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2020.07.11 (토)

내국세

임대소득있는 2주택자 세금 희비…'월세'가 갈랐다

월세 수입있는 2주택자 과세대상…전세금만 있다면 비과세
1주택자도 기준시가 9억원 이상·국외소재 주택임대땐 과세
3주택이상 자, 월세+3억 넘는 보증금(간주임대료)에 세금
세무서·지자체 등록 주택임대업자 '수입금액 1천만원 이하'면 면세

올해부터 주택임대소득 전면과세가 실시된다. 2019년 귀속(2020년 신고)부터 총수입금액 2천만원 이하에 대해서도 소득세가 과세되는 것. 

 

다음은 국세청이 밝힌 주택임대소득 과세취지, 과세대상 등에 대한 문답이다.

 

-왜 올해부터 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하는지?

 

"주택임대소득은 소득세 과세대상 사업소득에 해당한다. 2013년 이전에도 총수입금액 2천만원 이하 주택임대사업자에 대해 과세됐으나, 일시적인 임대시장 수급불일치 해소를 위해 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득을 2014년~2018년 귀속동안만 비과세했다.

 

상가임대업 등 다른 업종과의 형평성 및 ‘소득 있는 곳에 세금이 있다’는 과세원칙을 위해 총수입금액 2천만원 이하에 대해서도 2018년 귀속(2020년 신고)분부터 소득세가 과세된다.

 

즉 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득을 2014년~2018년 귀속만 한시적으로 비과세하기로 예정했던 것. 2019년 귀속(2020년 신고)부터 예전(2013년 귀속 이전)과 같이 과세되는 것으로, 올해부터 새로 과세되는 것은 아니다.

 

다만 기준시가 9억원 이하 1주택 보유자와 전세금만 있는 2주택 이하 보유자는 여전히 비과세가 적용된다."

 

 

 

-주택임대소득 과세대상은?

 

"주택임대소득 과세대상은 과세기간 중 어느 한 기간이라도 과세기준에 해당하는 주택 수를 보유하고 그 중 1주택 이상을 임대했을 경우다.  보유주택 수와 임대유형별로 과세요건이 다르다. 

 

구체적으로 살펴보면 보유주택 수별로는 1주택은 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 주택 또는 국외소재 주택으로부터 월세 수입이 있는 경우다.  2주택은 월세 수입이 있는 경우며, 3주택 이상은 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우가 해당된다.

 

1주택과 2주택의 보증금은 과세를 하지 않으며,  3주택의 경우 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외된다.

 

임대유형별로는 월세 기준은 기준시가가 9억원이 넘는 국내소재 1주택 보유자, 국외소재 1주택 보유자, 2주택 이상 보유자다.  보증금 기준은 보증금 합계가 3억원을 넘는 3주택 이상 보유자다.  소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외된다."

 

 

-주택임대소득이 과세되지 않는 유형은?

 

"주택을 임대하고 있어도 △기준시가가 9억원 이하인 국내소재 주택 보유자이거나 월세 수입이 없는 1주택자 △월세 수입이 없는 2주택자 △월세 수입이 없으면서 보증금 합계가 3억원 이하인 3주택자는 주택임대소득에 대한 소득세가 과세되지 않는다. 

소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외된다."

 

-주택임대소득 과세대상 판단시 주택 수는 보유주택 수인지, 임대주택 수인지?

 

"주택임대소득 과세대상 여부는 본인과 배우자의 보유주택을 합산해 판단한다."

 

-미혼인 본인이 보유한 1채를 임대하고, 부모님이 보유한 주택에서 거주하는 경우 임대소득세 과세대상인지?

 

"주택임대소득 과세대상 여부 판단시 주택 수는 부부 합산해 계산하고, 직계존비속이 보유한 주택 수는 포함하지 않는다. 따라서 미혼인 본인이 1채만 보유하고 있다면 임대소득세 과세대상에 해당되지 않으며, 기혼인 경우에도 본인과 배우자의 주택 수를 합산해 1채인 경우 과세대상에 해당되지 않는다.

 

다만, 본인이 보유한 주택의 기준시가가 9억원을 초과하고 월세 임대수입이 있는 경우에는 소득세가 과세된다."

 

-부부 합산해 4주택을 보유하고 있지만 3개의 주택은 주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가가 2억원 이하이고(1개의 주택은 기준시가가 3억원), 4주택 모두 보증금만 받고 있는 경우에도 임대소득세가 과세되는지?

 

"소형주택(주거전용면적이 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 2021년 귀속까지 간주임대료 과세대상 판단시 주택 수에 포함되지 않으므로 2019년 귀속(2020년 신고)은 보증금 등에 대한 간주임대료가 과세되지 않는다. 다만, 소형주택도 월세 임대수입은 과세대상에 해당된다."

 

 

-이사 등으로 일시적으로 2주택을 보유한 경우에도 과세하는지?

