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2019.12.13 (금)

경제/기업

[전월세대책]전세값으로 주택마련…모기지는?[문답]

□  수익 공유형, 손익 공유형 모기지를 도입한 취지는?

 

- 물려받은 유산이 없는 평범한 샐러리맨, 신혼부부 등이 전월세보다 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있도록 지원하는 취지로, 최근 주택구입 실수요마저도 전세수요로 전환돼 전세난이 가중되고 있다.

 

또한, 신혼부부 등 주택구입 실수요 서민층이 부담하기에는 집값이 여전히 높아, 대출중심의 지원정책은 효과가 제한적일 수밖에 없다. 이에 전월세보다 저렴한 비용으로 주택을 구입할 수 있도록 지원하여 전세수요의 매매수요 전환은 물론 주거 안정성도 제고하자는 취지로 이번 제도는 대출 일변도 정책의 한계와 그동안의 대출관행에 대한 언론 등의 문제제기를 적극 반영했다.

 

아울러  주택 구입자와 금융기관(기금)이 주택 구입에 따른 수익과 위험을 공유하는 등 실수요자가 빚 없이 또는 빚을 최소화하면서 집을 마련할 수 있는 새로운 금융상품 모델을 제시했다는 점에서 의의가 있다.

 

□ 지원예산 및 사업 규모는?

 

- 근로자·서민구입자금 예산을 활용해 지원할 계획이며, 3천호 시범사업에 3천~4천억원 내외 소요될 것으로 전망되고 있다.

 

□  지원 대상자는?

 

- 시범사업인 점을 감안하여, 부부합산 연소득 7천만원 이하 생애최초 주택구입자에 한정해 지원할 계획이다.

 

□  대상지역을 수도권 및 6대광역시로 제한한 이유는?

 

- 집값이 높아 내집 마련 부담이 큰 반면, 주택수요가 많아 집값 하락 위험이 작은 지역을 시범사업 대상으로 선정했으며, 시범사업을 통해 효과, 문제점 등을 점검한 후 확대여부를 검토할 방침이다.

 

□ 지원 대상주택의 범위는?

 

- 객관적인 시세 파악이 용이한 아파트에 국한되며, 또한 기존 주택 거래 활성화 및 미분양 해소 지원 차원에서 준공된 기존 아파트와 준공후 미분양 아파트가 지원 대상이다. 다만, 전세수요 경감을 위한 것이므로 신규 분양주택은 시범사업 대상에서 제외된다.

 

□ 기존 생애최초 구입자금 대출자가 대환 가능한지?

 

- 현재 무주택자로 한정하므로 기존 대출자는 이용 불가하며, 수익공유형↔손익공유형 상호간 대환도 허용되지 않는다.

 

□ 별도의 대출심사를 거쳐야 하는지?

 

- 동 자금은 주택기금도 리스크를 공유하므로 별도의 대출심사평가표에 의해 보다 엄격한 심사를 거칠 예정이며, 주요 심사항목은 신청인 자격 및 상환능력, 입지 평가 등 구입 희망 주택의 적격성, 무주택기간․가구원 수 등을 평가할 예정이다.

 

따라서 대출 희망자는 주택 매입 계약 체결 전, 반드시 대출 가능 여부 및 대출가능금액을 사전에 상담할 필요하다.

 

□  취급 금융기관은?

 

- 본 제도는 금융기관(기금)이 대출에 따른 위험을 공유하는 국내 최초의 금융상품으로 엄격한 대출심사와 불완전 판매 방지 등 이용자에 대한 충분한 정보 제공이 필요하기 때문에 주택기금 총괄수탁은행인 우리은행에 한해 취급할 예정이며, 추후 확대할 예정이다.

 

□ 조기 상환시 수수료를 부담하는 이유는?

 

- 단기매매(조기상환)를 억제해 주택기금의 손실위험을 최소화하고, 주택 장기 보유 장려 차원에서 생애최초 주택구입자금  기본형 대비 금리 절감분 상당액을 조기상환수수료로 부과하게 된다.

