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2019.12.06 (금)

경제/기업

[전월세대책]전세보다 저렴한 비용으로 내집마련 지원

新개념의 ‘수익공유형-손익공유형모기지’ 최초 도입…10월초 시행예정

전원세안정화 방안으로 ‘수익공유형-손익공유형’ 모기지가 도입돼, 전세수준 집값인 60%로 주택을 마련하는 방안이 추진된다.

 

국토교통부는 28일 전월세시장 안정화방안의 일환으로 물려받은 유산이 없는 평범한 봉급생활자, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련의 꿈을 이룰수 있도록 주택기금에서 수익 공유형 모기지와 손익 공유형 모기지(Equity Loan) 제도를 국내 최초로 도입, 10월초 시행한다고 밝혔다.

 

최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환돼 전세난이 가중되고 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출위주의 지원은 효과가 제한적인 상황에서 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원해 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정을 제고하겠다는 것이다.

 

이번제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행에 대한 문제를 적극 반영한 것으로, 주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의가 있다는 평이다.

 

정부가 제시한 ‘수익공유형 모기지’는 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하나, 목돈이 부족한 실수요자들에게 전세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련 기회를 제공하는 방식이다.

 

기본구조 주택기금에서 집값의 최대 70%까지 1.5% 금리의 모기지 를 공급하고 주택 매각시, 20년 만기시, 또는 조기 상환시 매각 차익 또는 평가 차익이 발생할 경우 차익의 일부가 주택기금으로 귀속된다.

 

대상자는 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자가 해당되며 대상지역은 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시에서 시행된다.

 

정부는 전세보다 저렴한 비용으로 신혼부부 등의 내집 마련 지원이 가능해 실수요자들의 이자부담 경감 및 건전한 실수요 위주 주거문화 형성을 기대하고 있다.

 

⏝ 수익 공유형 모기지 기본구조(안)

 

지원대상

 

 

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주(시범사업은 생애최초 주택구입자에 한정)

 

대상주택

 

 

전용면적 85㎡이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택

 

지원한도

 

 

‣주택가격의 최대 70% (호당 2억원 한도)

 

‣구입자 연소득 4.5배 이내

 

지원금리

 

 

연 1.5% 고정금리

 

대출기간

 

 

20년 원리금 균등분할 상환(1년 또는 3년 거치)

 

처분이익 상환

 

 

‣①주택매각(3년 이후), ②대출만기 또는 중도상환시 매각이익일부 기금 귀속

 

- 매각이익이 발생할 경우, 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속

 

- 다만, 서민 지원제도임을 감안하여 기금의 최대 수익률 일정비율제한하는 방안 검토(예: 연 5% 내외)

 

* 지분형 모기지와 달리 수익공유형 모기지는 주택가격이 하락할 경우에는 주택기금 손실이 발생하지 않음

 

조기상환

 

 

5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

 

- (~3년) 연 1.8% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 100%)

 

- (3~5년) 연 0.9% (생초 3.3%-1.5%, 금리절감분의 50%)

 

< 조기상환 이자 및 처분이익 환수 적용표 >

 

기간

 

조기상환이자

 

처분이익환수

 

3년 이내

 

 

X

 

5년 이내

 

 

 

5년 초과

 

X

 

 

 

리스크관리

 

 

‣주택기금에서 해당주택에 1순위 근저당권 설정

 

‣제3자 채무인수 불가

 

 

이와함께 ‘손익공유형 모기지’는 전세금 등 일정 수준의 목돈을 가진 무주택 서민이 주택기금으로부터 최대 40%까지 지분성격의 자금을 받아, 사실상 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 내 집을 마련하도록 지원하는 프로그램이다.

 

기본구조는 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 저리 손익 공유형 모기지를 (Equity Loan) 공급하는 내용으로, 지분에 대한 임대료는 초기 5년 1%, 6년차부터 2%, (만기) 20년 일시상황이며 지원한도는 최대 2억원·집값의 최대 40% 이내가 적용된다.

 

이때 주택 매수인은 손익 공유형 모기지 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입하고, 시세차익 및 차손 발생시 기금과 공유하게 된다.

 

대상자는 부부합산 연소득 7천만원이하 생애최초 주택구입자로 대상지역은 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 수도권 및 지방 광역시에서 시행된다.

 

⏝ 손익 공유형 모기지 기본구조(안)

 

지원대상

 

 

‣부부합산 연소득 7,000만원 이하 무주택 세대주(시범사업 생애최초 주택구입자 한정)

 

대상주택

 

 

전용면적 85㎡ 이하 공동주택(아파트)으로 주택가격 6억원 이하 기존주택과 미분양 주택

 

수도권, 지방 광역시 한정

 

지원한도

 

 

‣주택가격의 최대 40% (호당 2억원 한도)

 

‣금융기관 모기지 포함 LTV 70% 이내(연소득 4.5배 이내)

 

* 금융기관 모기지는 원리금 균등분할 상환 방식이어야 함

 

지원금리(임차료)

 

 

‣최초 5년간 연 1%, 이후 연 2% 고정금리

 

대출기간

 

 

20년 만기 일시상환

 

처분손익 공유

 

 

‣①주택매각, ②대출만기 또는 중도상환시 매각손익 공유

 

매각가격(실거래가) 또는 감정가격당초 매입가격차이만큼 지분율에 따라 주택기금차익(차손) 귀속

 

조기상환

 

 

5년내 매각(상환)시, 조기상환수수료 부과

 

- (~3년) 연 2.3% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 100%)

 

- (3~5년) 연 1.15% (생초 3.3%-1%, 금리절감분의 50%)

 

* 저리 임차료 지급(5년간 1%) 악용 방지, 단기 매매시 기금 손실 위험 증가 등을 고려하여 5년내 상환시 조기상환수수료 부과

 

지원 형식

 

 

대출계약방식

 

* 등기부상 법률적 소유권은 주택 구입자100% 보유

 

☞ 세금(취득세, 재산세, 양도세), 부동산 중개료 등 주택관리비용은 법률적 소유자인 주택구입자가 부담

 

리스크

 

관리

 

 

‣금융기관이 1순위, 주택기금이 2순위 근저당권 설정

 

* 금융기관의 추가 모기지 대출은 LTV 70% 범위내 허용

 

‣제3자 채무인수 불가

 

‣기금 손실방지를 위해 공적보증기관의 보증 도입 검토

 

 

정부 관계자는 “전세수준인 집값의 60%로 내 집 마련이 가능함께 따라, 월세보다 저렴하고 전세와 유사한 주거비용으로 내 집 마련이 가능해져 무주택 서민들의 주거 안정성 제고가 기대된다”며 “전월세와 달리 잠재적인 자본이득 기회도 향유할 수 있어 전세수요의 매매수요 전환을 기대할수 있다”고 밝혔다.

 






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