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[기고]개인 주택신축분양업의 사업개시일에 관한 연구

김상술 법무법인 평안·세무학 박사

개인 주택신축분양업의 사업개시일에 관한 연구1)

 

【목 차】

Ⅰ. 연구의 배경

 

Ⅱ. 「소득세법」상 개인 주택신축분양업에 대한 관련 규정

1. 「소득세법」상 주택신축분양업의 경비율 관련 규정

2. 「소득세법」상 사업소득의 수입시기 등에 대한 규정

3. 「소득세법」상 비사업용토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준

4. 종전규정에 따른 소득세 과세방식

 

Ⅲ. 종전규정으로 인하여 제기되는 개인 주택신축분양업의 사업개시일의 현황 및 문제점

 

1. 현황

2. 개인 주택신축판매업에 대한 단순경비율과 기준경비율 및 같은 업종의 법인사업자의 전국 평균 영업이익율 비교

3. 주택신축분양업 관련 예규 및 판례 등

4. 다른 세법의 사업개시일에 대한 규정, 행정해석 및 판례 등

5. 주택신축분양업 관련 현행 예규 및 판례 등에 대한 평가

 

Ⅳ. 대안의 모색(결론)

 

1.「법인세법」상의 사업개시일을 관련 규정에 준용토록 규정

2. 현행 기획재정부 해석 및 대법원 판례의 변경

 

* 참고 문헌

 

국문 초록 : 사업소득이 발생한 사업자는 원칙적으로 장부기장에 의한 소득세 신고를 하여야 하나, 개인 주택신축판매업을 영위하는 사업자들의 경우 그 특성상 업종의 영세성, 회계 및 세법의 지식 부족, 건축 과정 중에 신용불량 노무자나 불법체류 외국인 등이 자료 노출을 꺼려 적법한 인건비 신고의 불가 및 증빙 없는 경비지출 등으로 추계신고를 할 수밖에 없는 실정이다.

 

개인 주택신축분양업자들은 소득세 신고 시 구「소득세법」 제80조 제3항 단서 및 같은 법 시행령 제143조 제1항과 제4항(2018. 2. 13. 개정 전의 것, 이하 “종전규정이라 한다)에 맞추어 직전년도에 작은 수입금액을 만들어 위 규정에 따른 소득세 추계신고를 하면서 단순경비율로 신고를 하여 왔다.

 

그러나, 과세관청은 종전규정을 적용하여 개인 주택신축판매업자에게「소득세법」상 ‘해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자’에 대한 ‘사업개시일’에 대한 ‘정의’ 규정 등이 마련되어 있지 아니하여 기획재정부의 유권해석에 따라 동 사업자의 사업개시일을 ‘주택분양일’로 보아 기준경비율로 과세하게 됨에 따라 지난 몇 년 동안 주택신축판매업자 1인당 수천만 원에서 수십억 원에 이르는 소득세를 추징․과세하여 이에 동 업자들이 조세불복을 제기하였으나 최근 대법원의 잇따른 판결도 위 해석과 동일하게 판결하였다.

 

이처럼「소득세법」상 개인 주택신축분양업의 ‘사업개시일’에 대한 규정이 없다 하여 같은 업종의 법인사업자에 비해 과도한 세 부담을 지우고 있어 소형주택공급 부족의 요인도 되고 있다.

 

이를 해결하기 위해서는 과세체계가 유사하고 손익의 귀속시기와 총수입금액의 귀속 시기가 거의 유사한「법인세법」상의 사업개시일의 규정을 인용·적용하여야 할 것이다.

 

또는, 현행 기획재정부의 해석과 대법원 판례를 변경하여 같은 업종의 법인세 예규와 같이 변경․시행할 필요가 있다.

 

* 주제어 : 주택신축판매업, 사업개시일, 단순경비율, 기준경비율, 추계신고

 

Ⅰ. 연구배경

 

사업소득이 발생한 사업자는 원칙적으로 장부기장에 의한 소득세 신고를 하여야 하나, 개인 주택신축판매업을 영위하는 사업자들의 경우 그 특성상 대부분이 건설회사의 도급이 아닌 개인 건축주의 직영에 의하여 주택건축을 하고, 동 사업자가 1인 가구나 신혼부부 등을 위한 서민용 주택2)이나 다가구 주택 등을 지어 분양사업을 영위하는 경우 동 업종의 영세성, 회계 및 세법에 대한 지식의 부족, 건축 과정 중에 고용된 신용불량 노무자나 불법체류 외국인 등이 자료 노출을 꺼려 적법한 인건비 신고의 불가 및 증빙 없는 경비지출 등으로 추계신고(인정과세 : 국세청장 고시에 의한 경비율3)를 할 수밖에 없는 실정이었다.

 

이로 인하여 많은 개인 주택신축분양업자들은 소득세 신고 시 구「소득세법」제80조 제3항 단서 및 같은 법 시행령 제143조 제1항과 제4항(2018. 2. 13. 개정 전의 것, 이하 “종전규정4)”이라 하고, 개정된 현행규정을 이하 “현행규정”이라 한다)에 맞추어 직전년도에 작은 수입금액을 만들어 위 규정에 따른 소득세 추계신고를 하면서 단순경비율(예, 2017년 귀속의 경우, 경비율 91.04%)로 신고를 하여 왔다. 만일 이들이 기준경비율을 적용하여 신고한다면 단순경비율(91.04%)에 따른 소득율인 8.96%에「소득세법 시행규칙」제67조에 의한 배율인 2.6배5)에 해당하는 이익률인 23.296%(8.96%×2.6)에 해당하는 소득금액 상당액을 소득금액으로 하여 소득세 신고를 하여야 한다.

 

그러나 개인 주택신축분양업자의 경우 현실적으로 현행규정의 기준경비율(23.296%)을 적용하여 소득세 신고를 하는 경우 같은 업종의 법인사업자의 영업이익율(6.58%)에 비해 약 3.5배에 이르러 실제 있을 수 없는 이익률이 발생하게 되어 현실은 1인 가구나 신혼부부 등 서민용 주택신축 공급 자체가 매우 어렵다고 한다.

