기사검색

구독하기 2022.06.26. (일)

상생임대주택 양도세 특례 10문10답

기획재정부는 지난 21일 제1차 부동산 관계장관회의를 통해 발표한 임대차 시장 안정방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제와 관련해 상생임대주택에 대한 양도세 특례 확대개편과 관련해 설명자료를 24일 발표했다. □상생임대주택으로 운영된 모든 보유주택이 양도세 비과세 거주요건 2년+장특공제 거주요건 2년이 면제되나? “아니다. 상생임대주택으로 운영된 주택으로서 최종적으로 양도되는 1주택의 거주요건만 면제된다. 이번 개정으로 임대개시일 기준 1세대1주택 요건을 삭제해 다주택자도 상생임대차계약을 체결할 수는 있으나, 양도세 비과세 거주요건 2년은 양도 시점에 1세대1주택인 경우 적용되므로 임대개시일 기준 다주택자는 상생임대주택 양도 시 필히 1주택자로 전환해야 거주요건 2년 면제혜택을 받을 수 있다.” ○조정대상지역 1세대 3주택자인 임대인인 경우 구 분 주택A 주택B 주택C 취득 시점 2018년 2019년 2020년 양도 시점 2022년 2024년 2026년 과세 여부 과 세 과 세 2년 거주 시 비과세(1세대 1주택) 양도 시 2년 거주요건 - - 상생임대주택인 경우 2년 거주요건 면제 □상생임대차계약으로 인정받기 위해서는 ‘직전 임대차계약’ 대비 ‘임대료 5% 이하’ 인상을 준수해야 하는데, 이 때 ‘직전 임대차계약’이 무엇인가? “‘직전 임대차계약’이란 거주자 甲이 주택을 취득한 후, 임차인과 새로 체결한 계약을 의미한다. 즉, 甲이 주택을 취득하기 전 종전 임대인 乙과 임차인 丙 사이에 체결된 계약을 甲이 승계받은 경우는 ‘직전 임대차계약’에 해당하지 않는다. 이미 임차인이 있는 주택을 구입해 임대차계약을 승계받는 경우까지 세제지원을 하는 것은 임대주택 순증효과 등을 감안할 때 부적절하다.” □‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임차인이 동일해야 하나? “아니다. ‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’의 임대인은 동일해야 하지만 임차인은 달라도 무방하다. 즉, 임차인이 변경돼도 임대료 5% 이하 인상을 준수하면 된다. 임대료 5% 이하 인상을 준수해 임대차 시장에 상대적으로 저렴한 임대주택 공급을 유도하는 취지상 임차인의 동일성은 불요하다.” □‘직전 임대차계약’과 ‘상생임대차계약’ 사이에 시간적 공백(임대인이 직접 거주, 공실 등)이 있어도 되나? “그렇다. 두 계약에 따른 임대가 공백없이 계속해 유지될 필요는 없다.” □‘상생임대차계약’을 언제까지 체결해야 ‘상생임대주택’으로 인정받을 수 있나? “2021년 12월20일부터 2024년 12월31일까지의 기간 중 체결해야 하며, 계약금을 실제로 지급받은 사실이 확인돼야 한다. 금년 중 임대를 시작하는 임대주택의 경우 2024년 중 계약기간이 종료(일반적 임대기간이 2년인 점 감안)되므로, 이러한 주택도 2024년에 상생임대차계약을 체결해 임차인이 안정적으로 거주할 수 있도록 적용기한을 2022년 12월31일에서 2024년 12월31일로 2년 연장한다.” □계약갱신청구권 행사에 따른 계약도 ‘상생임대차계약’으로 인정되나? “가능하다. 1세대1주택 양도소득세 비과세를 받기 위한 2년 거주요건을 채우기 위해 계약갱신을 거부하고 임대인이 입주하는 경우 등을 방지하기 위한 것이다.” □등록임대주택사업자의 임대주택도 상생임대주택이 될 수 있나? “가능하다. 등록임대주택사업자는 임대료 5% 이하 인상뿐만 아니라, 장기간의 의무임대(10년) 등 각종 공적의무 부담하는 점을 감안 시 상생임대주택 특례를 제한하지 않는 것이 형평에 부합하다.” □임대주택이 다가구주택인 경우 ‘상생임대주택’으로 인정받기 위해 각 호(세대)별로 ‘상생임대차계약’을 체결해야 하나? “추후 양도계획에 따라 다르다. 다가구주택 전체를 양도할 계획인 경우 모든 호와 상생임대차계약을 체결해야 한다. 그러나 다가구주택을 호별로 양도할 계획인 경우 각 호별로 상생임대차계약 체결 여부에 따라 상생임대주택으로 인정받을 수 있다. 다가구주택은 주택 전체를 양도하는 경우 일반적인 주택과 같이 다가구주택 자체를 1주택으로 보고, 독립구획별 양도 시 해당 양도 구획을 1주택으로 본다.” □‘직전 임대차계약’에 따른 의무임대기간 1년 6개월과 ‘상생임대차계약’에 따른 의무임대기간 2년은 어떻게 판정하나? “해당 계약에 따라 실제 임대한 기간을 기준으로 판정한다. ‘직전 임대차계약 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상’이어야 하므로, 계약기간과 실제 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.” ○직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 구 분 사례➊ 사례➋ 사례➌ 계약 기간 2년 2년 1년 실제 임대기간 1년 7개월 2년 2개월 2년 의무 임대기간 인 정 인 정 인 정 ➊2년 계약했으나 서로 합의 등을 통해 1년7개월만 실제 임대한 경우 ➋2년 계약했으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우 ➌ 1년 계약했으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 ○직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 구 분 사례➍ 사례➎ 사례➏ 계약 기간 2년 1년 1년 실제 임대기간 1년 8개월 1년 2개월 의무 임대기간 불 인 정 불 인 정 불 인 정 ➍~➏실제 임대기간이 1년 6개월에 미치지 못하는 경우. “‘상생임대차계약 따라 임대한 기간이 2년 이상’이어야 하므로, 계약기간과 임대기간이 상이한 경우 실제 임대기간을 기준으로 판정한다.” ○상생 임대차계약에 따른 의무임대기간 인정 사례 구 분 사례➊ 사례➋ 사례➌ 계약 기간 3년 2년 1년 실제 임대기간 2년 6개월 2년 2개월 2년 의무 임대기간 인 정 인 정 인 정 ➊3년 계약했으나, 서로 합의 등을 통해 2년 6개월만 실제 임대한 경우 ➋2년 계약했으나, 서로 합의 등을 통해 2개월 더 임대한 경우 ➌1년 계약했으나, 묵시적 갱신(주택임대차보호법 제6조) 등으로 신규 계약체결 없이 실제 2년 임대한 경우 ○직전 임대차계약에 따른 의무임대기간 불인정 사례 구 분 사례➍ 사례➎ 사례➏ 계약 기간 2년 1년 6개월 1년 실제 임대기간 1년 1년 1년 6개월 의무 임대기간 불 인 정 불 인 정 불 인 정 ➍~➏ 실제 임대기간이 2년에 미치지 못하는 경우 □‘상생임대차계약’을 체결하면서 전세에서 월세로, 또는 월세에서 전세로 전환하는 경우 임대료 5% 이하 인상 여부를 어떻게 판정하나? “민간임대주택특별법 제44조 제4항에 따른 산정률(전세↔월세 전환율)*을 활용해 계산한다.(*‘연 10%’와 ‘기준금리(6.23일 현재 연 1.75%)+연 2%’ 중 낮은 비율) 예1)전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 82만8천125원 이하로 설정해야 한다. 예2)월세보증금 2천만원+월세 50만원인 주택을 전세로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 전세보증금을 1억 8천900만원 이하로 설정해야 한다."




