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2020.09.20 (일)

부동산 3법 개정 이후 주택 사고팔 때 이렇게 바뀐다

부동산 3법 개정 이후 주택 사고팔 때 이렇게 바뀐다

국세청, 주요 개정내용 및 100문100답식 주택세금 길라잡이 제공 다주택자 양도세율 크게 오르고, 법인 종부세율 일괄 적용 다주택자 취득세 8~12%까지 인상…민간임대주택법 개정 이후 꼼꼼한 체크 필수 내년 1월1일부터 양도소득세 계산시 분양권도 주택수에 포함되며, 조정대상지역내 다 주택자에 대해서는 양도세율이 인상된다. 특히 다주택자와 법인의 주택 취득시 취득세가 대폭 상향돼, 조정대상지역내 2주택과 조정대상지역외 3주택을 취득하면 취득세는 8%가, 조정대상지역내 3주택과 조정대상지역 외 4주택 이상을 취득하면 12%의 취득세율이 적용된다. 국세청은 최근 최근 부동산 3법(소득세법·종합부동산세법·법인세법) 및 민간임대주택에 관한 특별법(이하 민특법) 등 주택관련 세법 개정에 대한 국민들의 관심이 크게 증가하고 있는 점을 반영해, 부동산 3법 및 민특법상 임대주택 관련 보완조치 등의 주요 개정내용과, 적용시기 등을 알기 쉽도록 도표형식으로 정리했다고 17일 밝혔다. 국세청은 또한 기획재정부·행정안전부 등 관련 부처와 협업을 통해 평소 국민들과 세무대리인들이 궁금해 하는 양도소득세, 종합부동산세 등을 100問 100答 형식으로 정리해 주택 관련 세금에 대한 궁금증을 한 곳에서 편리하게 해소할 수 있도록 했다고 덧붙였다. 이번 부동산과 관련된 법령개정 및 100문 100답 등은 국세청 누리집 또는 홈택스에서 이용할 수 있으며, 한글파일을 내려받아 검색하는 것도 가능하다. 국세청이 게시한 부동산 3법 주요 개정 내용 가운데, 양도소득세법의 경우 오는 2021년1월1일부터 주택 수 계산시 분양권도 포함된다. 이에 따라 1세대 1주택자와 조정대상지역내 다주택자 등 양도소득세법상 주택 수를 계산할 때 분양권도 주택수에 포함해 계산한다. 9억원 이상 고가주택에 대한 1세대 1주택 장기보유특별공제율 적용 관련, 내년 1월1일부터는 거주기간이 적용요건에 추가돼, 보유기간 연 8% 공제율을 ‘보유기간 4%+거주기간 4%’로 조정된다. 다만 보유기간이 3년 이상이고 거주기간이 2~3년인 경우 8%가 적용된다. 기간(년) 3년∼ 4년∼ 5년∼ 6년∼ 7년∼ 8년∼ 9년∼ 10년 이상 현행(%) 보유 24 32 40 48 56 64 72 80 개정(%) 보유 12 16 20 24 28 32 36 40 거주 12(8*) 16 20 24 28 32 36 40 합계 24(20*) 32 40 48 56 64 72 80 * 보유기간이 3년이상(12%)이고 거주기간이 2년∼3년(8%)인 경우 20% 적용 내년 6월1일 양도분부터 2년 미만 보유주택(조합원입주권·분양권 등 포함)에 대한 양도소득세율이 인상돼 1년 미만 보유한 주택의 경우 종전 40%에서 70%로, 1~2년미만 보유주택의 경우 종전 기본세율에서 60%의 양도세율이 적용된다. 구분 현 행 개 정 주택 외 부동산 주택· 입주권 분양권 주택· 입주권 분양권 조정 非조정 보유 기간 1년미만 50% 40% 50% 50% 70% 70% 2년미만 40% 기본세율 40% 60% 60% 2년이상 기본세율 기본세율 기본세율 기본세율 또한 내년 6월1일 양도하는 조정대상지역내 다주택자에 대한 양도세율도 인상돼, 2주택자는 기본세율+20%p, 3주택 이상자는 기본세율+30%p 세율이 인상된다. 종합부동산세 또한 이번 세법 개정으로 대폭 상향돼, 과세표준 3억원 이하 개인주택분의 경우 종전 0.5%에서 0.6%로 0.1%p 인상되는 등 각 과세표준별로 상향 조정된다. 과세표준 2주택 이하 3주택이상, 조정대상지역 2주택 현 행 개 정 현 행 개 정 개인 법인 개인 법인 3억원 이하 0.5% 0.6 3% 0.6% 1.2 6% 3∼6억원 0.7% 0.8 0.9% 1.6 6∼12억원 1.0% 1.2 1.3% 2.2 12∼50억원 1.4% 1.6 1.8% 3.6 50∼94억원 2.0% 2.2 2.5% 5.0 94억원 초과 2.7% 3.0 3.2% 6.0 법인의 경우 2주택 이하에 대해서는 3%가, 3주택 이상 및 조정대상지역내 2주택을 보유한 법인에 대해서는 6%의 종부세가 일률적으로 적용된다. 