기업이 적기(適期)에 산업용지를 확보하고 투자를 통해 경쟁력을 높이려면 ‘선계획·후개발 원칙'을 기반으로 한 현행 국토정책이 대폭 수정돼야 한다는 주장이 제기됐다.

전경련은 지난 26일 발간한'토지이용·산업용지 공급 관련제도의 개선방안' 보고서를 통해 “계획 중심의 현행 토지정책이 산업용지의 원활한 공급을 저해하는 경우가 많다”고 지적, "국토를 보다 효율적으로 이용하는 방향으로 정책을 개선해야 한다"고 주장했다.

[난개발 조장하는 연접개발규제 개선해야]

전경련은 보고서에서 규제에 대한 문제사례를 적시했다.

그 실례로 철강구조물 제조업체인 D사(충남)는 7,000㎡의 사업장을 갖고 있으나 창고시설이 부족해 인접부지(자연녹지지역)에 6,000㎡ 규모의 물류창고를 개발하려는 계획을 추진했다.

그러나 자연녹지지역 안에서 연접해 개발하는 면적이 1만㎡ 이상인 경우 개발이 제한됨에 따라 투자계획의 검토를 중단했다.

결국 난개발을 방지하기 위해 기존공장 등의 시설물 부지에 연접(連接)하여 개발하는 추가시설의 설치를 제한하는 연접개발규제 때문에 해당 기업들은 사업장과 멀리 떨어진 장소에 창고를 지을 수 밖에 없다는 것.

따라서 전경련은 연접개발규제가 물류비 증가, 시너지 효과의 저하 등의 문제점을 초래할 뿐만 아니라 산업 클러스터를 구축하는데도 장애요인이 되고 있다고 지적했다.

이처럼 사업자들이 연접개발규제를 피하기 위해 사방으로 도로를 개설하고 있어 난개발 방지를 위한 제도가 오히려 난개발을 조장하는 부작용도 나타나고 있다.

이에 대해 전경련은 해당 시설들이 동일 목적으로 조성되지 않는 경우(예: 제조시설과 창고시설) 등에 대해 연접개발규제의 적용을 제외하는 방안을 제시했다.

※ [용어해설]
● 연접개발규제 : 연접 또는 순차개발은 하나의 개발행위로 간주하여 전체개발면적을 기준으로 허가를 받아야 함(관리지역내 3만㎡, 자연녹지지역 1만㎡를 넘는 연접개발은 규제됨)
● 2종 지구단위계획 : 비도시지역의 계획적인 개발을 위해 민간(지자체 포함)이 3만㎡ 이상을 개발하는 사업에 대해 기반시설의 조성 등 상세계획을 수립하여 개발하도록 하는 제도
● 관리지역 : 도시지역으로 편입이 예상되는 비도시지역을 도시지역 수준으로 관리(계획관리지역)하는 지역 및 농림업 진흥, 산림·자연환경 보호 등을 위해 농림·자연환경보전지역에 준하여 관리(생산관리지역, 보전관리지역)하는 지역으로 구성된 국토계획법상 용도지역
● 자연녹지지역 : 도시지역내 녹지공간을 보전하는 범위 내에서 제한적 개발을 허용하는 지역

[제2종 지구단위계획제도 개선 통해 산업용지 공급 촉진 필요]

전경련은 문제사례를 또 제시했다.

최근 C사(충남)는 관리지역에서 2만㎡의 부지를 매입 연수원 신축을 추진했다. 그러나 인접부지에 이미 A, B사가 물류시설용(부지면적 : 2만 5천㎡)으로 개발행위허가를 받았기 때문에 C사는 연접개발규제(관리지역내 3만㎡ 이상의 연접개발을 규제)에 걸려 4,999㎡밖에 사용할 수 없는 상황이다.

이러한 연접개발규제의 적용을 피하려면 C사가 다른 기업들이 보유한 토지까지 포함해서 지구단위계획을 수립해 개발할 수 있다.

그러나 이 때에도 계획 수립 등에 들어가는 비용(용역비용 : 약 1억 5천 만원)이나 인·허가 절차(기간 : 약 8개월 이상) 등은 C사가 부담해야 한다.

더욱이 A, B사가 당해 기업의 지구단위계획 수립에 동의하지 않으면 개발을 추진할 수도 없다.

