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2020.02.27 (목)

내국세

주택임대사업자, 국세청 안내문 못받았어도 과세대상 해당되면 사업장 현황신고해야

사업장 현황신고서, 주택임대사업자 수입금액 검토표 제출
주택임대소득, 5월1~6월1일까지 2019년 귀속 소득세 신고·납부해야
국세청, 소득세 신고 후 고가주택·다주택 임대사업자 수입금액 검증

국세청은 오는 2월10일까지 2019년 귀속 면세사업자 사업장현황신고가 진행된다고 15일 안내했다. 

 

특히 올해부터는 2천만원 이하 주택임대소득에 대해서도 소득세가 과세됨에 따라 총소득 2천만원 이하 주택임대사업자도 반드시 면세사업장 현황신고를 해야 한다

 

다음은 국세청이 밝힌 주택임대 수입금액, 주택임대 사업자등록, 사업장현황신고와 관련된 문답이다.

 

-주택 보증금 등에 대한 간주임대료란?

 

"월세 임대료를 받는 임대사업자와의 과세형평성을 위해 보증금 등에 대해서는 정기예금이자율(2019년 귀속 2.1%)에 해당하는 금액만큼은 임대료로 간주한다.

 

다만, 주택의 경우 부부 합산 3주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2021년까지 제외) 이상 보유자에 대해서만 과세하고, 보증금 등에서 3억원을 차감한 금액에 60%에 대해서만 과세한다."

 

 

-2019년 귀속 소득세 신고시 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억 원 이하인 주택)은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시 주택 수에 포함되지 않는데, 비소형 주택을 3채, 소형주택을 2채 보유하고 있는 경우 비소형 주택 3채에 대해서만 간주임대료를 신고하면 되는지?

 

"소형주택은 간주임대료 과세대상 여부 판단 시에 주택 수에서 제외하며, 비소형 주택이 3채 이상으로 간주임대료 과세대상자 해당하더라도 소형주택에 대해서는 간주임대료를 계산하지 않는다. 다만, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다."

 

-공동 보유주택의 간주임대료 계산방법은?

 

"공동사업장을 하나의 거주자로 보고 공동사업장별로 그 소득금액을 계산하므로 공동사업장의 보증금 등에서 3억원을 공제한다."

 

-선세금을 받은 경우에 임대수입 계산방법은?

 

"선세금을 계약기간의 월수로 나눈 금액의 각 과세기간의 합계액으로 한다."

□ 총수입금액 = 선세금 × (해당연도 임대기간 월수 / 계약기간 월수)

* 월수: ① 당해계약기간의 개시일이 속하는 달이 1월미만인 경우 1월② 당해계약기간의 종료일이 속하는 달이 1월미만인 경우 0월

 

-주택임대소득자도 사업자등록을 해야 하는지, 사업자등록을 하지 않을 경우 불이익은?

 

"주택임대소득자도 사업소득자로 사업장 관할 세무서에 사업자등록을 해야 하며, 2020년 귀속부터 사업자미등록 가산세가 부과된다.

 

임대사업 시작일로부터 20일 이내에 세무서에 사업자등록 신청을 하지 않을 경우 사업개시일부터 등록을 신청한 날의 직전일까지의 주택임대수입금액의 0.2%에 해당하는 금액을 가산세로 부담해야 한다. 지방자치단체 미등록은 가산세가 없다.

 

2019년 이전에 임대사업을 시작하고 2020년에도 계속하는 경우에는 2020년1월21일까지 사업자등록을 신청하면 가산세를 부담하지 않는다."

 

-주택임대사업자의 사업자등록 방법은?

 

"지방자치단체와 세무서에 함께 신청하는 방법과 세무서에만 신청하는 방법이 있다.

둘 다 신청하려면 렌트홈(www.renthome.go.kr) 또는 지방자치단체 방문을 통해 가능하다. 세무서에만 신청하려면 홈택스(www.hometax.go.kr), 손택스(홈택스 모바일 앱)를 통해 신청하거나 세무서 방문하면 된다. 방문 신청하는 경우에는 신분증과 임대차계약서를 지참해야 한다."

 

-비과세 대상인 9억원 이하 1개 주택을 보유하고 있거나, 보증금만 있는 2개 주택을 보유하고 있는 경우에도 사업자등록을 하지 않으면 가산세 대상인지?