배너

프로필

더보기




배너


Tax&Books

더보기
1천통 감사편지 후 10년, 새롭게 깨닫는 어머니 사랑 '어머니, 내 어머니'
천지세무법인 박점식 회장 에세이집 “어머니의 마음을 생각했다. 요양원 행은 정신이 혼미해도 다 알고 계시고, 서운하지만 포기하고 받아들이신다는 얘기가 떠올랐다. 집으로 모셨다. 내 인생에서 손꼽을 만한 최고의 선택이었다.” “'홀어머니의 외며느리'. 우리 시대에는 최악의 조합이라고들 했다. 아내가 아플 때 보여 주신 어머니의 헌신도, 묵묵히 어머니를 받들어 모신 아내의 인내심과 현명함도 너무너무 감사하다.” 중학교 때부터 술과 담배를 입에 대던 섬마을 소년이 있었다. 홀어머니는 몸이 부서져라 일해 아들을 뭍의 고등학교에 보냈다. 여름방학 때 섬에 돌아온 아들이 친구들과 이웃집 염소를 잡아먹고 시치미 떼고 육지로 돌아가자, 어머니는 하숙방을 찾아가 책을 모두 불살랐다. 백화점에서 막일을 하며 아들은 주경야독으로 세무사 시험에 합격해 세무법인 대표가 됐지만 가족들에게는 크게 환영받지 못하는 가장이었고 직원들에게는 부담스러운 윗사람이었다. 감사 편지를 쓰기 시작했다. 이 남자는 치매가 찾아온 어머니에게 매일매일 감사 편지를 썼다. 630통을 썼을 무렵 어머니가 세상을 떠나자 그것을 어머니 무덤에 넣어 드렸다. 그리고 어머니를 추억하며 370통의 감사편지를 더 써


삼/면/경

더보기


배너


배너








포토