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구독하기 2024.07.09. (화)

내국세

"부동산개발 공동사업, 현물출자 양도차익 과세이연해야…취득세 비과세 타당"

□공인회계사회·한국조세정책학회 공동 세미나

공동사업기업 과세특례 신설…세법상 지위 명확화

납세자 선택 따른 비영리법인 의제 or 1거주자로 보는 단체도 대안

중장기적으로는 동업기업 과세제도와 통합해야 

일정요건 갖추면 토지 등 매매차익 예정신고 대상 제외

 

부동산개발 공동사업 활성화를 위해 공동사업체 현물출자시 양도차익을 과세이연해 분양수익 등 공동사업수익 발생시 과세하는 것이 타당하다는 주장이 제기됐다. 공동사업체 현물출자 자산에 대한 취득세를 비과세해야 한다는 의견도 나왔다. 

 

부동산개발공공사업은 토지 소유주가 부동산을 제공하고 시행사·시공사가 건물을 신축해 공동으로 분양 또는 임대해 수익을 배분하는 사업이다.

 

공동사업단체의 세법상 지위 명확화를 위해 △‘공동사업기업 과세특례제도’ 신설 △납세자 선택에 따른 비영리법인으로 의제 △1 거주자로 보는 단체로 보아 세법 적용이 필요하다는 주장도 있었다. 대규모 개발사업을 진행하는 법인이 아닌 단체 등 일정한 요건을 갖춘 경우에는 토지 등 매매차익 예정신고 대상에서 제외해야 한다고도 했다.

 

이동건 한밭대 교수와 조항춘·장지훈 회계사는 17일 열린 한국공인회계사회·한국조세정책학회 공동 조세실무세미나에서 공동사업 과세제도 조세 쟁점과 개선방안을 발표했다.

 

이와 관련, 공동기업 과세체계의 명확성 제고를 위해 공동사업기업 과세특례제도를 별도 신설 하고 중장기적으로는 동업기업과세제도와 통합해야 한다고 제시했다.

 

공동사업체의 일괄 신고방안과 부동산 개발 공동사업의 활성화를 위해 토지 등 현물출자의 양도세, 취득세 과세시기를 출자시점에서 수익실현시점으로 이연하는 방안도 검토했다.

 

발표자들은 부동산개발공공사업의 조합에 현물출자하는 시점에 양도세를 과세하는 것을 문제 삼았다. 이는 부동산 개발 공동사업 시행에 걸림돌이다. 초기에 대규모 세부담이 들기 때문이다.

 

세법상 공동사업체의 지위가 도관인지 실체인지 불확실한 것도 문제다. 임의 부동산개발 공동사업 단체는 ‘법인으로 보는 단체’에서 제외된다. 세법상 공동사업자 또는 1거주자로 본다. 도관 과세이지만 세법상 의무가 불명확하다.

 

발표자들은 공동사업단체의 세법상 지위 명확화 방안으로 ‘공동사업기업 과세특례제도’를 신설하는 것이 필요하다고 주장했다. 조세특례제한법에 공동사업체의 실체성을 인정하되 동업기업처럼 도관과세할 수 있는 ‘공동사업기업 과세특례제도’를 신설하는 것이 필요하다는 것이다.

 

이를 위해 공동사업을 하려고 하는 단체는 세무서에 공동사업기업 과세특례를 신청하고 사업자 등록을 받도록 개정한다. 공동사업기업은 공동사업자 중 1인 이상은 반드시 지주가 포함돼야 하며, 민법상 조합이나 상법상 익명조합 중 공동사업 형태의 단체가 신청할 수 있다. 즉 국세기본법상 영리·비영리법인이나 법인으로 보는 단체(즉 비영리법인)은 공동사업기업 과세특례를 신청할 수 없다.

 

납세자가 선택하면 비영리법인으로 의제하는 경우도 대안으로 제시했다. 부동산개발 공동사업 단체를 도정법 상의 재건축조합 등과 같이 비영리법인으로 의제하되 납세자가 선택할 수 있는 방안이다.

 

발표자는 "주택조합 등 수익을 분배하는 단체를 비영리법인으로 보는 것은 국세기본법상 논리를 보면 문제가 있을 수 있으나 공동사업의 형태가 조합원 자신의 부동산을 조합에 현물출자해 새로운 부동산을 건설해 대체 취득하는 것이므로 비영리로 보는 것이 타당할 수 있으며 외부분양의 경우 수익사업으로 과세하면 된다"고 설명했다.

 

비영리법인으로 의제하는 것이 어렵다면 이익의 분배 여부에 불문하고 해당 1단체를 1거주자로 또는 단체로 봐 세법을 적용하는 방안도 대안으로 내놓았다.

 

소득세법 제2조제3항 및 제4항에서 이익분배비율이 확인되거나 혹은 이익이 분배되는 것으로 확인되는 경우에는 1거주자가 아닌 구성원 별로 납세의무를 부담하도록 규정하고 있으나, 이익분배와 무관하게 1거주자로 보도록 개정하는 것이다.

 

다만 대규모 단체를 구성하지 않는 소규모 공동사업의 경우에는 1거주자로 보아 납세의무를 부담하는 것이 별도의 납세의무자로서 소득세 신고 등 과도한 납세협력의무를 부여하는 것이 될 수도 있으므로 단체성이 있는 경우에 한해 이를 적용하도록 하거나 납세자가 선택할 수 있도록 단서를 달았다.

 

특히 1거주자로 보는 단체가 될 경우 과세당국 입장에서는 단체가 구성원에게 수익을 분배한 후에 조세채권의 확보에 문제가 있을 수 있으므로 해당 단체의 구성원이 이익분배를 받은 경우 이익분배를 받은 한도에서 제2차 납세의무를 지도록 했다.

 

이외에도 대규모 개발사업을 진행하는 법인이 아닌 단체 등 일정한 요건을 갖춘 경우 토지 등 매매차익 예정신고 대상에서 제외하는 것이 바람직하다고 밝혔다.

 

토지 등 매매차익 예정신고는 세금의 선납개념으로 미등기부동산 등을 제외하고는 종소세 신고를 통해 최종적으로 정산을 하는 구조다. 따라서 선납으로 세액 징수, 가산세 등 사업자에게 과도한 부담을 지우는 제도라는 주장이다.

 

이외에도 공동사업체 현물출자시 양도차익을 과세이연해 분양수익 등 공동사업수익 발생시 과세하는 것이 타당하다고 주장했다.

 

공동사업체(조합)을 도관으로 봐 납세의무를 지우지 않으나 현물출자의 대상이 될 수 있다고 보는 것은 모순이라는 지적이다. 또한 공동사업계약의 실질은 자산의 출자를 통한 단체의 설립이 아닌 동업계약에 불과한 만큼 거래실질에도 불부합하다고 봤다.

 

현물출자 자산에 대한 취득세 과세에 대해서도 실질적 취득이 발생하지 않은 만큼 취득세 과세는 부당하다고 주장했다. 따라서 공동사업체 현물출자 자산에 대한 취득세를 비과세해야 한다는 논리다.






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