 

현재 과세관청은 종전규정을 적용하여 개인 주택신축판매업자에게 소득세를 과세함에 있어「소득세법」상 ‘해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자’에 대한 ‘신규 사업개시일’에 대한 ‘정의’ 규정 등이 마련되어 있지 아니하여 기획재정부의 유권해석(기획재정부 소득 - 179, 2011. 5. 4.)에 따라 개인 주택신축판매업자의 사업개시일을 ‘주택분양일’로 보아 기준경비율로 과세하여 최근 3년여 동안 주택신축판매업자 1인당 수천만 원에서 수십억 원에 이르는 소득세가 징벌적으로 추징․과세되어 이에 대해 조세 불복을 제기하였으나 최근 대법원의 잇따른 판결6)도 위 해석과 동일하게 판결하였다.

 

이는 개인 주택신축판매업에 대한 신규 사업개시일에 대한 기존의 과세관청의 해석, 같은 업종인 법인 주택신축분양업자의 사업개시일과 달리 해석·적용을 하고 있어 개인 주택신축분양업자들은 기준경비율에 따른 신고를 하는 경우 동 사업을 지속 가능할 수 없는 지경에 이르러 동 업자들이 소형주택을 짓지 아니하여 소형주택의 공급 부족으로 작은 주택수요자인 신혼부부 및 1인 가구7) 등 사회적 취약계층의 주택구입 등에 있어 어려움이 있고, 이는 최근 주택가격 폭등의 한 원인으로도 작용된 것으로 보인다.

 

따라서 이번 연구를 통하여 개인 주택신축분양업의 사업개시일에 대하여 관련「소득세법」상의 종전규정, 동 규정에 따른 국세청장 및 기획재정부의 유권해석, 조세심판원 및 현재까지의 법원의 판단 및 다른 세법규정에서의 동 규정 등에 대하여 살펴보고 문제점에 대한 적정한 대안을 모색해 보고자 한다.

 

Ⅱ. 「소득세법」상 주택신축분양업의 관련 규정

 

1. 「소득세법」상 주택신축분양업 경비율 관련 규정 내용

 

가. 종합소득이 있는 개인사업자는 종합소득과세표준 확정신고를 하는데, 이때 사업소득금액을 장부와 증명서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 추계소득금액 계산서에 의하여 하도록 되어 있다.8)

 

과세관청의 결정도 소득금액계산은 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 하는 실지 소득금액 계산을 원칙으로 하고 있으나, 다만 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 소득금액을 추계조사 즉, 인정과세 결정할 수 있다.9)

 

따라서 납세자는 종합소득세 신고 시 실제 소득금액에 의하여 계산이 불가한 경우 소득금액을 추계소득에 의하여 신고할 수 있는바, 이는 납세자가 종합소득세 신고 시 선택할 수 있는 종합소득금액의 계산에 있어서 정당하고 합법적인 방법인 것이다.

 

나. 종전규정(「소득세법 시행령」제143조 추계결정 및 경정)에서는 아래 <표 1>과 같이 주택신축판매업의 단순경비율 적용대상자는 ① 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 동 기간에 수입금액이 1억 5,000만 원에 미달되거나, ② 직전 과세기간의 수입금액이 3,600만 원 미만인 사업자로 규정되었었다.

 

그러나 정부는 동 규정을 2018. 2. 13. 개정(대통령령 제28637호)하여 ① 신규사업자로서 당해연도 수입금액이 1억 5,000만 원에 미달하거나, ② 계속 사업자의 경우 직전 과세기간의 수입금액이 3,600만 원 미만과 해당 과세기간 수입금액이 1억 5,000만 원 미만의 동시 충족으로 강화하여 2019. 1. 1. 개시하는 과세기간의 소득분에 대하여 추계결정 및 경정분부터 적용하도록 개정하였다.

 

따라서 당해 연도에 주택 1채만 분양하여도 1억 5,000만 원이 넘을 수 있으므로 사실상 개인 주택신축판매업의 경우 단순경비율 적용을 배제하는 규정으로 보완한 것으로 보이나, 여전히 개인 주택신축판매업의 계속 사업자의 사업개시일을 언제로 볼 것인가의 문제는 남는 것으로 소득세는 기간 과세제도이므로 총 수입금액에 대응되는 필요경비나 결손금을 감안하여야 하기 때문이다.

 

<표 1> 종전규정과 개정된 현행규정의 내용

종전규정

(2018. 2. 13. 개정 전의 규정)

현행규정

(2018. 2. 13. 개정)

3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자를 말한다.

 

 

 

 

 

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액10)에 미달하는 사업자

 

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자

 

. 농업·임업 및 어업, 광업, 도매 및 소매업(상품중개업을 제외한다), 122조제1항에 따른 부동산매매업, 그 밖에 나목 및 다목에 해당되지 아니하는 사업 : 6천만원

. 제조업, 숙박 및 음식점업, 전기·가스·증기 및 수도사업, 하수·폐기물처리·원료재생 및 환경복원업, 건설업(비주거용 건물 건설업은 제외하고, 주거용 건물 개발 및 공급업을 포함한다), 운수업, 출판·영상·방송통신 및 정보서비스업, 금융 및 보험업, 상품중개업 : 3600만원

주택신축판매업 해당

3항 각 호 외의 부분 단서에서 "단순경비율 적용대상자"다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자로서 해당 과세기간의 수입금액이 제208조 제5항 제2호 각 목에 따른 금액에 미달하는 사업자를 말한다.

 

 

 

1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

 

 

 

 

2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 다음 각 목의 금액에 미달하는 사업자 (이하 : 좌 동)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

다. 소득세 신고 시 추계소득금액을 계산하는 방법은「소득세법 시행령」제143조 제3항 내지 제7항에 규정에 따라 아래 <표 2>와 같다.

 

<표 2> 추계소득금액을 계산하는 방법

 

추계소득

계산방법

소득금액 계산방법

적용 대상자

단순경비율

총수입금액-총수입금액단순경비율

당기 신규사업자 또는

전기 일정 수입금액 이하자

기준경비율

총수입금액-주요경비-총수입금액기준경비율

전기 수입금액 일정

이상자

 

라. 국세청장 고시에 의한 주택신축분양업(토지보유 5년 미만, 코드번호 : 45112)의 경우 적용하는 연도별 경비율은 아래 <표 3>과 같다.

