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2020.01.21 (화)

내국세

부동산 법인이 주의해야 할 세금문제 10가지

수도권 과밀억제권역내 부동산 취득땐 법인취득세 중과세
주택매매사업자, 임대·매매법인도 주택담보대출비율 규제 적용

8·2 대책, 9·13 대책에 이어 최근 12·16 부동산대책이 발표되면서 보유세, 양도소득세 등이 한층 강화됐다. 이에 따라 1세대 1주택 이상을 보유한 다주택자의 경우 세부담이 급증할 것으로 전망된다. 이때 전문가들은 절세전략으로 ‘법인전환’ 카드를 내놓기도 한다. 현행법상 개인과 법인을 독립된 인격체로 보는 만큼, 개인이 보유한 주택 수를 조절하는 좋은 방법이 될 수 있다는 것이다.

 

이렇게 절세 전략을 추진할 때는 먼저 주의사항을 꼼꼼히 살펴야 한다. 자칫하면 세제 혜택을 받으려다 도리어 추가과세를 뒤집어 쓸 위험이 있기 때문. 그렇다면 개인이 보유한 부동산을 양도나 증여 및 현물출자 등을 통해 법인으로 전환하는 경우, 어떤 점을 신경써야 할까? 신방수 세무사가 최근 쓴 “부동산 절세는 이렇게 한다”를 통해 부동산 법인이 주의해야 할 세금문제 10가지를 알아보자.

 

1. 개인이 법인에 주택을 양도할 때, 정상적인 가격으로 매매하면 세법상 문제가 없지만 시가보다 낮게 또는 높게 거래하면 문제가 된다. 따라서 거래금액을 잘 맞추고, 자금거래도 증명할 수 있도록 해야 한다.

 

2. 개인이 법인에 주택을 증여할 때, 증여자는 세법상 문제가 없지만 법인과 그의 주주에게 과세문제가 발생한다. 부과되는 법인세와 증여세를 미리 확인할 것.

 

3. 개인이 법인에 주택을 현물출자할 때, 이월과세나 취득세 감면 등 세제 혜택을 받으려면 법인이 신설법인이어야 한다. 또한, 개인사업자의 재무상태표상의 순자산 이상으로 자본금이 출자돼야 한다.

 

아울러 세감면이 적용되는 현물출자는 사업용 고정자산만 그 대상이 된다. 여기서 ‘사업용 고정자산’이란 개인사업자가 주로 임대로 사용하는 것을 말한다. 따라서 개인이 주택을 보유하고 있는 경우에는 반드시 먼저 주택임대사업자 등록을 한 후 현물출자를 해야 한다.

 

4. 법인이 주택임대업을 영위할 때는 장기보유특별공제율을 받을 수 없다. 장기보유특별공제율이 적용되는 주택의 경우, 실익을 계산해 전환을 고려하는 것이 좋다.

 

5. 법인이 수도권 과밀억제권역 내에서 부동산을 취득하면 기본 취득세율에 4% 추가 등 중과세될 수 있다. 중과세 적용 조건을 확인해 불리한 점이 없도록 한다.

 

6. 법인의 보유주식이 50%를 초과한 과점주주이어도 법인이 취득세 과세대상 자산을 보유하고 있지 않으면 취득세를 내지 않아도 된다. 그리고 이후에 법인이 추가로 취득한 부동산 등 취득세 과세대상자산에 대해서는 지분율이 증가하지 않는 한 과점주주로서의 취득세 납부의무는 없다.

 

7. 원래 중소기업의 주식은 10~20% 정도의 세율로 부과된다. 그런데 특수업종 영위법인(부동산 비중 80% 이상)이나 일반법인이 부동산을 과다(50% 이상) 보유한 경우 이 법인이 발행한 주식을 양도하면 6~42%가 적용될 수 있다. 여기서 특수업종(골프장 등)의 주식을 양도하면 무조건 6~42%가 적용된다.

 

8. 법인이 부가가치가 과세되는 부동산을 양도하는 경우, 일반적으로 부가가치세는 매수자가 부담한 후 이를 다시 환급받으므로 가격할인효과가 발생하지 않는다. 그러나 전용면적 85㎡를 초과하는 주택은 거래상대방이 보통 일반인이므로 이들은 환급받을 수 없다. 결국 법인 입장에서는 이들로부터 받은가격 중 일부를 부가가치세로 내야 하므로 일종의 가격할인효과가 발생한다. 따라서 이러한 주택들은 일정 기간 임대한 후에 매각하는 식으로 하면 이러한 부담을 없앨 수 있다.

 

9. 법인형태로 사업을 할 때 지출은 모두 법인통장으로 이뤄져야 한다. 이외 법적증빙을 제대로 받아야 하고 장부를 작성해야 한다. 한편 이익잉여금이 발생하는 경우 이에 대한 유출은 상여금이나 배당 또는 퇴직금 등의 지급 형식으로 할 수 있다.

 

10. 최근 정부는 그동안 대출규제에서 제외됐던 주택매매사업자 및 임대 및 매매법인에 대해서도 주택담보대출비율(LTV) 규제를 적용하고 있으므로 주의해야 한다.

 

부동산 관리에서는 무엇보다도 세금 자체가 부과되지 않는 비과세를 최대한 적용받아야 유리하다. 따라서 부동산의 법인전환은 주택 수를 줄여 비과세 혜택을 받으면서 비용처리나 중과세에도 효과적으로 대응할 수 있는 전략이다. 그러나 전문가들은 정부가 법인이 시장을 교란한다고 판단하면 이에 대한 세법 또한 강화할 가능성이 높다고 분석한다.

 

결국 변화하는 환경에서 비과세, 중과세, 감면 등을 두루 고려해 정확한 과세판단을 내리는 것이 중요하다. 사전에 세목 쟁점을 파악하고 나중에라도 누락세금 추징을 당하는 일이 없도록 사후관리에도 만전을 기해야 한다.






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