특히 내년 귀속분부터 세부담 상한선이 크게 인상돼, 법인 주택분의 세부담상한 선이 폐지되며, 조정대상지역내 2주택을 보유한 개인의 세부담상한선이 종전 200%에서 300%로 인상된다. 구 분 현 행 (개인·법인 동일) 개 정 개 인 법 인 일반 1·2주택 150% 150% 폐 지 조정대상지역 2주택 200% 300% 3주택 이상 300% 300% 이외에도 법인이 보유한 주택의 종합부동산세 6억원 공제가 폐지되며, 법인이 조정대상지역내 신규등록(2020.6.19일 이후)한 임대주택에 대해서도 종합부동산세가 과세된다. 다만 1세대1주택자에 대한 부동산 세액공제는 확대돼, 고령자 공제율이 각 연령대별로 10%p 인상되며, 장기보유 공제와 합산한 공제한도가 70%에서 80%까지 확대된다. 고령자 공제 장기보유 공제(현행 유지) 공제한도 연 령 공제율 보유기간 공제율 현 행 개 정 60∼65세 10% 20% 5∼10년 20% 70%→80% 65∼70세 20% 30% 10∼15년 40% 70세 이상 30% 40% 15년 이상 50% 법인세법 개정으로 내년 1월1일 양도분부터 법인이 보유한 주택을 양도할 경우 추가세율이 인상된다. 법인의 주택 양도차익에 대해 기본 법인세율(10~25%)에 더해 추가로 과세되는 세율이 10%에서 20%로 인상되며, 추가세율 적용대상 또한 기존 주택 및 별장에서 주택을 취득하기 위한 권리인 조합원입주권과 분양권도 추가된다. 이외에 법인이 올해 6월18일 이후 8년 장기임대등록하는 주택도 추가세율이 적용된다. 지방세법 개정에 따라 다주택자와 법인이 취득하는 주택에 대한 취득세도 한층 강화된다. 개인 다주택자의 경우 조정대상지역내 2주택자와 조정대상지역외 3주택을 취득하면 취득세가 8%, 조정대상지역내 3주택과 조정대상지역외 4주택 이상 취득시 12%의 취득세가 부과된다. 다만, 조정대상지역내 2주택자의 경우 이사 등의 사유로 일시적 2주택이 되는 경우에는 1주택으로 과세되나, 3년 이내(신규주택과 종전주택이 조정대상지역내 소재한 경우에는 1년 이내) 종전 주택을 처분하지 않은 경우에는 차액이 추징된다. 또한 개인을 제외한 단체는 법인으로 보아 중과세율이 적용되며, 4주택 이상을 취득할 경우 조정 및 비조정대상지역과 상관없이 최고 12%의 취득세율이 부과된다. 구 분 1주택 2주택 3주택 법인·4주택~ 조정대상지역 1~3% 8% ※ 일시적 2주택 제외 12% 12% 非조정대상지역 1~3% 1~3% 8% 12% 다만, 공시가격 1억원 미만 주택, 가정어린이집, 노인복지주택, 농어촌주택, 국가등록문화재 주택, 공공지원민간임대주택, 공공매입임대주택, 주택 시공자의 대물변제(미분양)주택, 사원임대용 주택 등 투기대상으로 볼 수 없거나 공공성이 인정되는 주택에 대해서는 취득세 중과가 제외된다. 이외에도 중과대상인 고급주택과 별장을 취득할 경우 세율이 8% 가산되며, 조정대상지역내 3억원 이상 주택을 증여할 경우 세율이 12%로 인상된다. 이 경우 1세대 1주택자가 배우자 및 직계존비속에서 증여하는 경우에는 예외적으로 제외된다. 한편, 올해 8월18일부터 단기민간임대주택 및 아파트 장기일반민간임대주택 유형이 폐지됨에 따라, 자진등록말소가 허용되고 최소임대기간 경과시 자동으로 등록이 말소된다. 주택 구분 유형별 폐지‧유지 여부 매입임대 건설임대 단기임대 단기민간임대주택(4년) 폐 지 폐 지 장기임대 장기일반민간임대주택(8년) 유 지(아파트는 폐지) 유 지 공공지원민간임대주택(8년) 유 지 유 지 다만, 임대주택 등록기간 동안 임대료 상한 등 요건을 준수한 경우에는 다음과 같은 보완조치가 여전히 적용된다. 소득세·법인세·종부세 등의 경우 임대등록일부터 자진·자동말소일까지 세제혜택이 유지되며, 의무임대기간이 경과하기 전에 자진·자동등록말소하는 경우 세법상 의무임대기간을 충족하지 못하더라도 그간 감면받은 세액이 추징되지 않는다. 자진등록말소의 경우 의무임대기간의 1/2이상 임대시 양도소득세에 대해서는 보완조치가 마련돼, 거주주택에 대한 1세대1주택 비과세 특례가 적용되며, 이미 1세대 1주택 비과세를 적용받고 거주주택을 양도한 후 임대주택이 자진·등록말소되는 경우에도 양도세가 추징되지 않는다. 이외에도 올해 7월11일 이후 임대등록에 대한 주택에 대해선 세제지원이 배제돼, 해당일 이후 민간임대주택법 개정에 따라 폐지되는 유형의 임대주택으로 등록하거나, 단기임대주책을 장기로 전환하는 경우 종부세·양도세 등 세제지원이 배제된다.