이에 따라 C사는 이미 확보한 부지의 대부분(75%)을 활용하지 못하고, 이러지도 저러지도 못하고 있는 실정이라고 보고서는 밝혔다.

이처럼 개발면적이 3만㎡를 넘어서는 경우에는 민간(기업)이 기반시설 조성계획 등 상세계획을 포함하는 2종 지구단위계획을 수립해서 개발해야 하며 개발면적 3만㎡(관리지역) 이하인 경우는 연접개발규제가 적용된다.

따라서 전경련은 기업 등이 3만㎡ 미만의 토지를 보유하고 있는데 인접지역에 다른 사람이나 기업이 이미 일정 면적을 개발한 경우 문제가 발생하고 있다고 지적했다.

즉, 해당 기업이 자신이 보유한 토지에 2종 지구단위계획을 세워 개발하려 해도 ‘3만㎡ 이상’의 면적 하한을 충족시키지 못해 이를 실행할 수 없다는 것.

또한 그 기업이 보유한 토지에 대해 개발행위 허가를 받으려 해도 이미 다른 토지소유자가 인접부지를 개발한 경우에는 연접개발규제에 걸려 자신의 토지를 모두 활용하지 못하는 경우가 발생한다.

전경련은 ‘계획적 개발’이라는 2종 지구단위계획의 취지를 살리고 산업용지를 원활하게 공급하기 위해서는 2종 지구단위계획의 면적하한(3만㎡)을 폐지해 개발면적이 3만㎡ 이하인 경우에도 개발할 수 있도록 해야 한다고 주장했다.

[토지수용 산정기준 합리화로 알박기 등 토지수용 폐해 방지해야]

전경련은 산업단지 조성비용 중 용지매입비가 평균 30% 이상 차지하는 등 산업용지 조성시 땅값이 차지하는 비중이 높은 만큼, 산업입지의 경쟁력을 높이려면 용지매입비를 낮추어야 한다고 주장했다.

이를 위해 부지매입을 위한 협의개시시점을 현행 ‘산업단지 개발승인시’보다 앞당기는 방안을 제시했다.

주요 산업단지의 조성비용 내역
(단위 : 억원)

구 분 충남H단지 충남S단지 충남B단지 경기A단지 충남D단지 평균(비율)
총사업비 8,106
(100.0%) 6,259
(100.0%) 1,057
(100.0%) 274
(100.0%) 1,963
(100.0%) 3,532
(100.0%)
용지(보상)비 5,040
(62.2%) 528
(8.4%) 267
(25.3%) 30
(10.9%) 570
(29.0%) 1,287
(36.4%)
기반시설 조성비 1,599
(19.7%) 5,238
(83.7%) 730
(69.0%) 220
(80.3%) 1,249
(63.6%) 1,807
(51.2%)
설계용역비  150
(1.9%) 140
(2.2%) 60
(5.7%) 9
(3.3%) 44
(2.3%) 82
(2.3%)
기 타  1,317
(16.2%) 353
(5.6%) - 15
(5.5%) 100
(5.1%) 357
(10.1%)
※ 기타항목은 예비비, 금융비용, 각종 부담금, 문화재조사 비용 등 포함
※ 최근 조성중인 5개 민간산업단지의 조성비용 내역 조사 결과(‘08.3~4월 조사)

이 경우도 전경련은 기업들이 산업단지 개발승인을 받은 이후에 땅을 사게 되면, 인·허가 과정에서 이미 개발정보가 유출되어 땅값이 크게 오르게 되어 높은 토지취득비용은 고스란히 기업경쟁력으로 직결된다고 지적했다.

또한 토지수용을 오래 끌수록 보상을 많이 받을 수 있다는 인식 때문에 알박기 등을 통해 땅을 팔지 않고 수용재결절차까지 가는 폐해가 빈번하다고 밝혔다.

전경련 관계자는 이러한 문제를 해소하기 위해 "협의매수 개시시점을 앞당기고, 토지수용 재결절차에서의 보상가 산정기준을 최초 협의매수시의 감정평가액으로 일원화해야 한다"고 밝혔다.

한편 전경련은 협의매수시점을 앞당기는 방안을 통해 산업단지 조성기간을 단축할 수 있으므로 최근 정부가 도입한 산업단지의 인·허가 절차 간소화 조치(2~4년→6개월)의 실효성 확보에도 도움이 될 것이라고 밝혔다.