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2020.09.25 (금)

내국세

다주택자, 증여로 우회?…정부, 취득세율 인상 검토 중

"종부세율 인상, 일부 고가주택에 한정…전세가격 폭등 없을 것"
기존 계약에도 계약갱신청구권·전월세 상한제 도입 방침

정부가 다주택자들이 세금폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택할 가능성이 있다는 지적에 시장상황을 면밀하게 점검해 증여시 취득세율 인상 등 보완대책을 검토 중에 있다고 밝혔다.

 

기획재정부는 13일 ‘주택시장 안정 보완대책’ 관련 주요 제기사항에 대한 설명자료를 통해 이같이 밝혔다.

 

정부는 지난 10일 3주택 이상 및 조정대상지역에 2주택을 보유한 개인에 대해서는 최저 1.2%부터 최고 6.0% 종합부동산세율을 적용하고, 다주택 보유 법인에 대해서는 일괄적으로 6.0%의 단일세율을 적용한다고 발표했다.

 

다주택자의 양도소득세와 취득세 등도 일제히 올라, 단기 보유에 따른 양도차익을 환수하기 위해 1년 미만 보유 양도물건에 대해서는 양도세율을 70%까지, 2년 미만은 60%까지 부과한다. 다만 다주택자의 매물을 유도하기 위해 내년 종부세 부과일인 2021년 6월1일까지 시행이 유예된다.

 

기재부는 다주택자들이 세금 폭탄을 피하기 위해 우회수단으로 증여를 택하거나 전세를 끼고 집을 증여하는 부담부 증여 가능성이 있다는 지적이 잇따르자 시장상황을 면밀히 점검해 증여시 취득세율 인상 등 보완방안을 검토 중에 있다며 필요시 추가적인 조치를 하겠다고 밝혔다.

 

다만 우회수단으로 증여를 택할 우려는 크지 않을 것으로 전망했다. 양도세 최고세율(개정안 5억이상 72%)이 높아도 양도세는 양도차익에만 부과되는 반면 증여세는 주택가격 전체에 부과되기 때문에 일반적으로는 증여세 부담이 더 크다는 것.

   

또한 양도는 매매대금(양도차익 실현)이 들어오지만 증여는 소득실현 없이 자산만 이전되므로 현실적인 부담이 더 크다고 설명했다.

 

또한 전세가격 폭등 우려에 대해서는 종부세 세율인상 효과는 일부 규제지역 중 특정가격의 고가 주택을 소유한 일부에서만 발생하는 만큼 전체적인 전세가격 상승으로 연결될 가능성은 낮다고 봤다.

 

올해 하반기 수도권 아파트 입주물량은 약 11만세대로 예년 대비 17% 많은 수준으로, 전반적인 전세시장은 안정세를 유지할 것으로 전망되고 있다.

 

기재부는 또한 임대인이 세부담 전가를 목적으로 아무런 귀책사유가 없는 임차인을 계약기간 중 마음대로 내보내는 것은 불가능하다고 설명했다.

 

임차인은 주택임대차보호법에 따라 2년의 거주기간을 보장받고 있으며, 이를 어기고 임대인이 임차인의 계속 거주를 방해하거나 강제로 내보내면 임대인에게 손해배상 책임을 물을 수 있다.

 

특히 임대차 3법이 추진되면 임차인은 계약갱신청구권을 보장받게 돼 집주인의 직접 거주 필요성이 인정되는 등의 예외적인 경우를 제외하고는 거주 기간을 연장할 수 있다고 설명했다.

 

임대료도 법으로 정하는 일정 수준이상으로는 올릴 수 없게 되므로 세부담 전가로 인한 임대료 상승은 제한적일 것으로 예상했다.

 

정부는 향후 임대차 3법 관련 국회 논의가 시작되면 임대료 급등으로 인한 임차인 주거권 침해를 예방하기 위해 기존 계약에도 계약갱신청구권과 전월세 상한제를 도입할 방침이다.

 

ㅁ 종합부동산세 인상은 세금폭탄? 장기보유 1주택자 세부담 증가폭 낮아

 

정부는 이번 종합부동산세 인상이 세금폭탄이라는 지적에 대해 고가주택 보유자라도 실수요 목적의 장기 1주택 보유자, 고령자에 대한 종부세 인상폭은 크지 않다고 밝혔다.

 

예를 들어 올해 공시가격이 31억원이며 내년 34억원으로 오른 서울 아파트 1채를 10년동안 보유한 65세의 1세대1주택자인 A씨는 올해 종부세액을 756만원 납부했으며 내년에는 882만원이 부과된다. 고가주택(시가 40억원) 보유에도 불구하고 종부세가 약 100여만원 증가 수준에 그친 것.

