정부는 21일 지역별 주택수급 불균형 해소를 통한 중장기 시장안정도모와 실수요자 거래 활성화를 통한 시장정상화를 골자로 한 ‘주택공급 기반 강화 및 건설경기 보완방안’을 발표했다. 이는 부동산 경기둔화가 심화될 경우 수급 불균형으로 인한 가격상승과 거래위축에 따른 부동산 연관산업 침체 등을 우려한 것으로, 금번 대책은 전반적인 안정기조를 유지하면서 주택공급 기반강화 및 거래활성화를 통한 시장정상화를 도모하고 있다. 다음은 정부안을 요약한 내용이다. <편집자 주>

□ 부동산 시장, 2~3년후 수급불균형으로 가격상승 우려
정부가 발표한 부동산 시장동향에 따르면, ’07년 이후 전반전인 안정세가 지속되고 있는 가운데, 지역별로는 부동산 가격이 상반된 양상을 보이고 있다. 수도권의 경우 수급여건 개선으로 집값 상승을 주도해온 강남 재건축, 과천, 분당 등에서 하락세가 지속되고 있는 반면, 서울 강북·인천·경기북부 등은 개발호재 등으로 국지적 상승추세로 나타났다.

전국적인 거래량은 예년과 유사한 수준을 보이고 있지만, 서울, 경기, 지방 광역시 등의 거래가 크게 위축되고, 특히 전국 아파트 거래량은 최근 4개월 연속 감소세를 보이는 한편, ’08년 5월 현재 전국 미분양 12만 5천호 중 지방이 10만 8천호로 대부분을 차지했다.

주택공급 상황은 금년 상반기 전국적으로 13만 2천호가 건설 인·허가돼 최근 5년 평균 대비 32.4%감소했고, 부동산 관련규제, 경기침체, 금리상승 등에 따른 수요위축과 재건축 규제 등 공급부문 규제가 지속될 경우 수도권 30만호 주택공급 달성여부가 불투명한 상황이다. 

결국 정부는 전반적인 경기침체와 함께 거래위축 지속 등으로 부동산 경기둔화가 심화될 경우 건설업체 경영난에 따른 신규주택 투자 위축으로 공급불안을 초래해 2~3년후 수급불균형에 따른 가격상승을 우려했다.

또한 거래위축에 따른 주거이전 제약 및 부동산 연관산업 침체와 더불어, 우리 경에서 차지하는 건설경기의 비중을 고려할 경우 건설경기 침체가 전반적인 거시경제의 부담을 작용할 것으로 전망했다.

□ 주택건설 목적 취득토지 ‘종부세 비과세’ 등 세제지원 강화
건설경기 보완을 통한 부동산세제 합리화 방안으로는 주택건설사업자가 주택건설을 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대해 종부세 비과세 혜택이 부여된다. 다만, 취득후 5년이내 주택건설에 사용하지 않는 경우 종부세는 추징된다.

또한, 주택신축판매업자가 건축해 소유한 미분양주택에 대한 종부세 비과세 기간이 현행 3년에서 5년으로 연장되고, 시공사가 주택신축판매업자로부터 미분양 주택을 대물변제로 받은 경우에도 5년간 종부세 비과세가 허용된다.

1세대 2주택 양도세 중과배제 대상 저가주택의 범위가 확대된다. 이에따라 지방(비수도권) 도(道)지역에만 적용되는 3억원(공시가격)이하 주택에 대한 2주택 중과배제 규정을 지방(비수도권) 광역시까지 확대 적용 되고, 비수도권 지역에 대해 매입임대주택 사업 세제지원요건이 완화된다.

정부는 건설경기 보완을 위한 세제지원방안 이외에, 건설중인 미분양 아파트를 현행 공공매입 가격수준(최초 분양가의 70~75% 수준)에서 공공(주공, 대한주택보증 등)이 매입하되, 준공 이후 사업시행자가 원활 경우에는 당초 공공매입가격에 공공의 자금조달비용이 보장되는 수준의 가격으로 환매받을 수 있는 옵션이 부여된다.

아울러, 기존사업 시행자가 환매받은 경우에는 당초 분양가보다 낮은 수준으로 일반에 재분양하는 조건을 부여하고, 현재 시행중인 공공매입 프로그램도 준공 前 미분양까지 대상을 확대키로 했다.

□ 주택 공급 기반강화 방안으로 재건축 규제 합리화 추진
정부는 과도한 중첩규제로 인해 재건축이 크게 위축돼 도심내 공급확대의 애로점을 해소하기 위해, 재건축 규제를 대폭 완화하는 방안을 제시했다.

이에, 재건축(재개발) 절차의 경우 중복심의 생략, 시공자 조기선정 등 절차를 간소화해 전체 사업기간을 현행 3년에서 1년 6개월로 단축하고, 안전진단 절차역시 2회에서 1회로, 판정기준 합리화 및 실시시점도 현행 정비계획 ‘수립후’에서 ‘수립전’으로 조정된다.

또한 분양가 상한제 도입에 다른 실효성 저하, 금융비용 부담가중 등을 감안해, 재건축 착공시 입주사 모집이 가능하도록 하고, 조합원 지위양도 금지폐지 및 2종 일반주거지역 층수를 현행 15층에서 평균 18층으로 완화해 건축환경에 따른 탄력성을 부여했다.

‘분양가 상한제 개선방안’으로는 도심 주상복합의 경우 입지 및 건축의 특수성을 감안해 가산비를 주가 인정하고, 민간택지의 경우 실매입가를 택지 감정가의 120%내에서 인정하되 실제 투입비용인 연약지반 공사비 등 가산비를 인정하도록 개선했다.

다만, 가산비 과다산정을 방지하기 위해 가산비 항목을 객관화하고 가산비 산정업체를 지자체에서 직접 선정하는 등 분양가 심사를 강화했다.

공공 아파트의 경우 ‘원칙적 후분양에서 필요시 선분양’ 하는 현행 방식을 유지하고, 민간아파트에 대해서는 후분양을 강요하는 측면이 있는 공공택지 우선공급 방식 대신, 후분양 선택시 저리의 주택기금 지원 등 자율선택 방식으로 변경된다.

한편, 정부는 중장기적으로 수도권 30만호 공급을 안정적으로 유지하고, 경기상황에 따른 민간공급 위축에 대비하기 위해 기존 택지지구 개발을 차질없이 추진하면서, 신규 공공택지개발도 병행할 방침이다.

이와함께 정부는 위축된 주택수요활성화 방안으로, 주택금융공사의 자본금을 확충해 30년 장기 보금자리론의 공급을 확대할 계획이다. 이로인해 이자상환액에 대한 소득공제한도가 현행 1천만원에서 1천500만원으로 확대된다.

아울러, 최대 10년에 이르는 현 전매제한 기간은 장기간의 신규주택 거래규제로 인한 주택수요 감소, 신규아파트 거래량 감소로 인한 공급효과 반감 등의 부작용에 따라, 향후 신규분양주택에 대해 전매제한 기간을 합리적인 수준으로 완화하되, 시장영향을 감안해 권역별로 차등화할 계획이다.