 

<표 3> 연도별 경비율

구 분

코드번호

2016

2017

2018

2019

단순경비율

451102

91.0%

91.04%

91.0%

91.0%

기준경비율

9.5%

11.9%

12.09%

16.8%

 

마.「소득세법」제80조 제3항 및 같은 법 시행령 제143조 각 항의 규정과 국세청 발행 경비율 책자에 의한 단순경비율 및 기준경비율의 계산 구조를 정리하면 아래 <표 4>와 같다.

 

<표 4> 단순경비율 및 기준경비율의 계산 구조

수 입 금 액

단순 경비

소득금액

주요 경비

기준 경비

매입비용

인건비

임차료

* 단순경비 = 주요경비(매입비용+인건비+임차료) + 기준경비

∴ 주요경비(매입비용+인건비+임차료) = 단순경비 - 기준경비

= (수입금액 × 단순경비율) - (수입금액 × 기준경비율)

= 수입금액 × ( 단순경비율 - 기준경비율 )

 

∴ 주요 경비율 = 단순경비율 - 기준경비율

 

2. 「소득세법」상 사업소득의 수입시기에 대한 규정

 

「소득세법 시행령」제48조(사업소득의 수입시기)에서 사업소득의 수입시기는 제1호에서 상품(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우의 부동산을 제외한다)․제품 또는 그 밖의 생산품의 판매는 그 상품 등을 인도한 날로 하고 있다.

 

제11호에서 그 밖의 자산의 매매의 경우는 대금을 청산한 날. 다만 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 해당 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기․등록일 또는 사용수익일로 하고 있으나, 사업소득에 있어서의 ‘사업개시일’에 관하여는「부가가치세법 시행령」제6조와 같이 사업개시일을 명시적으로 확정하는 규정을 두거나 그와 같은 규정을 준용한다는 규정을 두고 있지는 않고 있다.

 

3. 「소득세법」상 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준

 

「소득세법 시행규칙」제1항 제5호에서는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공(착공일이 분명하지 아니한 경우에는 착공신고서 제출일을 기준으로 한다)한 토지를 사업용으로 보고 있고,

건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)을 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 하고 있다.11)

 

4. 종전규정에 따른 처분청의 과세방식

 

종전규정에 따른 단순경비율 적용대상을 판단함에 있어서 종전규정 제1호12)에 따른 직전연도의 수입금액이 없는 신규사업자는 당해연도 수입금액을 기준(1억 5,000만 원 미만)으로, 제2호13)에 따른 계속 사업자는 직전연도 수입금액(3,600만 원 미만)이 있으면 직전연도 수입금액에 의하여 당해연도의 단순경비율 적용여부를 판단하고 하도록 규정되어 있었다.

 

따라서 종전규정이나 현행규정에 따를 경우, 신규사업자의 당기 수입금액은 주택신축분양업의 경우 수입금액 기준이 1억 5,000만원 이하로 규정되어 있으므로 당해연도에 주택 1채만 분양해도 1억 5,000원이 초과되어 실질적으로 단순경비율 적용대상이 되지 아니한다.

 

그러나 과세당국은 종전규정에 신규사업자의 사업개시일에 대한 정의 규정 등이 규정되어 있지 아니하여 동 규정을 적용함에 있어 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자에 대하여 아래 <표 5>와 같이 기획재정부의 해석(기획재정부 소득-179, 2011. 5. 4.)에 의존하여 추징·과세하고 있는 실정이다.

 

<표 5> 기획재정부의 해석(기획재정부 소득-179, 2011. 5. 4.)

복식부기의무자단순경비율 적용대상자의 판단에 있어서 신규로 사업을 개시한 날은부가가치세법 시행령6조에 따른 날임. 신축주택의 분양일을 사업개시일로 봄

 

Ⅲ. 종전규정으로 인하여 제기되는 개인 주택신축분양업의 사업개시일의 현황 및 문제점

 

1. 현황

 

가. 아래 <표 6>의 사례를 들어서 종전규정에 따라 단순경비율 적용 여부에 대하여 살펴보자.

 

<표 6>

o 2016. 10. 2. : 건축허가 및 착공

o 2016. 11. 10. : 사업자 등록(사업개시일 : 2017. 11. 1.)

o 2016: 수입금액 발생 없음(수입금액 “0”)

o 2017: 주택신축분양수입금액 5억 원 발생(분양개시, 간편장부 의무자)

 

 
 

위 사례에서 종전규정에 따라 ① 건축허가 및 착공일을「소득세법」상 실질적인 사업개시일로 보는 경우는 2016년 귀속 수입금액(0원)이 일정규모(전년도 3,600만 원) 이하자에 해당하여 2017년도는 단순경비율(91.04%, 소득율 8.96%)에 따른 적용대상자에 해당하고,

 

② 기획재정부 해석에 따라 최초로 주택신축분양을 개시한 날을 사업개시일로 보는 경우 2017년 귀속 수입금액이 일정 규모(당해연도 1억 5,000만 원) 이상으로 단순경비율 적용대상이 아니므로 기준경비율(23.296%14)) 적용대상이 된다.

 

따라서 종전규정에 의할 경우 신규로 사업을 개시한 날을 언제로 보느냐에 따라 단순경비율 또는 기준경비율에 의한 소득금액의 추계방법이 달리 적용되어 소득금액에 매우 큰 차이가 발생하게 된다.

 

나. 개인 주택신축판매업의 특성과 과세관청의 추징 과세

 

앞서 연구배경에서 언급한 바와 같이 개인 주택신축판매업의 특성상 개인 건축주의 직영에 의하여 건축을 하고 주택신축분양업자가 1인 가구나 신혼부부 등 서민용 주택15)인 다가구 주택이나 다세대 주택 등을 지어 분양을 하는 경우 동 개인 건축업자의 영세성, 회계 및 세법의 지식 부족, 신용불량 노무자나 불법체류 외국인 등으로 인한 인건비 신고의 불가, 증빙 없는 경비지출 등으로 추계신고(인정과세 : 국세청 고시에 의한 경비율)를 할 수밖에 없는 실정으로 종전규정에 따라 단순경비율의 적용 여부를 결정할 수밖에 없었다.