 

□ 투기수요를 부추기는 것이 아닌지?

 

- 손익 공유형·수익 공유형 모기지는 집값상승시 시세차익을 주택기금과 공유하는 프로그램으로 시세 차익을 노리는 투기자보다는 안정적 주거 공간을 희망하는 실수요자가 사실상 대출없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내집을 마련할 수 있도록 지원하는데 목적이 있다.

 

□ 결국, 빚내서 집사라는 것 아닌지? (하우스 푸어 양산)

 

- 두 상품 모두 실수요자를 대상으로 대출 없이 또는 대출 부담을 최소화하면서 내 집을 마련할 수 있도록 지원하는 프로그램으로 금융기관(기금)이 집값하락의 위험을 공유한다는 점에서 전통적인주택담보대출과는 근본적인 차이가 있다.

 

특히, 손익공유형 모기지는 전세금을 갖고 있는 무주택자가 대출없이 지분투자를 받아 내 집을 마련할 수 있는 프로그램이며, 수익 공유형 역시 시세차익보다는 안정적 주거공간을 희망하는 실수요자에게 전세와 유사한 비용으로 집 마련을 지원하는 제도다.  또한 주택기금이 위험을 공유하므로 보다 책임성 있는 대출심사가 이루어져 하우스 푸어가 양산될 우려는 크지 않다.

 

□ 주택기금이 손실을 볼 가능성이 크지 않은지?

 

- 위험이 없는 것은 아니나, 다양한 안전장치를 마련해 손실 가능성이 크지 않다고 판단된다. 지원 대상 지역을 수요가 많은 수도권과 6대 광역시로 제한하고 지원주택 유형도 선호도가 높은 아파트로 제한하는 한편, 대출심사시 차입자의 상환능력과 구입 희망 주택의 적격성 검증 및 손익 공유형의 경우, 손실 위험에 대비한 보증보험 가입 등이 안정장치다.

 

□ 생초자금 기본형에 비해 과도한 특혜 아닌가?

 

- 금리가 낮다는 점에서 일견 크게 유리해 보이나, 시세차익을 공유한다는 점에서는 생초자금 기본형에 비해 불리하다. 결국 향후 시장 전망에 대한 기대에 따라 선택할 것으로 판단된다.

 

□ 시세차익(손)은 어떻게 평가하는지?

 

- 주택을 매각하는 경우는 국토부에 신고하는 실거래가에 기초하여 실거래가와 당초 매입가격의 차액으로 측정하게 되며, 공유형 모기지를 이용한 주택구입자가 주택을 매각할 경우는 실거래가에 대해 보다 엄격하게 검증할 계획이다.

 

또한, 만기 상환(또는 조기 전액상환)할 경우 감정가격과 매입가격의 차액으로 시세차익(손)이 산정되며, 객관성 확보를 위해 공신력 있는 감정평가법인(예 : 한국감정원)에 실거래가에 기초한 시세 감정을 의뢰할 계획이다.

 

□ 대출만기까지 주택 매각하지 않은 경우, 원리금 상환부담 등으로 주택 구입자의 유동성 압박문제는 없는지?

 

- 수익공유형 모기지는 원리금 균등분할상환 방식(20년)이므로  만기에 일시적인 원금 상환부담은 없으며, 평가차익 발생에 따른 기금 귀속분도 그간의 자기자금 또는 신규 담보대출(필요시) 등을 통해 충분히 조달이 가능하다.

 

손익공유형 모기지는 기본적으로 목돈이 있는 무주택자를 위한 것으로 20년 만기시 그간의 저축 등 자기자금으로 대부분 상환 가능한 수준(주택가격의 40%까지만 지원)이며 기금 대출이외에 추가로 일반 금융기관 모기지를 받은 경우, 만기에 유동성 문제가 없도록 일반 금융기관 모기지는 원리금 균등 분할상환방식만 허용할 예정이다.