 

반면 같은 아파트를 3년간 보유한 58세의 1세대1주택자 B씨는 종부세액이 올해 1천892만원에서 2천940만원으로 1천만원 이상 늘어났다.

 

조정대상지역 2주택 및 3주택 이상 보유한 다주택자의 경우 중과세율 인상으로 인해 세부담이 크게 늘어난다.

 

올해 공시가격이 각각 15억원과 13억원인 서울 A아파트와 B아파트를 갖고 있는 조정대상지역 2주택자의 경우 내년 공시가격이 16억5천만원과 14억원으로 오르면 해당 2주택자의 세부담은 전년 대비 4천206만원 증가한다.

 

올해 공시가격이 각각 15억원, 13억원, 8억7천만원인 서울 A아파트, 대구 B아파트, 부산 C아파트를 소유하고 있는 3주택자의 경우 내년 공시가격이 16억5천만원, 14억5천만원, 9억5천만원으로 오르면 세부담은 전년 대비 6천575만원 증가한다.

 

정부는 이와 관련 공시가격 30억원 이상 주택은 지난해 기준 전체주택의 0.01% 수준이며, 종부세 과세대상인 9억원 이상 주택은 전체 주택의 1.6%에 불과하다고 설명했다.

 

또한 조정대상지역 다주택자는 지난해 기준 전 국민의 0.4%이며, 전체 종부세 납세의무자는 지난해 기준 전국민의 1% 수준에 그쳤다고 덧붙였다.

 

ㅁ 퇴로 막았다? 양도세 인상 내년 6월1일이후 양도하는 주택부터 적용

 

보유세와 거래세를 동시에 인상해 퇴로를 막아놓았다는 지적에 대해서는 양도소득세율 인상은 내년 종합부동산세 과세기준일인 내년 6월1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다며 실거주 목적이 아닌 주택을 매도하도록 유도하는 효과가 있을 것으로 기대했다.

 

7·10대책에는 다주택자의 보유세 부담 인상과 함께 거래세 강화방안도 포함됐다. 조정대상지역 내 다주택자와 단기 투기거래자에 대한 양도소득세 중과세율을 인상한 것.

 

□ 단기 양도소득세율 인상(안)

□ 조정대상지역내 다주택자 양도소득세율 인상(안)

 

정부는 주택 투기에 대한 기대수익률을 낮춰 투기수요를 차단하겠다는 정부의 확고한 의지를 시장에 보여주기 위한 불가피한 조치라고 밝혔다.

 

□ 실수요 1주택자 양도세 부담 늘었다? 2년 이상 주택 보유한 실수요 1주택자 세부담 영향 없어

 

단기보유 주택 양도세율 증가, 지난 12·16대책을 통한 1주택자 장기보유특별공제 거주요건 추가로 1주택자의 양도세 세부담도 증가한다는 지적에 대해서는 “2년 이상 주택을 보유한 실수요 1주택자 세부담에는 영향 없다”고 해명했다.

 

3년 미만 보유의 경우 양도세가 중과되지만 2년이상 보유했다면 양도세 부담이 동일하다는 설명이다.

 

예를 들어 15억원에 산 주택을 20억원에 팔아 양도차익을 5억원 얻었더라도 보유기간에 따라 양도소득세가 크게 차이난다.

 

A씨는 1년 미만, B씨는 2년 미만, C씨는 3년(모두 1주택자) 보유했다면 A씨는 1억9천900만원에서 1억4천925만원 증가한 3억4천825만원을 내야 한다.

 

B씨 역시 1억7천360만원에서 2억9천850만원으로 1억2천490만원 증가한다. 그러나 3년 보유 3년 거주한 C씨는 5천907만원으로 세부담이 동일하다.

 

정부는 12.16 대책 1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주기간 요건 추가 역시 보유주택에 거주하는 실수요 1주택자의 세부담에는 영향 없다고 설명했다. 그러나 거주기간이 짧을수록 세부담도 크게 늘어난다.

 

A씨가 주택을 10억원에 사고 10년 보유 및 거주한 후 20억원에 팔아 양도차익이 10억원 났다면 A씨는 2천273만원으로 세부담이 변동 없다. 그러나 10년 보유, 2년 거주(8년 임대)한 B씨는 2천273만원에서 8천833만원으로 6천560만원 증가한다.

 

한편 정부는 7·10대책에서 밝힌 주택공급 확대 후속조치를 즉시 이행할 계획이다.

 

먼저 기재부, 국토부, 서울시 등이 참여하는 부총리 주재 ‘주택공급확대 TF’를, 국토부에 ‘실무기획단’을 신속히 구성해 구체적인 추진체계를 갖추기로 했다.

 

특히 그간 서울시 내 주택공급 확대를 위해 운영해 온 ‘국토부-서울시간 주택공급 협의체’를 실무기획단 내 협의체로 연결해 이번주부터 본격적인 논의를 진행한다.






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