 

이러한 이유로 개인 주택신축판매업자들은 종전규정에 따라 단순경비율 적용을 받기 위해 직전연도에 철근 등 부산물 매출 등을 수입금액으로 신고하는 등 인위적으로 직전연도에 수입금액을 만들어 종전규정에 따른 단순경비율의 적용을 꾀하거나, 사업개시일을 주택신축분양을 위한 토지 취득일이나 착공일로 보아 신고하였으나, 과세당국은 사업개시일에 대하여 기획재정부의 유권해석(기획재정부 소득-179, 2011. 5. 4.)에 따라 주택신축분양일로 보아 기준경비율(2017년 단순경비율 91.04%)에 의한 소득율 8.96%의 2.6배에 해당하는 이익률 23.296%)을 적용하여 추징․과세처분을 하였다.

 

2. 주택신축판매업에 대한 단순경비율과 기준경비율 및 동 업종의 법인사업자의 전국 평균 영업이익율 비교

 

통계청 자료16)상 주택신축판매업(주 업종코드 : 451102)에 대한 단순경비율과 기준경비율 및 동 업종의 법인사업자의 전국 평균 영업이익율은 아래 <표 6>과 같이 동종의 법인사업자에 비해 단순경비율에 따른 개인 주택신축분양업의 2015년 추계 소득율 8.6%는 결코 낮은 수준이 아니며, 납세자가 추계로 소득율을 적용하여 신고를 하던, 장부를 기장하여 적정한 소득율로 신고·납부를 하던 이는 납세자의 선택사항으로 존중되어야 할 것이다.

 

<표 6> 주택신축분양업에 대한 단순경비율과 기준경비율 및 동 업종의 법인사업자의 전국 평균 영업이익율 비교(2015년 기준) (단위 : %)

개인 주택신축분양업

2015년 영업이익률(영업이익/매출액)

단순경비율

기준경비율

(처분청 과세)

개인사업자

법인사업자

8.60

22.36

7.99

6.58

 

3. 개인 주택신축분양업의 신규 사업개시일 관련 해석 및 법원의 판례 등과 평가

 

가. 개인 주택신축분양업 관련 기획재정부 및 국세청의 행정해석

 

① 기획재정부 소득제세과-179, 2011. 5. 4.

 

복식부기의무자’ 및 ‘단순경비율 적용대상자’의 판단에 있어서 신규로 사업을 개시한 날은「부가가치세법 시행령」제6조17)에 따른 날임.

 

② 국세청 소득 46011-3433, 1994.123.16.

 

사업개시일이라 함은 사업자가 사업상․직업상 일정한 경제활동을 새로이 시작하는 날을 말하는 것으로 건설업에 있어서는 「부가가치세법 시행규칙」제3조(현행「부가가치세법 시행령」제6조 제3호)의 규정에 의하여 재화 또는 용역의 공급을 개시하는 날이 됨.

 

③ 국세청 부가 46015-2503, 1996. 11. 26.

 

부동산 매매업의 사업개시일은 재화의 공급을 개시하는 날이며 재화의 공급을 개시하는 날은 공급시기(중간지급조건부로 주택분양계약을 하고 그 계약금을 영수한 때 세금계산서를 교부한 경우에는 당해 세금계산서를 교부한 날)를 말하는 것임 (同志 국세청 부가가치세과 -784, 2011. 7. 19.)

 

④ 국세청 서일 46011-11778, 2002. 12. 31.

 

자기 소유 토지상에 건물을 신축하여 부동산매매업을 영위하는 경우의 사업개시일은 자기소유 토지를 사업에 공한 날이 속하는 연도가 사업 개시연도가 되며, 직전연도의 수입금액이 없는 경우로서 당해연도 소득금액을 추계로 결정 또는 경정하는 경우에는 단순경비율 적용대상자에 해당한다. ⇒ 국세청은 종전의 위 해석 대신 기획재정부 해석(소득제세과-179, 2011. 5. 4.)에 따라 집행․과세하고 있다.

 

[질 의]

 

(상황)

 

부동산매매업을 영위하고자 하는 개인 A는 기왕 소유하고 있던 토지상에 아래와 같은 일정으로 사업을 시행코져 함(기왕 사업을 영위한 바 없음)

 

2002. 11. 1. : 사업개시 전 사업자등록

2002. 11. 15. : 건축물 착공

2003. 5. 30. : 건축물 준공

2003. 6. 1. ~ 9. 30 : 건축물 분양 완료

 

(질의)

 

「소득세법 시행령」제143조 제4항 제1호에서 당해 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자는 단순경비율 적용대상자로 규정하고 있는바, 상기 사례에서 신규로 사업을 개시한 과세기간을 질의함.

 

나. 조세심판원의 결정

 

⓵ 조심 2018서0278, 2018. 4. 11. 조심 2017중3890, 2017. 11. 8. 외 다수

 

사업개시일은 설립등기일이나 사업자등록일 등을 기준으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단함이 타당한바, 청구인이 쟁점주택 중 401호를 2012. 5. 31. 김OOO에게 최초로 양도한 것으로 나타나는 점, 청구인이 쟁점주택 신축과 관련하여 용역을 제공받고 세금계산서를 수취하거나 이 건 부동산을 취득한 것은 주택신축판매를 위한 준비과정에 불과한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점주택 신축판매업의 사업개시연도를 신축주택을 판매하기 시작한 2012년으로 보는 것이 합리적임.

 

② 조심 2018중1640, 2018. 6. 18. 외

 

청구인은 부산물 매각액이 수입금액에 해당한다는 주장이나, 대부분이 기존 건물을 철거할 때 발생한 것이고, 동 철거는 토지의 가치를 증가시키는 것이므로 토지가액에서 차감하여야 할 대상이지 이를 수입금액에 계상하기는 어려워 보이는 점 등에 비추어 처분청이 기준경비율을 적용하여 한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨.