 

"비과세 소득만 있거나, 월세 임대수입이 없는 2개의 주택만 보유하고 있는 경우에는 수입금액이 없으며, 사업자미등록 가산세는 수입금액의 0.2%를 부과하므로 미등록 가산세가 없다."

 

 

-주택임대사업자도 사업장 현황신고를 해야 하는지?

 

"주택임대업은 부가가치세가 면세되므로 주택임대업을 하는 개인사업자는 2월10일까지 사업장 현황신고를 해야 한다. 사업장 현황신고를 해야 5월 종합소득세 신고시 국세청이 제공하는 간편신고 서비스를 제공받아 편리하게 소득세 신고를 할 수 있다."

 

-올해 사업장 현황신고 안내문을 받은 사람은 모두 신고를 해야 하는지?

 

"이번 신고안내문은 국세청에서 전년도 인별 보유 주택 수를 자체분석해서 파악한 주택임대사업자에게 발송하는 것으로 정확하지 않을 수 있다. 안내문을 받았더라도 실제 과세대상에 해당되지 않는 경우에는 사업장 현황신고를 하지 않아도 된다. 신고안내문을 받지 못한 경우에도 과세대상에 해당되면 사업장 현황신고를 해야 한다."

 

-주택임대사업자가 사업장 현황신고시 제출해야 하는 서류는?

 

"사업장 현황신고서와 주택임대사업자 수입금액 검토표를 제출해야 한다. 신고서식과 작성방법은 국세청 누리집(www.nts.go.kr) 성실신고지원 메뉴에서 사업장 현황신고, 주요서식 작성요령/사례 순으로 들어가면 확인할 수 있다.

 

또한 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해서도 신고·납부에서 일반신고, 사업장 현황신고를 클릭해 간편하게 신고할 수 있다.  세무서를 방문해 신고하는 경우 2019년에 임대한 주택의 임대차계약서를 지참해야 한다."

 

-주택임대소득에 대한 신고방법은?

 

"주택임대소득은 소득세법에 사업소득으로 규정돼 있으며, 다가올 5월1일부터 6월1일까지 2019년 귀속 소득세를 신고·납부해야 한다. 올해는 5월31일이 일요일이므로 신고・납부기한은 6월1일까지 연장되며, 성실신고확인대상사업자가 성실신고확인서를 제출하는 경우 6월30일까지다.

 

주택임대 총수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세(세율: 6~42%)와 분리과세(세율: 14%) 중 선택해 신고할 수 있으며, 주택임대 총수입금액이 2천만원을 초과하는 경우에는 다른 종합과세 대상 소득과 합산(세율: 6~42%)해 신고해야 한다."

 

-주택임대 총수입금액이 2천만원 이하일 경우 종합과세와 분리과세 중 어느 것이 유리한지?

 

"임대주택 등록(세무서+지자체) 여부, 타 소득금액, 소득공제 항목 등이 납세자마다 달라 어느 것이 유리한지 일률적으로 말하기 어렵다. 다만 올해 5월 소득세 신고시 종합과세와 분리과세 예상세액을 비교할 수 있는 서비스를 홈택스(www.hometax.go.kr)에서 제공할 예정이다."

 

-종합소득세 신고는 어떻게 하는지?

 

"세무서를 방문하지 않고도 홈택스(www.hometax.go.kr)를 통해 간편하게 신고할 수 있으며, 자세한 신고방법은 5월 소득세 신고 전 안내문 등을 통해 사전 안내할 예정이다."

 

-소득세 신고를 하지 않거나 적게 신고했을 경우 불이익은?

 

"국세청에서는 소득세 신고 후 축적된 과세인프라를 통합분석해 탈루혐의가 큰 고가주택 및 다주택 임대사업자를 중심으로 수입금액 검증을 실시하고 있다. 국세청은 월세 세액공제・현금영수증 자료를 토대로 국토교통부(전월세 확정일자, 임대차계약신고), 대법원(전월세 확정일자, 전세권・임차권 등기)의 주택임대차 정보를 종합・연계 분석하고 있다.

 

수입금액 검증과정에서 탈루사실이 명백하고 탈루규모가 큰 것으로 확인되면 세무조사로 전환하는 등 불성실한 납세자에 대해서는 엄정대응하고 있다. 소득세를 신고・납부하지 않거나 과소신고・납부한 것으로 확인되면 가산세를 추가로 부담하게 된다."






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