 

□ 수익공유형 모기지가 일반 모기지 대출과 다른점은?

 

- 일반 모기지대출보다 크게 낮은 금리(1.5%) 자금을 공급하되, 향후 주택 구매자와 함께 가격상승 이익을 공유하는 특징이며 시세차익보다는 안정적 주거를 희망하는 실수요자들에게 전월세보다 저렴한 비용으로 내집마련 기회가 제공된다.

 

□ 손익 공유형 모기지(Equity Loan)와의 차이점

 

- 손익 공유형 모기지는 전세금 등 목돈이 있는 무주택자가 기금에서 최대 집값의 40%까지 지분투자를 받아 대출 없이 또는 대출을 최소화하면서 주택을 구입할 수 있도록 지원하는 제도다.

 

이를 통해 주택구입자는 안정적인 주거를 확보하면서도, 경제적 실질 관점에서는 주택의 일부 지분만 매입하여 집값 변동에 따른 리스크를 일부 저감시킬 수 있다.

 

반면, 수익 공유형 모기지는 목돈이 없는 사회초년생 등이 집값의 최대 70%까지 초저리의 대출을 받아 내 집을 마련할 수 있는 제도로 이를 이용할 경우, 시세차익 공유를 조건으로 대출이자 부담을 크게 경감할 수 있는 장점이 있다.

 

□  처분이익 상환 방법(예시)

 

- 매각이익(매각시) 또는 평가이익(중도상환 또는 만기) 발생시 당초 매입가격에서 기금 대출평잔이 차지하는 비율만큼 주택기금에 귀속된다. 다만, 무주택 서민 지원 프로그램임을 감안하여 기금의 최대수익률을 일정비율로 제한(예: 연 5% 내외)할 예정으로 대출 이후, 5년내 매각시 주택기금의 위험이 증대된다는 점과 장기 보유 장려를 위해 조기 상환수수료를 부과된다.

 

□ 손익공유형 모기지의 구체적인 제도 내용은?

 

- 주택기금이 집값의 최대 40%까지 지분성격의 자금을 지원하고, 낮은 임대료(1~2%)를 받으며, 향후 주택 매각손익을 집주인과 공유하게 된다.

 

집주인은 주택기금 40%, 전세금 등 자부담 60%로 주택을 매입할수 있으며, 영국에서 자가주택구입 촉진을 위해 ‘06년부터 시행된 제도로 성공적인 운용 경험이 있다.

 

□ 실제 지분투자를 하지 않고, 대출계약형식으로 지원하는 이유는?

 

- 실제 주택 지분을 공동소유할 경우, 주택 소유에 따른 세금(취득세, 재산세, 양도세 등), 부동산 중개료 등의 부담주체가 불명확한 문제가있다. 동제도는 주택기금-매수인간 대출계약방식으로 이뤄지며, 법률적 소유권(지분 100%)을 갖는 매수인이 세금, 중개료 등 비용을 모두 부담하게된다.

 

반면, 매수인은 대출계약에 의해 주택기금 지분에 대해 시중보다 낮은 임대료(1~2%)만 부담하는 혜택이 주어진다.

 

□ 주택기금 지분성격 자금지원외에 추가 금융기관 모기지 대출을 받을 수 있는지?

 

- 매수자가 주택기금외에 자금 필요시, 추가 금융기관 대출은 기금 지원분(최대 40%)과의 합이 주택가격의 70%이내인 경우 허용되며,  1순위 금융기관 대출이 모두 상환된 이후, 추가 금융기관 대출도 동일한 범위 내(LTV 70%)에서 허용된다.

 

□ 주택 매각수익 또는 손해는 언제 공유하는지?

 

- 주택매각시, 대출만기 또는 전액 중도상환시 매각손익을 공유하게 되며, 실거래가(주택 매각시) 또는 감정가격(주택 보유시)과 당초 매입가격의 차이를 지분율에 따라 주택기금에 차익(차손)이 귀속된다.

 

 

 






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