 

다. 법원의 최종 판단

 

⓵ 대법원 2021. 1. 14. 선고 2020두40914 판결, 2020. 12. 10. 선고 2020두47434판결, 2020. 10. 29. 선고 2020두44831판결, 2020. 9. 24. 선고 2020두40624 판결, 2020. 9. 24. 선고 2020두40433 판결, 2019. 12. 20. 선고 2020두30696 판결, 2019. 5. 30. 선고 2019두34463 판결, 2019. 1. 14. 선고 2019두49236 판결 외,

 

원고가 주장하는 것처럼 사업개시일을 토지 취득시점 또는 건물의 착공 또는 준공시점까지 앞당기게 되면 단순경비율 적용의 전제가 되는 직전 과세기간의 수입금액이 달라져 사업자가 자신이 편의에 따라 납세의무를 회피하거나 납세의무자들 사이에 불평등이 초래될 수 있다. 사업자의 의사에 따라 그 시기가 좌우될 수 있는 착공일보다는 판매대상 주택공급이 객관적이고 현실적으로 가능한 시기로 사업개시일을 파악할 필요가 있다.

 

개인 주택신축판매업의 경우 그 사업개시일은「부가가치세법 시행령」제6조 제3호에서 정하고 있는 재화의 공급을 시작하는 날인 주택들의 분양을 개시한 시점으로 보아야 한다.

 

② 대법원 2014. 9. 29. 선고 2014두40562 판결, 대전고등법원 2014. 7. 24. 선고 2014누10583 판결, 대전지방법원 2014. 4. 23. 선고 2013구합2367 판결

 

「소득세법」제14조 제2항 및 같은 법 시행령 제208조 제7항으로부터 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 직전과세기간의 수입금액의 합계액을 판단함에 있어 1인이 수개의 업종을 겸영하는 경우 주업종과 주업종 외의 업종의 각 수입금액을 일정비율로 합산하는 방식으로 직전 과세기간의 수입금액을 계산하는 점, 사업장별로 과세하는 부가가치세와 달리 종합소득세는 개인별로 과세하는 점, 기존 사업자가 업종이 다른 사업을 개시할 때마다 신규로 사업을 개시한 사업자라고 보면 신규 사업에 대해서는 언제나 간편장부대상이 되어 불합리하게 되는 점 등을 종합하여 보면,「소득세법 시행령」제208조 제5항 제1호 소정의 ‘해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자’는 업종을 불문하고 직전 과세기간에 수입금액이 없는 자로서 처음으로 사업을 시작하는 신규사업자를 의미한다고 봄이 상당하다.

 

4. 다른 세법상 ‘사업개시일’에 대한 규정과 예규 및 판례 등

 

가. 「법인세법」상의 사업개시일에 대한 규정 및 관련 예규

 

「법인세법 시행령」제4조(사업연도의 개시일) 제1항 제1호에서 법인의 최초 사업연도의 개시일은 내국법인의 경우에는 설립등기일로 하면서 제2호에서 외국법인의 경우에는 법 제94조에 따른 국내사업장(이하 "국내사업장"이라 한다)을 가지게 된 날(국내사업장이 없는 경우에는 법 제6조 제4항의 규정에 의한 소득이 최초로 발생한 날)로 하고 있으며,

 

최초 사업연도의 개시일 전에 생긴 손익을 사실상 그 법인에 귀속시킨 것이 있는 경우 조세포탈의 우려가 없을 때에는 최초 사업연도의 기간이 1년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 이를 당해 법인의 최초 사업연도의 손익에 산입할 수 있다. 이 경우 최초 사업연도의 개시일은 당해 법인에 귀속시킨 손익이 최초로 발생한 날로 한다고 규정하고 있다.

 

따라서 개인 주택신축판매업자와 같은 업종의 법인사업자는 주택분양개시 여부와 상관없이 법인 설립일(또는 손익이 최초로 발생한 날)에 사업을 개시한 것으로 보고 있다.

 

나. 「법인세법」상 사업개시일에 대한 관련 행정해석

 

① 국세청 법인 22601-221, 1985. 1. 23.

 

주택건설을 목적으로 설립한 법인의 영업개시일은 공사 시공일이 되는 것임.

 

② 국세청 법인 46012-2333, 1996. 8. 22.

 

법인의 영업개시일은 정관에서 규정하는 본연의 업무를 개시한 날로서 부동산매매업의 경우는 매매용 부동산을 최초로 매입한 날로 하는 것임.

 

③ 국세청 법인 22601-2517, 1987. 9. 16.

 

개업일은 법인의 정관에 규정한 목적사업을 사실상 개시한 날로 한다.

 

다. 「부가가치세법」상 사업개시일에 대한 취급

 

「부가가치세법 시행령」제6조(사업 개시일의 기준) 법 제5조 제2항에 따른 사업개시일은 제1호에서 제조업은 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날, 제2호에서 광업은 사업장별로 광물의 채취·채광을 시작하는 날, 제3호에서 제1호와 제2호 외의 사업은 재화나 용역의 공급을 시작하는 날을 사업개시일로 각각 규정하고 있는바, 이러한 규정은 부가가치세가 거래세이고, 부가가치세법상 사업자는 영리 목적의 유무에 상관없이 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 의미하는 것이기에 위와 같이 규정한 것이다.

 

라. 「상속세 및 증여세법」상의 사업개시일에 대한 취급(비상장 주식 평가 시)

 

법원(1995. 12. 8. 선고 94누15905 판결)은 구「상속세법 시행령」(1990. 12. 31. 대통령령 제13196호로 개정되기 전의 것) 제5조 제5항 제1호 나목 단서 소정의 사업개시일은 설립등기일이라든가 사업등록일 등을 기준으로 형식적으로 판단할 것이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 수행할 수 있는 상태로 된 때를 기준으로 실질적으로 판단함이 타당할 것인바, 자동차 정류업 등을 사업목적으로 하는 회사가 건물을 준공한 것이 1989. 10. 13.이라면 이때를 전․후하여 회사의 사업이 개시되었다고 판단하였다.

