최근 '부동산 가족법인 절세의 모든 것' 펴내

취득세부터 운영 절세방안·세무조사 쟁점까지 다뤄

부동산 신축시 절세 테크닉·세무상 주의사항도 설명

 

 

"특정법인(일명 가족법인)이라는 주제를 아는 세무사들은 많을 것이다. 그러나 직접 투자 및 상담을 병행하면서 여러 사례 고민을 해 본 세무사는 드물 것이다. 세무조사 전문가이자 부동산 투자자로서 그동안의 경험을 녹여서 이번에 책을 집필했다."

 

자산 차익에 대한 거액의 세금을 고민하는 부자들은 어떤 방법을 쓸까? 20년차 세무사인 나태현 세무사는 금융권 VVIP와 강남부자들이 왜 가족법인에 열광하는지 이유와 해법을 파헤친 책 ‘부동산 가족법인 절세의 모든 것’을 내놨다.

 

이 책은 가족법인을 활용한 부의 이전과 절세를 정면으로 다룬다. 투자자 관점에서 직접 가족법인을 세우고 투자 및 운영한 경험도 고스란히 녹였다. 투자자 관점에서 가족법인을 활용한 부동산 신축시 절세 테크닉과 세무상 주의사항을 설명했다. 

 

목차만 봐도 짜임새가 기존의 책과는 다르다. △설립시 주의사항 △본점의 소재지와 취득세 △세법과 유의사항 △절세방안 △가족법인을 활용한 부동산 신축과 운영 △운영 절세방안과 과세관청에서 문제삼는 세무조사 쟁점을 세세히 파헤쳤다. 

 

특히 파트7 '운영 절세방안과 세무조사 쟁점'은 국세청 11년 중 세무조사 파트 8년, 삼일회계법인 세무조사 지원팀 상무로 7년간 근무한 그의 경력과 전문성이 고스란히 드러난다.

 

올해초 삼일회계법인을 나와 컨설팅 시장에 뛰어든 그는 "스스로 가치를 창출해 내고 고유한 브랜딩을 만들어 내겠다"며 웃었다. 부동산 가족법인 전문·VIP 자산관리 컨설팅, 세무조사 대응 전문 세무사로 자부하는 그를 지난 15일 서울 역삼동 세무법인 하나 사무실에서 만났다.

 

-책을 낸 계기는.

"세무사 시험 준비할 때부터 ‘부자들은 어떻게 부를 지키고 일구어 갈까’에 관심이 많았다. 국세청 재직 시절 세무조사를 하면서도 부자들은 비밀스럽게 그들만 사용하는 방법이 있는지, 편법을 쓰다가 어떻게 걸리는지 늘 관심을 갖고 주의 깊게 봤다.

삼일회계법인으로 이직한 후부터는 본격적으로 납세자와 투자자의 입장에서 어떻게 하면 최적의 사업구조로 절세를 할 수 있을까 고민을 많이 했고, 우연한 기회로 경·공매, 토지, 상가, 신축 등 부동산 투자 공부를 하면서 직접 부동산 투자하는 경험도 쌓았다.

 

가족법인을 직접 운영해 보면서 세무사·투자자로서의 양쪽 관점과 입장을 이해하게 되고, 투자 공부로 쌓아왔던 지식이 세무사라는 직업을 통해 더욱 가치 있게 빛날 수 있겠다는 생각이 들어 삼일회계법인을 나와 컨설팅 시장으로 뛰어들었다. 자산가들을 상대하면서 그들의 걱정을 풀어가는 과정과 컨설팅 경험을 바탕으로 이 책을 집필했다."

 

-부동산 가족법인을 이용하면 절세할 수 있나.

"기본적으로 가족법인 수요의 관점은 2가지로 나뉜다. 고소득자가 부동산으로 소득을 올릴 때 절세, 상속에 대비하는 자산가들의 부의 이전 목적이다."

 

-고소득자들이 어떻게 절세하나.

