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[초점]1세대1주택자 소득세 감면여부 ‘꼼꼼히 살펴야’
기재부, 확인 신청기한 내년 3월31일까지 연장…시·군·구에 신청해야

기획재정부는 최근 1세대1주택자 확인 신청기간을 내년 3월 31일까지 연장했다.

지난 4월 1일부터 시행중인 1세대1주택자의 기존주택 취득시 양도세 한시감면제도와 관련, 현재 1세대 1주택의 매도자가 시·군·구청에 감면대상 주택 확인신청을 매매계약체결일로부터 60日이내에 하도록 하고 규정했다.

하지만, 기재부는 최근 이같은 사실을 알지못해 기한내 확인 신청을 하지 못한 사례가 빈번한 점을 감안해 신청기한을 2014년 3월 31일까지로 연장했다고 설명했다.

다음은 신축주택 등 양도소득세 한시감면과 1세대1주택자 확인신청 관련, 유의할 점을 문답형식으로 정리한 내용이다.

- 감면대상기존주택 확인 신청기한 연장(60일→’14년 3월31일)에 대한 공문시달 전 매매계약을 체결한 건도 확인 신청기한이 연장되는 것인지?

“감면대상기존주택 확인 신청기한 연장에 대한 공문 시달(’13년 11월19일) 전 매매계약을 체결한 건의 경우도 내년 3월31일까지 확인신청 기한이 연장된다”

- 조특법 제99조의2에 따른 감면대상 기존주택을 취득 후 구주택을 멸실하고 신축시 신축한 주택의 감면 여부는?

거주자가 과세특례 취득기간(2013년 4월1일~2013년 12월31일) 중에 감면대상 기존주택을 취득하여 보유하던 중 소실·붕괴·노후 등으로 인해 이를 멸실하고 재건축해 해당 재건축된 주택을 양도한 거주자에 대해서는 같은 규정에 따른 감면대상 기존주택의 취득자에 대한 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는다”

- 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간 기산일은?

“주택 보유기간이 2년 이상인지 여부를 판단함에 있어, 동일세대원으로부터 상속받은 주택의 보유기간은 상속 등기일부터 기산하는 것이며, 이 경우 피상속인의 보유기간은 통산하지 않는다”

- 현지 이주로 주민등록이 말소된 자가 보유중인 1주택 양도 시 취득자의 양도소득세 과세특례 적용 여부?

“주민등록법제7조의 세대별 주민등록표 등재대상이 아닌 자로부터 취득하는 주택은 조세특례제한법제99조의2에 따른 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는다”

- 매매계약을 체결한 후 중도금 등 조기납부로 분양가액을 할인받은 경우 할인가액이 취득가액에서 제외되는지 여부?

“거주자가 사업주체로부터 미분양주택에 대한 매매계약을 체결하면서 추후 중도금 또는 잔금을 미리 납부하는 때에는 분양대금에서 일정금액을 할인받기로 하는 경우 동 할인금액은 취득가액에서 차감하지 않는다. 즉, 취득가액 6억원 초과 여부는 할인분양 여부와 상관없이 최초 분양가액 기준으로 판단하게된다”

- 매매계약 해제 후 재차 계약하는 경우 1세대1주택 감면대상 기존주택 해당 여부?

“거주자가 1세대1주택자의 주택(감면대상기존주택)을 과세특례취득기간중 甲과 매매계약을 체결했다가 해제하고 다시 乙과 매매계약을 체결하는 경우, 해당 감면대상기존주택은 과세특례를 적용받을 수 있다”

-  동일 주소지에 모자가 별도세대를 구성하는 경우 1세대 판단?

“2013년 4월1일 현재 어머니와 아들이 동일한 주소지에서 별도의 세대로 주민등록표에 등재되어 있는 경우에는 어머니와 아들을 각각 1세대로 보아 조세특례제한법 제99조의2에서 규정하는 1세대 1주택자에 해당하는지 여부를 판정하는 것이다”

- 감면대상기존주택이 입주권으로 전환된 상태에서 다른 주택 양도시 동 입주권이 거주자의 주택수에서 제외되는지 여부?

“감면대상기존주택 확인 날인을 받은 주택이 도시 및 주거환경정비법에 의한 관리처분계획에 따라 조합원입주권으로 전환된 경우, 1세대1주택 비과세 여부 및 다주택자 중과여부 등의 규정을 적용할 때 해당 조합원 입주권의 보유기간에 관계없이 거주자의 소유주택으로 보지 않는다”

- 임대주택이 분양전환된 후 공가주택이 감면대상 미분양주택에 해당하는지?

“임대주택법을 위반한 임대세입자를 퇴거시킨 후 공가주택을 주택공급에 관한규칙에 따라 입주자를 모집하여 분양(매각)할 경우 해당주택은 신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례 적용 대상에 해당하지 않는다”

- 무허가 또는 미등기주택을 취득한 경우 따른 감면대상기존주택에 해당하는지 여부?

“신축주택 등 취득자에 대한 양도소득세 과세특례를 적용함에 있어 무허가 또는 미등기주택은 같은 법 시행령 제99조의2 제3항에 따른 1세대 1주택자의 주택에 해당하지 않는다.

다만, 감면대상기존주택 요건을 갖춘 주택 외에 주민등록법상 세대원이 미등기·무허가 주택을 추가로 보유하고 있는 경우 동 미등기·무허가 주택도 주택 수에 포함하여 1주택 여부를 판단하게 된다”

-  LH공사나 SH공사에서 분양하는 보금자리 주택(취득가액 6억원 이하 또는 전용면적 85제곱미터 이하 요건 충족한 주택)에 대한 분양계약을 체결한 경우 양도소득세 과세 특례 적용 여부?