 

마.「조세특례제한법」상의 사업개시일에 대한 취급(창업 중소기업 감면 등 관련)

 

「조세특례제한법」제99조의9(위기지역 창업기업에 대한 법인세 등의 감면) 제1항에서 위기지역에 2021년 12월 31일까지 제6조 제3항 각호에 따른 업종("감면대상사업")으로 창업하거나 사업장을 신설하는 기업에 대해서는 제2항부터 제5항까지의 규정에 따라 법인세 또는 소득세를 감면한다고 규정하면서 제2항에서 제1항에 따른 기업은 감면대상사업에서 최초로 소득이 발생한 과세연도(사업개시일부터 5년이 되는 날이 속하는 과세연도까지 그 사업에서 소득이 발생하지 아니한 경우에는 5년이 되는 날이 속하는 과세연도를 말한다)의 개시일부터 5년 이내에 끝나는 과세연도까지 감면대상사업에서 발생한 소득에 대한 소득세 또는 법인세의 100분에 100에 상당하는 세액을 감면한다고 규정되어 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날 또는 사업자 등록일을 사업개시일로 보고 있다.

 

바. 「지방세법」상의 사업개시일에 대한 취급

 

「지방세법 시행규칙」제28조(기장 의무가 없는 수입판매업자) 영 제68조 제2항 각호 외의 부분 단서에서 “행정안전부령으로 정하는 수입판매업자”란 제1호에서 사업개시 후 1년이 경과되지 아니한 수입판매업자를, 제2호에서 직전 연도의 월평균 담배소비세 납부액이 5억원 이하인 수입판매업자를 기장의무가 없는 수입판매업자로 각각 규정하고 있는바, 재화 또는 용역의 공급을 개시한 날 또는 사업자 등록일을 의미하는 것으로 볼 수 있다.

 

5. 주택신축분양업 관련 현행 예규 및 판례 등에 대한 평가

 

가. 위 대다수의 국세청 및 기획재정부의 해석과 조세심판원 및 법원의 판결은「소득세법」상 사업소득과 관련된 사업개시일을「부가가치세법」상 사업개시일과 통일적으로 해석할 필요가 있고, 이는 하나의 사업과 관련해 동시에 부가가치세 납세의무자와 소득세 납세의무자가 되기 쉬운 사업자들에 대해 법적 안정성이 부여되어야 한다는 점을 고려한 것으로 볼 수 있다.

 

나. 그러나,「소득세법」상 사업소득금액이라 함은 권리의무확정주의에 의하여 해당 과세기간에 산입된 총수입금액에서 이에 대응하는 (사용된) 필요경비를 공제하도록 되어 있다고 하는 수익·비용 대응의 원칙과 기간손익계산의 원칙에 의하여 산정되며, 결손금도 사업 소득금액의 의미에 포함18)되어있는바, 개인 주택신축분양업의 사업은 총수입금액이 확정(신축된 주택의 판매시점)되는 해당 과세기간 이전에 이에 사용된 필요경비가 이미 발생하여 확정되어 결손금(부의 소득)이 계산되는 바, 최초의 결손금이 계산된 시점을 사업을 통한 소득의 현실적인 발생을 전제로 하였다고 보아야 하므로, 적어도 최초로 결손금이 계산된 시점을 사업개시일로 보아야 할 것이다.

 

다. ‘사업개시일’이라 함은 설립등기일이나 사업자등록일 등의 형식적인 기준이 아니라 사업의 준비가 끝나고 본래의 사업목적을 수행하거나 그러할 수 있는 상태인지 실질적인 기준으로 판단하여야 할 것(대법원 1995. 12. 8. 선고 94누15905 판결)이므로 사업목적인 소득의 실현 (이익 창출)을 위하여 목적사업을 수행하거나, 수행할 수 있는 상태로 보아야 한다는 것을 의미하고, 이는 주택분양 이전의 활동들을 사업준비행위로 보기 어렵고, 자기의 계산과 책임하에 주택건설용지를 매입한 시점 또는 적어도 건축 착공일(또는 허가일)을 의미하는 것으로 볼 수 있다.

 

또한, 건축물 신축을 위한 필수적인 선행공사로서 실질적인 토목공사(형질변경)를 개시한 경우 그 시점을 건설에 착공한 시점으로 할 수 있다 할 것이다19)20).

 

라.「소득세법」상 재화의 공급은 소득의 현실적인 발생을 전제로 하는바, 개인 주택신축분양업의 경우와 같이 재화를 공급 (총수입금액 계산) 하기 위하여 이에 대응하는 일반적으로 용인되는 통상적인 대부분의 직접 필요경비 및 기간비용(이자비용, 임차료, 판관비 종류의 인건비) 등이 재화의 공급 이전에 발생 및 확정되어 소득금액이 발생되었으므로, 사업개시일은「부가가치세법」상의 사업개시일보다 당연히 선행될 수밖에 없다.

 

「부가가치세법」상의 개인 주택신축분양업의 사업개시일을「소득세법」상의 동 업종의 사업개시일로 보는 경우, 이는 개인 주택신축분양업의 경우 주택신축계획수립, 토지매입, 건축 인·허가, 설계, 시공, 준공, 분양 등의 일련의 과정을 거치게 되는데 적어도 분양과정까지 적어도 6개월 내지 1년 이상 소요될 것이고, 대개 분양을 마치게 되면 바로 폐업에 이르게 되므로 사실상 동 사업의 폐업일을 사업개시일로 보는 결과가 되며,「소득세법」과 타 법령들 간의 상충, 즉 수익·비용대응의 원칙 및 기간손익계산의 원칙을 중대하게 위배하는 것으로, 이는 곧 납세자들에게 재산권을 부당하게 침해하는 결과로 귀결될 수 있다고 볼 수 있다.

 

마. 위 국세청 및 기획재정부의 행정해석과 조세심판원의 결정 및 법원의 판결에서 인용한 근거는 사업자등록, 세금계산서 발급 등을 위한 재화나 용역의 공급일에 대한「부가가치세 시행규칙」(2013. 3. 23. 부칙 폐지 후 같은 법 시행령 제6조로 이관)으로서 이를「소득세법」에 사업개시일에 대한 규정이 없다 하여 과세체계가 다른「부가가치세법」의 공급시기의 규정을 바로 차용할 수는 없다고 본다.

 

따라서,「소득세법」상 개인 주택신축분양업의 ‘사업개시일’에 대한 규정이 없으므로 다른 법 규정을 차용한다면 과세체계가 유사하고 손익의 귀속 시기와 총수입금액의 귀속 시기가 거의 유사한「법인세법」상의 관련 규정을 차용하여야 할 것으로 보인다.

