇보다 세법상 감정평가가 가장 사용될 때는 상속세 또는 증여세를 신고할 때다. 고액의 부동산을 기준시가로 상증세 신고했다가 국세청의 감정평가 대상이 되면 세무조사 통보를 받을 수 있다. 그야말로 낭패다.

신방수 세무사는 감정평가사업 대상이 되는 부동산은 대응책을 갖춰야 하며, 감정평가사업의 대상이 되지 않는 부동산은 매매사례가액에 유의해야 한다고 조언한다. 매매사례가액이 있는 부동산은 평가기준일로부터 소급한 2년 전까지 신고후 결정기한까지 이에 대한 가격이 언제든지 발생할 수 있으므로 시가 변동에 유의해야 한다는 것이다.

이 책은 총 9개의 장과 부록으로 짜였다. 1~3장에서는 부동산 가격과 세무상 쟁점, 세법상 재산 평가방법을 정리했다. 4장~8장까지는 세목별로 감정평가 활용법을 살피고, 9장에서는 실전에서 세목별로 감정평가를 몇 개 받아야 하는지, 언제 받아야 하는지 알아봤다. 마지막 부록에서는 부동산 종류별로 시가 평가방법을 정리했다.

저자인 신방수 세무사는 “부동산 감정평가를 활용한 다양한 절세법을 다뤘다”며 “최근 점점 강화되고 있는 과세관청의 감정평가사 내용 및 이에 대한 대응방법도 체계적으로 다루고, 국세법과 지방세법상의 시가평가제도를 비교해 명확한 세법 적용을 할 수 있도록 심혈을 기울였다”고 설명했다.