“보금자리주택건설 등에 관한 특별법제35조에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 주택법제38조에 따라 사업주체가 분양을 목적으로 공급하는 보금자리주택은 조세특례제한법 제99조의 2의 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있다.

또한, 국민임대 주택건설 등에 관한 특별조치법 제23조 제2항에 따른 사업계획승인을 받아 해당 사업계획과 주택법 제38조에 따라 사업주체가 공급하는 국민임대주택외의 주택인 분양주택 역시 과세특례를 적용받을 수 있다”

- 일반주택과 농가주택(장기간 사람이 거주하지 않은 폐가이나 건축물대장이 말소되지 않은 상태)을 보유하고 있는 경우로서 일반주택을 양도한 경우 양도소득세 과세 특례 적용 여부?

“주택으로 사용하던 건물을 장기간 공가 상태로 방치한 경우에도 공부상의 용도가 주거용으로 등재되어 있으면 주택으로 보는 것이나 장기간 공가상태로 방치한 건물이 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 없을 정도로 폐가가 된 경우에는 주택으로 보지 않는다”

- 감면대상기존주택 확인 날인을 받은 주택을 양도한 경우 양도소득세 신고를 해야 하는지?

“감면대상기존주택 확인 날인을 받은 주택을 5년 이내 양도한 경우 양도소득세는 100% 감면되지만 감면세액의 20%는 농어촌특별세로 납부해야 하므로 해당 주택 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 양도소득세 예정신고를 해야 한다”

- 1층은 상가, 2층은 주택(1세대 1주택 요건 충족)으로 구성된 건물 양도시 양도소득세 과세특례 적용 여부?

“전체 건물 중 2층 주택 부문에 한해 양도소득세 감면이 적용되며, 감면대상기존주택 확인업무를 담당하는 지자체에서는 계약서에 감면대상주택으로 날인하되 옆에 2층 지분에 한해 양도소득세가 감면됨을 부기해야 한다”

- 외국인이 감면대상 주택(신축, 미분양, 1세대1주택자의 주택)을 취득해도 양도소득세 한시 감면 적용이 가능한지?

“거주자 또는 비거주자가 감면대상 신축주택, 미분양주택, 1세대 1주택자의 주택을 취득하는 경우 양도소득세 감면대상에 해당된다. 즉, 취득자의 경우 국적에 상관없이 감면대상 주택을 취득하는 경우 양도소득세 한시 감면 규정이 적용되는 것이다.

다만, 매도인이 주민등록표에 등재가 되지 않은 경우(외국인, 외국 시민권자 등)로서 동 매도인의 주택을 취득하는 경우 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는다”

- 전용면적 85㎡ 또는 시가 6억원 이하이고 보유기간이 2년 이상인 1오피스텔만 보유하고 있는 1세대의 당해 오피스텔을 취득한 경우 양도소득세 과세 특례 적용 여부?

“1세대가 전용면적 85㎡ 이하 또는 시가 6억원 이하이고 보유기간이 2년 이상인 오피스텔 한 채만 보유하고 있는 경우에도 2013년 4월 1일 현재 주민등록법에 따른 주민등록이 되어 있는 오피스텔에 한하여 양도소득세 과세 특례가 적용된다.

- 감면대상 신축·미분양 주택에 대한 분양계약을 2013년 12월에 체결하고 계약금을 2013년 12월과 2014년 1월 중 2회에 걸쳐 납부하는 경우 양도소득세 과세 특례 적용 여부?

“금년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한하여 양도소득세 과세 특례가 적용되므로 계약금의 일부가 2014년에 지급될 경우 양도소득세 과세특례가 적용되지 않는다”

- 1세대 1주택자의 주택을 경매로 취득한 경우 “감면대상기존주택” 확인신청을 매도인의 위임 없이 매수인이나 제3자가 할 수 있는 것인지?

“1세대 1주택자의 주택을 경매로 취득한 경우에도 양도소득세 과세특례를 적용받을 수 있으나, 이 경우 감면대상기존주택 확인신청은 일반 매매 절차와 동일하게 원 소유자가 직접 하여야 하며, 대리인이 신청할 경우 원 소유자의 위임 여부를 확인할 수 있도록 서명 날인이 된 위임장 등을 첨부해야 한다”

- 감면대상 신축·미분양 주택에 대한 분양계약을 체결 후 분양권 상태에서 전매하는 경우 양도소득세 과세 특례 적용 여부?

“사업주체와 최초로 매매계약을 체결하고 그 계약에 따라 취득한 경우 취득일(잔금청산일과 등기이전일 중 빠른 날)부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대해 양도소득세가 감면되는 것으로, 분양권 상태에서 전매하는 경우 양도소득세 감면이 적용되지 않는다.

신축·미분양주택을 분양받은 후 분양권 상태에서 본인 소유 지분 중 1/2을 배우자에게 이전한 경우 나머지 본인 소유 지분 1/2만 양도소득세 감면이 적용된다”

- 감면대상주택(신축, 미분양, 1세대 1주택자의 주택) 취득 시 2013년 12월 31일까지 잔금을 지급해야 양도소득세 과세 특례가 적용되는지?

“감면요건을 갖춘 신축주택·미분양주택, 1세대 1주택자의 주택을 2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우 양도소득세 과세특례가 적용된다. 즉 계약은 2013년 12월 31일 이전에 체결하고 잔금은 2014년 1월에 지급하는 경우에도 양도소득세 과세 특례가 적용된다”


권종일 기자   page@taxtimes.co.kr

입력 : 2013-11-27 09:46:10

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