 

"과세기간 중에 2주택 보유기간의 월세 임대수입은 소득세가 과세된다."

 

- 부부가 각각 1주택을 보유하다가 과세기간 중에 이혼한 경우 과세대상을 어떻게 판단하는지?

 

"이혼 전까지는 2주택에 해당되므로 월세에 대해 과세, 이혼 후에는 각각 1주택이 기준시가 9억원 이하일 경우 비과세된다."

 

-오피스텔을 임대한 경우도 주택임대소득 신고대상인지?

 

"오피스텔을 임차인이 상시 주거용으로 사용하는 경우 주택임대소득이 과세된다. 주거용이 아닌 경우에는 상가임대소득으로 소득세가 과세된다."

 

-기준시가 9억원을 초과하는 주택의 경우에는 1주택 보유자라도 월세에 대해 과세하는데, 판단기준일은?

 

"과세기간 종료일(2019년12월31일) 또는 해당 주택의 양도일 현재를 기준으로 판단한다."

 

-농가주택 1채와 도시에 1주택을 보유해 총 2주택을 보유하고 있는 경우에도 월세에 대해 과세하는지?

 

"주택임대소득 과세대상 판단시 농가주택도 주택 수에 포함돼 월세에 대해 과세된다."

 

-다가구주택도 한 채만 보유하고 있으면 비과세되는지?

 

"구분등기 되지 않은 다가구주택 1채만 보유하고 있고, 기준시가가 9억원을 초과하지 않으면 비과세 대상이다."

 

 

-甲과 乙이 공동으로 주택을 보유(지분 50:50)하고 있는 경우 甲과 乙의 주택 수는?(甲과 乙 모두 다른 주택은 없음)

 

"공동 보유 주택의 경우 지분이 가장 큰 자가 2인 이상일 때는 각각의 보유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의해 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 보유 주택으로 계산한다.

 

따라서 공동 보유한 주택 임대수입의 귀속자를 별도로 정하지 않은 경우 甲과 乙 각각 1채이며, 공동 보유 주택 임대수입의 귀속자를 甲으로 정하기로 합의한 경우 甲은 1채, 乙은 0채, 임대수입의 귀속자를 乙로 정하기로 합의한 경우 甲은 0채, 乙은 1채다."

 

-본인 단독명의로 3채의 주택을 보유(배우자는 주택 미보유)하고 있고, 동생과 공동으로 다른 1채(지분율 본인 40%, 동생 60%)를 보유하고 있는 경우 공동 보유 주택은 보유주택 수 계산시 지분이 가장 큰 동생의 보유 주택으로 보므로 본인은 단독명의 3채의 주택임대소득에 대해서만 신고하면 되는지?

 

"공동명의 주택을 지분이 가장 큰 자의 주택 수에 포함하는 것은 과세대상 여부 판단을 위한 주택 수 계산시에 적용하는 것으로, 본인 단독명의 3채의 주택과 공동명의 주택 중 본인 지분에 해당하는 임대료를 합산해 소득세 신고를 해야 한다."

 

-주택과 사업용 건물이 함께 있는 겸용주택의 주택면적은?

 

"주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 크면 전체를 주택으로 보고, 주택 부분의 면적이 사업용 건물 부분의 면적보다 같거나 작은 때에는 주택부분만 주택으로 본다.주택의 면적은 고가주택 및 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하) 등의 판단시 적용된다."

 

-2주택 또는 기준시가가 9억원을 초과하는 1주택을 보유하고 월세 없이 전세금만 받고 임대하는 경우 소득세 신고를 해야 하는지?

 

"부부 합산 2주택 보유자와 기준시가 9억원 초과 1주택 보유자의 주택임대소득은 월세 임대료 수입만 과세대상이므로 월세 없이 전세금만 받는 경우에는 소득세 신고대상이 아니다.

전세금은 부부 합산하여 3주택 이상인 경우에 과세대상에 해당하며, 2021년까지는 소형주택(주거전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 원 이하)은 전세금에 대한 간주임대료 과세대상 주택에서 제외된다."

 

- 주택임대소득 과세대상자는 모두 소득세를 내야 하는지?

 

"보유주택 수 등이 과세대상 기준에 해당한다 하더라도 수입금액에서 필요경비와 공제금액을 차감하면 납부할 세금(임대소득세)이 없을 수도 있다.(2019년 귀속 기준)

 

세무서와 지방자치단체에 주택임대업을 모두 등록한 사업자는 수입금액이 1천만원(월 임대료 83만3천원 가량) 이하이면 납부할 세금이 없다. 세무서 또는 지방자치단체 중 하나만 등록했거나 둘 모두 등록하지 않은 사업자도 수입금액이 400만원(월 임대료 33만3천원 가량) 이하인 경우에는 납부할 세금이 없다."

 

 






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