"고소득자들이 임대소득을 추가하면 기존의 사업·근로소득에 임대소득이 합산된다. 최고세율 구간이면 임대소득을 받아 봤자 절반을 세금으로 내야 하니 법인으로 분리하는 것이다. 

 

가족법인을 설립해 주주로 자녀들을 넣고 법인으로 부동산을 취득해 임대소득과 자산차익을 법인으로 귀속시키면 낮은 법인세율만 우선 부담하고 노년에 연금처럼 급여 배당으로 꺼내 써도 되고 소득의 귀속시기를 조절해 세금 부담률을 낮출 수 있다는 것이 핵심이다.

 

자녀들도 주주로 넣었기 때문에 증여가 아닌 배당을 통해 자녀에게 자금 원천을 만들어 줄 수 있다는 것도 이점이다. 그 외에도 다른 활용도가 많다."

 

-자산가들은 가족법인을 어떻게 활용하나.

"상속에 대비하는 자산가들은 가족법인을 활용하면 상속·증여세 절세 효과가 크다는 것이 이점이다. 콘셉트는 가족법인을 활용해 높은 상속·증여세 대신 낮은 법인세를 부담하고 가족법인에게 부동산을 이전한다는 것이다. 법인세의 경우 과표가 200억원까지는 지방세를 포함해 20.9% 적용된다. 반면 상속·증여세는 30억원만 넘어도 최고세율 50%다. 세금이 2배 넘게 차이난다. 내년에 상속증여세율이 40%로 개정될지도 모르지만 그렇다 해도 여전히 세율이 2배 차이가 난다."

나 세무사는 "주로 주택 아닌 상가 건물을 가족법인에게 이전하는 60~70대가 절세효과를 본다"고 밝혔다. 절세 효과를 위해서는 부의 이전이 대부분 수년에 걸쳐 일어나기 때문이다. 이와 같은 장기적 과정에서 세법이 변동되거나 각종 리스크에 대응하기 위해 세무사의 역할도 강조했다.

 

-가족법인을 활용하는데 있어 주의할 점은.

"가족법인의 활용은 상증세법 제45조의5 특정법인과의 거래를 통한 이익의 증여의제 조항을 잘 검토해야 한다. 법인으로 내 재산을 이전한다고 해서 무조건 법인세만 부담하고 끝나는 것이 아니고 자녀 주주에게는 주주별로 1억원 이상의 거래 혜택이 발생됐을 때 증여세가 부과되기 때문에 이 기준을 잘 지켜야 한다.

 

자녀법인에 혜택을 주는 거래는 무상이전, 차등배당, 용역이나 재화의 고저가 거래, 채무면제와 저가 현물출자 이렇게 법에 열거하고 있고 내년에는 자본거래까지 추가된다.

 

따라서 각 거래별로 주주인 자녀에게 증여세가 안 나오게 구조를 잘 짜야 한다. 증여세가 나오는 순간 10년내 동일인 재차증여 합산이라던지, 상속시 사전증여 상속재산가액 합산 등 여러 ‘폭탄’에 걸린다. 따라서 반드시 주의해야 한다.

 

또한 앞서 말했듯이 올해 세법개정안을 보면 특정법인의 자본거래가 추가됐다. 예전에 자본이라는 구조를 이용해 컨설팅 구조를 짜놓고 공격적인 컨설팅이 많이 일어나고 있었다. 그러면 (세법개정에) 대응해야 하는데 안 되면 바로 ‘징수폭탄’이 떨어지는 구조다. 또한 상속 역시 갑자기 건강이 안 좋아졌다든지 여러 가지 변수에 맞춰 구조나 전략을 계속 수정해야 한다."

 

-고객을 대할 때 조세철학이 있다면.

"고객이 무엇이 고민일까를 세무적 관점보다 먼저 생각해 본다. 예를 들어 건물 이전을 위한 상속세 절세 목적으로 부모와 자녀가 같이 방문한 경우, 세무적으로 최적의 안보다는 부모의 입장에서의 아쉬운 점, 자녀 입장에서의 아쉬운 점을 먼저 생각해 보려고 한다."