 

Ⅳ. 대안의 모색(결론)

 

정부가 정책을 입안할 때는 우선 소외 계층 및 경제적 하층계층21)에 실질적인 혜택이 돌아갈 수 있는지에 대한 고려도 필요하다. 우리 사회에서 사회안전망의 확보와 주거 안정화가 시급히 필요한 계층은 저소득층이라 할 수 있다. 현실적으로 저소득층은 주거비의 부담이 저렴한 단독·다가구 주택 등의 거주가 많은 편이다22)23).

 

앞서 언급한 개인 주택신축판매업의 사업개시일에 대한 문제점을 개선하기 위해서는 아래와 같은 대안을 모색할 수 있다 하겠다.

 

1.「법인세법」상의 사업개시일을 준용하는 등「소득세법」의 관련 규정에 입법화하는 방안을 모색할 수 있다.

 

앞서 살펴본 바와 같이 현행 개인 주택신축판매업에 대한 과세방식은 기획재정부의 해석에 따라「부가가치세법 시행령」제6조 제3호의 규정(‘재화나 용역의 공급을 시작하는 날’)에 따라 주택분양일을 사업개시일로 보아 과세하고 있어 같은 업종의 법인사업자에 비해 과도한 세부담을 지우고 있고, 이 규정은 사업자등록, 세금계산서 발급 등을 위한 재화․용역의 공급일에 대한 규정이고, 주택분양일을 사업개시일로 보는 경우 개인 주택신축분양업은 주택분양을 완료하게 되면 바로 폐업을 하는 때에 해당하여 현실에도 맞지 않다.

 

따라서 과세체계가 유사하고 손익의 귀속 시기와 총수입금액의 귀속 시기가 거의 유사한「법인세법」상의 사업개시일 관련 규정을 준용하는 등 새로이 입법화할 필요가 있다.

 

2. 현행 기획재정부 해석의 변경과 기존 대법원 판례를 변경하여 개인 주택신축분양업의 사업개시일을 정립하여 시행할 필요가 있다.

 

가. 「소득세법」상 사업개시일에 대한 명확한 규정이 없어 사업자등록과 관련된「부가가치세법 시행령」제6조의 규정을 따르는 것은 논리적일 수는 있으나, 사업소득의 귀속 시기를 「부가가치세법」의 규정을 차용하여 단순경비율 배제에 신규 사업자의 사업개시일을 총 수입금액이 발생한 날로 그 범위를 확대하기에는 무리가 있다.

 

나. 또한 기획재정부 해석과 법원 판례는 장부가 없어 기장을 할 수 없어 추계신고하는 신규사업자와 장부에 의하여 신고하는 사업자의 적용기준이 달라 과세상 불형평한 차이가 발생하게 된다.

 

예를 들면, 11월에 주택신축을 착공하여 다음 해 3월에 이를 완공하여 분양하였다면 기장사업자는 11월이 사업개시일인 반면, 추계신고할 경우에는 다음 해 3월이 사업개시일이 되어 같은 주택 신축상황에 대하여 다른 법 적용이 되어 추계신고자에게 불합리하게 되는 것이다.

 

따라서, 현행 기획재정부의 해석과 대법원 판례를 변경하여 같은 업종의 법인세 예규와 같이 변경․시행할 필요가 있고, 현행규정에 대한 문제점에 대하여는 현재 주택공급에 어려움이 많으므로 추가적인 관련 규정의 보완이 필요해 보인다.

 

<각주>

 
 

1) 본 논문은 최근의 대법원 판례(대법원 2020. 12. 10. 선고 2020두47434판결, 2020. 10. 29. 선고 2020두44831 판결)에 맞춰 필자의 월드텍스연구회 정기학술대회 발표자료(2019. 11. 22.)를 수정·보완한 것임.   

 

2) 주택법 제2조【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1.“주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.

1의2. “준주택”이란 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다.

 

3)「소득세법」 제145조(기준경비율 및 단순경비율) 제1항에 따라 동 법 시행령 제143조 제3항에 따른 기준경비율 또는 단순경비율은 국세청장이 규모와 업황에 있어서 평균적인 기업에 대하여 업종과 기업의 특성에 따라 조사한 평균적인 경비비율을 참작하여 기준경비율심의회의 심의를 거쳐 결정한 경비율로 한다.

 

4) 이하 종전규정에 따른 문제점 등을 중심으로 관련 규정, 행정해석, 조세심판원과 법원의 판례 등을 중심으로 이 논문을 작성하고 대안을 모색하고자 한다.

 

5) 「소득세법」 제160조에 따른 간편장부대상자 : 2.6배

 

6) 대법원 2020. 12. 10. 선고 2020두47434판결, 2020. 10. 29. 선고 2020두44831판결, 2020. 9. 24. 선고 2020두40624 판결, 2020. 9. 24. 선고 2020두40433 판결, 2019. 12. 20. 선고 2020두30696 판결, 2019. 5. 30. 선고 2019두34463 판결, 2019. 1. 14. 선고 2019두49236 판결 외,

 

7) 행정안전부의 ‘주민등록 인구 기타 현황’에 따르면, 지난 2020년 12월 기준 전체 가구수 2,315만 7,385가구 중 국내 1인 가구는 913만 9,287가구로, 10년 전 동기간 대비 370%(245만 2,364가구) 증가했다. 우리나라의 인구가 점차 줄고 있지만 가구 수는 계속 늘어나고 있는바, 그 주된 이유가 ‘1인 가구의 증가’로 보인다(2020. 3. 31. 행정안전부 통계자료).

 

8) 소득세법 제70조(종합소득과세표준 확정신고) ④ 종합소득 과세표준확정신고를 할 때에는 그 신고서에 다음 각 호의 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 제160조 제3항에 따른 복식부기의무자가 제3호에 따른 서류를 제출하지 아니한 경우에는 종합소득 과세표준확정신고를 하지 아니한 것으로 본다.

6. 사업소득금액을 제160조 및 제161조에 따라 비치ㆍ기록한 장부와 증명서류에 의하여 계산하지 아니한 경우에는 기획재정부령으로 정하는 추계소득금액 계산서

 

9) 소득세법 제80조(결정과 경정) ③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항과 제2항에 따라 해당 과세기간의 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 장부나 그 밖의 증명서류를 근거로 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 소득금액을 계산할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 소득금액을 추계조사결정할 수 있다.