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직접 따져보는 부동산 세금…세후 최소 수익률 10% 되려면?
부동산 취득과 보유, 양도까지 모든 거래단계의 세금이 오른 가운데, 최근 벌어진 세제개편 내용을 발빠르게 정리한 책이 나왔다. 정부의 6‧17대책, 7‧10대책을 모두 반영했다. 세금 책만 50여권을 쓴 신방수 세무사가 최근 펴낸 책 ‘2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석’은 요즘 ‘확 바뀐’ 세제환경에 제대로 적응할 수 있게 도와주는 실용서다. 이 책은 부동산 세금을 이해하는 데 필요한 기초지식부터 취득세‧보유세‧양도소득세는 물론, 분양권, 임대등록제도의 개편 등 최근 세제개편의 쟁점들을 핵심적으로 다뤘다. 책에 따르면, 이번 부동산 대책의 가장 두드러진 변화에는 모든 거래단계의 중과세 도입, 분양권 주택 수 산입, 주택임대등록제도의 사실상 폐지 등이 꼽힌다. 특히 취득세, 보유세, 양도세가 나란히 인상되면서 이러지도, 저러지도 못하는 상황이 닥칠 위험이 커졌다. 급변한 환경에 맞춰 투자 의사결정 방법이 달라져야 하는 이유다. 신 세무사는 “취득세는 취득원가를 높여 취득시 현금유출을 가중시키고, 고정비를 높여 투자 수익률을 낮춘다”며 “보유세는 주택을 보유함에 따른 유지비용으로 이는 부동산 양도시 필요경비와 무관하다”고 각각의 영향을 설명했다. 양도세는



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