 

나태현 세무사는 "아쉬운 부분을 보완해 줄 수 있는 포인트를 꼭 같이 고민해 본다"며 "고객이 진정 원하는 부분을 대화로 이끌어 내고 최대한 채우려 한다"며 힘줘 말했다. 

 

-이 책의 특징에 대해 소개해 달라. 

"시중에 나왔던 책 중에서 이 책에만 있는 유니크한 부분은 가족법인을 활용한 부동산 신축과 운영이다. 승계받고 운영하는 자녀들 내지는 소득 분리해 자산을 불리고 싶은 고소득자들에 유용한 파트다.

 

가족법인 설립시 본점에 대한 취득세 이슈가 크다. 그래서 취득세도 심도 깊게 다뤘다. 본점만 대도시 밖에 설치해 추징당한 사례 등도 지자체, 과세관청 보도자료를 들어 리스크를 자세히 소개했다.

 

가족법인의 세법 관련 판례, 예규의 의미에 대해 포인트를 적어 이해를 도왔다. 또한 가족 법인을 이용해 자녀 자금출처 만드는 방법, 가족법인을 활용한 주택 투자 주의법, 부모의 토지를 활용하는 방법도 자세히 다루고 전문가에 맡길 필요성도 강조했다."

 

 

나태현 세무사는 국세청 세무조사 파트 8년 경력 중 5년을 대기업 정기조사를 담당하는 서울지방국세청 조사1국에서 근무했다. 국세청(본청) 조사국 조사기획과에서 1년간 일하며 조사선정과 방향 등 기획업무를 담당했을 뿐만 아니라, 동대문·종로세무서 조사과에서 일하며 개인조사, 법인조사, 재산제세 조사 등 현장조사까지 섭렵했다. 론스타 사건으로 국제조세 이슈가 떠오르자 미국세무사에 도전해 2012년 자격증을 취득했다.

 

2017년 삼일회계법인으로 자리를 옮겼다가 올해부터는 세무법인 하나에서 근무하고 있다. 세무법인 하나는 설립된지 25년이 넘은 전통있는 세무법인으로, 국세청 출신 세무사·회계사만 40여명인 원펌 체제다. 여러 전문가가 모인 만큼 어려운 사안과 쟁점에 대해 집단지성과 각자의 네트워크를 통해 일을 해결할 수 있는 장점이 있다. 전통이 있는 만큼 업무의 경험치와 해결능력이 축적돼 있다.

 

그는 세무사 자격 외에 미국세무사 자격을 비롯해 외환관리사, 금융자산관리사, 증권투자상담사, 선물거래상담사 등 다양한 자격도 보유하고 있다. 

 

2022년에는 우연한 기회에 부동산 투자 공부를 하면서 직접 가족법인을 세우고 운영하기도 했다. 나 세무사는 "경·공매, 상가, 토지, 신축까지 직접 투자자들과 스터디를 하고 학원도 다니고 투자자들 대상으로 강의를 했던 경험도 있기 때문에 ‘부동산 가족법인’이라는 테마가 누구보다 자신이 있다"고 말했다. 그러면서 "온라인에 법과 판례는 다 나와 있다. 그러나 첨예한 이익관계자들에게 실무를 적용할 때는 완전 딴 얘기"라고 전문가의 조언이 필요함을 강조했다.

 

그는 "스스로 가치를 창출해 내고 고유한 브랜딩을 만들어 내겠다. 시장에서 알리고 가치를 입증하는 것이 단기적 목표"라고 미소지었다. 

 

[프로필] 나태현 세무사 △성균관대 경영학부 △제42회 세무사시험(2005년) 합격 △미국 세무사, 외환관리사, 금융자산관리사, 증권투자상담사, 선물거래상담사, 생명보험설계사 자격 보유 △국세청 11년 근무(세무조사 8년) △전 삼일회계법인 세무조사 지원팀 상무 △고려대 법무대학원 법학석사(조세법 전공) △고려대 일반대학원 법학박사 수료(조세법 전공) △국세청 세무조사 심화분야 겸임교수(現) △세무법인 하나 이사(現)