 

10) 주택신축분양업의 경우 1억 5,000만 원임.

 

11) 국세청 심사양도 2010-77, 2010. 7. 12., 국심 1996서1192, 1996. 9. 5., 조심 2011중1240, 2012. 4. 25. 결정, 질의회신 법인세과-416, 2009. 4. 8.

 

12) 1. 해당 과세기간에 신규로 사업을 개시한 사업자

 

13) 2. 직전 과세기간의 수입금액(결정 또는 경정으로 증가된 수입금액을 포함한다)의 합계액이 일정 금액에 미달하는 사업자(주택신축분양업의 경우 3,600만 원)

 

14) 2017년 귀속 단순경비율(91.04%)에 의한 소득율 8.96%에 「소득세법 시행규칙」의 배율인 2.6배에 해당하는 이익률인 23.296%.

 

15) 2021. 4. 16. 한국부동산원이 발표한 ‘월별 주택매매 거래현황’ 분석 결과 지난해 전국에서 거래된 주택매매량 총 127만9305건 가운데 43% 가량인 55만4336건이 전용 60㎡ 이하(단독·다가구 주택은 연면적, 아파트·연립·다세대 주택은 전용면적 기준)의 소형 주거시설이었다.

 

16) 통계청 경제총조사(www.ecensus.go.kr)

 

17) 제6조(사업 개시일의 기준) 법 제5조 제2항에 따른 사업 개시일은 다음 각 호의 구분에 따른다. 다만, 해당 사업이 법령 개정 등으로 면세사업에서 과세사업으로 전환되는 경우에는 그 과세 전환일을 사업 개시일로 한다.

1. 제조업 : 제조장별로 재화의 제조를 시작하는 날

2. 광업 : 사업장별로 광물의 채취ㆍ채광을 시작하는 날

3. 제1호와 제2호 외의 사업 : 재화나 용역의 공급을 시작하는 날 ☜ 주택신축분양업 해당

 

18)「소득세법」제70조 제1항(종합소득과세표준신고) : 종합소득과세표준신고는 종합소득과세표준이 없거나 결손금이 있는 거주자를 포함함.

 

19) 국세청 심사양도 2010-77, 2010. 7. 12., 국심 1996서1192 1996. 9. 5., 조심 2011중1240 2012. 4. 25. 결정, 국세청 법인세과-416, 2009. 4. 8. 외.

 

20) 구 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제56조(개발행위의 허가) ① 다음 각호의 1에 해당하는 행위로서 대통령령이 정하는 행위(이하 “개발행위”라 한다)를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(이하 “개발행위허가”라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시계획사업에 의하는 경우에는 그러하지 아니하다.

2. 토지의 형질변경(경작을 위한 토지의 형질변경을 제외한다.

 

21) 사회초년생, 독거노인, 생활보호대상자 등

 

22) 김영선, 주택임대사업자 과세에 관한 연구, 강남대학교 세무학과 박사학위 논문, 2021., 149면.

 

23) (통계청의 자료) 2019년 우리나라 저소득층 주거현황은 단독주택이 50.4%, 아파트 29.1%, 연립주택 2.3%, 다세대 주택 8.9%, 기타 9.3%

 

<참고 문헌>

 

1. 국내 문헌

 

김완석․정지선, 「소득세법론」, 삼일인포마인, 2019.

김영선, 주택임대사업자 과세에 관한 연구, 강남대학교 세무학과 박사학위 논문, 2021.

 

2. 인터넷

 

조세심판원 홈페이지(http://www.ntt.go.kr)

국가법령정보센터(http://www.law.go.kr)

국세법령정보시스템(http://www.txsi.hometax.go.kr)

통계청 경제 총조사(www.ecensus.go.kr)

대법원 종합법률정보(http://glaw.scourt.go.kr)

행정안전부 홈페이지(http://www.mois.go.kr)

국세법령정보시스템(http://txsi.hometax.go.kr)

 

<Abstract>

 

A Study of Business registration date on individuals in New housing sales business

 

In principle, all income generating businesses should report income tax in accordance with its mandated book-keeping. However, individuals in new housing sales business generally conduct ‘estimated declaration on income tax’, for being small business often with knowledge gap in both accounting and tax laws. In addition, construction business within the industry possibly accompanying credit delinquent workers or illegal foreigners’ further limits data transparency, thereby making such proxy measures necessary.

 

In consideration of Article 80(3) of the ‘Income Tax Act’ and Article 143(1) and (4) of the Enforcement Decree of the same Act (hereinafter referred to as the "Previous Regulation"), individuals in business for new housing sales have reported their income tax in ‘Simple expense rates’ that are declared in estimation based on the previous year’s book-keeping, which made to be with some income, thus in line with the act.

 

However, in account for the previous regulations being without a clear definition of ‘business registration date (or opening date), especially for the individuals in new housing businesses, the tax authorities followed the authoritative interpretation of the Ministry of Strategy and Finance – interpreting business opening date as ‘the housing sales date’. Accordingly, with standard expense rate applied, income tax is imposed with additional amount ranging from ten to thousand million Won per person. Tax appeals have been filed, yet the Supreme Court stood with the definition by the Ministry of Strategy and Finance, settling the dispute.

 

As illustrated, the authoritative interpretation of ‘business registration date’, applied in the absence of clear definition in ‘Income Tax Act’, is heavily burdening individuals in new housing sales business as compared to the tax imposed by the ‘Corporate Tax Act’. Since this issue can be in effect for the shortage in small housing supply, solution for improvement can be suggested by borrowing, that is referencing and applying, the definition of ‘business registration date’ from the ‘Corporate Tax Act’, which shares similarities in its taxation system, in principle of imputed time for both ‘profit and loss’ and ‘total income’ reporting.

 

Alternatively, it is necessary to revisit the interpretation of the current Ministry of Strategy and Finance as well as the Supreme Court's, so to adjust the implementation referencing the corporate tax example within the same industry.

 

* Keywords: New housing sales, Business registration date, Simple Expense Rate, Standard Expense Rate, Estimated declaration

 

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