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2020.07.07 (화)

기타

강남·잠실 토지거래허가제 시행…상가·주택 임대 일부 허용

토지 취득시점 도래전 임대차계약기간 종료시 예외적 허가
부부·가족 등 공유지분 취득시 면적 전체 합산해 허가 판단

오늘부터 내년  6월22일까지 1년간 서울 강남구 삼성·대치·청담동과 송파구 잠실동이 토지거래허가구역으로 지정된다. 주택시장 안정화를 위한 6·17 부동산 대책의 일환이다. 해당 지역에서 주거지역(18㎡ 초과)·상업지역(20㎡ 초과) 등의 토지를 거래하려면 관할 구청장 허가를 받아야 한다.

 

다만 주택의 용도나 실거주 여부 등 요건에 따라 적용 지침이 달라진다. 이에 국토부는 23일 제도운영상 특이사항을 중심으로 안내했다.

 

먼저 임대차 계약기간이 남아 있는 주택의 취득은 원칙상 허가를 받을 수 없다. 다만 토지 취득시점이 도래하기 이전까지 임대차 계약기간이 종료되면 예외적으로 허가 신청을 받을 수 있다.

 

이때 잔금 납부일은 통상적인 계약관행 내(약 2~3개월)이어야 한다. 또한 잔금 납부일까지 해당 임대차 계약이 만료된다고 객관적으로 소명해야만 관할 구청장의 판단 하에 허가받을 수 있다.

 

또한 상가 주인이 일정 공간을 직접 이용하면 허가권자의 판단에 따라 일부를 임대할 수 있다. 건축법 시행령에 따른 제1‧2종 근린생활시설의 경우, 취득 후 직접 이용보다는 임대수익 확보가 주된 목적인 경우가 많음을 감안한 것.

 

국토부는 제1·2종 근린생활시설이나 단독주택(다중주택‧공관 제외) 및 공동주택(기숙사 제외) 내 일정 공간을 신청인이 직접 이용하는 경우, 허가권자의 판단에 따라 일부 임대할 수 있다고 밝혔다.

 

단, 제1·2종 근린생활시설에서는 자기경영을 하는 공간과 임대를 하려는 공간이 구분 소유 등으로 분리돼 있어야 하며, 토지이용계획서에 구체적인 임대계획을 작성·제출해야 한다.

 

주택의 경우도 집주인이 살면서 일부 임대하는 것이 가능하다. 국토부는 건축법 시행령에 따른 단독주택(다중주택‧공관 제외)과 공동주택(기숙사 제외)의 경우에도 해당 건축물의 일부 임대가 가능하도록 ‘자기거주’ 원칙의 예외를 인정하고 있다고 설명했다.

 

부부나 가족이 공동명의로 부동산을 취득했다면 취득한 공유지분 면적 전체를 합산해 허가대상면적 여부를 판단한다. 2인 이상이 지분을 공유하는 공유지 거래는 지분별로 면적을 계산하는 것이 원칙이지만, 세대 구성원이 공유지분을 각각 취득했을 때는 동일인의 취득으로 간주하기 때문이다.

 

기존 주택 보유자가 신규주택 취득 목적으로 토지거래계약 허가를 신청할 때는 소명 의무가 부여된다. 이에 따라 당해 지역에 거주해야 할 사유 또는 자기거주용 토지 또는 주택을 추가적으로 취득해야 하는 사유를 구체적‧객관적으로 소명해야 한다.

 

또한 허가구역이 속한 서울시 및 연접 시·군에 거주하는 매수자로서 주택을 이미 보유했다면 위 소명 외에도 기존 주택의 처리계획서(매매‧임대 등)를 제출해야 한다.

 

오피스텔도 대지지분 면적이 허가 기준면적을 초과하면 토지거래계약허가를 받아야 한다. 이때 오피스텔의 이용목적(주거·경영용 등)을 토지이용계획서에 명시해야 하며, 허가받은 이후에는 2년간 자기거주 또는 자기경영 의무를 이행해야 한다.

 

한편, 주택법 제54조에 따라 주택사업 주체가 주택을 공급하는 경우 등은 허가 대상에서 제외된다. 즉, 최초 분양주택의 전세계약은 자유롭게 가능하다. 허가에 따르는 실거주 의무(2년)도 부과되지 않는다.

 

국토부와 서울시는 “토지거래계약 허가권자인 관할 구청을 독려·지원하고, 실거래 신고건에 대해 면밀히 조사해 불법증여 등 이상거래 여부를 철저히 확인하겠다”고 밝혔다.






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