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2020.08.10 (월)

[기고]확 바뀐 7·10 부동산 세제정책, 무엇에 주의해야 할까?

신방수 세무사(세무법인 정상)

2020710일 정부에서 22번째 부동산 대책의 일환으로 부동산 세제정책을 발표했다. 그런데 이 내용을 훑어보면 지금까지 생각해오던 세제가 아닌 상당히 강력한 메시지를 담은 것들로 채워졌다. 그동안 수많은 개정에다 이번에 추가될 세제까지 더해지니 복잡성은 더해갈 가능성이 높아졌다. 필자가 몸담고 있는 세무업계에서도 우려와 탄식의 목소리가 들려온다. 이 복잡해진 세제의 파고를 어떻게 넘을지 걱정이 되기 때문이다. 지금부터는 7·10 대책과 관련해 무엇이 바뀌고 그리고 납세자의 관점에서 어떤 식으로 대응해야 하는지 정리를 해보고자 한다.

 

무엇이 어떻게 바뀔까?

 

부동산 세금은 취득부터 보유 그리고 양도까지 촘촘히 연결되어 있다. 그리고 이외에 무상거래인 상속이나 증여에서도 이 세금이 발생한다. 그렇다면 이번 대책으로 어떤 것들이 어떻게 바뀔까?

 

첫째, 취득세를 보자.

취득세는 과세표준에 세율을 곱해 계산한다. 이때 과세표준은 유상취득은 실지거래가액, 무상취득은 시가표준액(기준시가)이 된다. 문제는 세율인데 현행 주택의 경우 1세대3주택 이하는 주택거래가액에 1~3%4주택 이상의 경우 4%가 적용된다. 증여는 3.5%가 적용된다.

 

이번 대책에서는 이러한 세율을 대폭 올린 것으로 보인다. 예를 들어 1주택자는 종전대로, 그 외 2주택자는 8%(단, 일시적 2주택자는 제외 예상), 3주택 이상자는 12%를 적용한다. 이외 증여와 법인도 세율 인상을 피할 수 없을 전망이다.

 

둘째, 종합부동산세를 보자.

종합부동산세(종부세)는 보유세의 일종으로 역시 과세표준에 세율을 곱해 산출한다. 주택의 경우 개인별 기준시가를 합계한 금액에서 기본공제 6억원(1주택자는 9억원)을 차감한 금액에 공정시장가액비율 90%를 곱한 과세표준에 0.5~2.7%를 곱해 종부세를 계산한다. 이때 당해 연도 기준시가가 상승하면 종부세도 늘어날 수 있으므로 세부담 상한율을 두어 이를 보완하고 있다. 현재 1주택자는 150%로 정해져 있다.

 

그런데 이번 대책에서는 앞의 세율을 0.6~3.0%로 인상하고, 서울 등 조정대상지역에서 개인이 2주택을 보유하거나 전국적으로 3채 이상을 보유한 경우에는 0.6~3.2%에서 1.2~6.0%로 세율을 올리며, 조정대상지역의 2주택자의 세부담 상한율을 200%에서 300%으로 상향조정한다. 3주택 이상자는 종전처럼 300%가 될 것으로 보인다. 고가의 다주택자에 대한 세부담이 3배 정도 늘어날 가능성이 높아졌다. 이외 법인은 더 많은 종부세를 부담할 가능성이 높아졌다.

 

셋째, 양도소득세를 보자.

이번 대책에서 가장 두드러진 분야가 바로 양도소득세 분야이다. 202161일 이후부터 주택에 대한 단기양도세율이 40%에서 70%(1년 미만)·60%(2년 미만)으로 올라가는 한편 양도소득세 중과세율도 기본세율에 10~20%를 더하던 것을 20~30%를 더한다. 단기거래 및 다주택자에 대한 규제를 하기 위해서이다. 이외 분양권을 1년 내에 매매하면 지역에 관계없이 1년 미만 보유 시는 70%, 1년 이상 보유 시는 60%를 적용한다. 이로 인해 분양권 시장이 크게 위축될 가능성이 높아졌다.

 

넷째, 임대사업자에 대한 세제혜택을 보자.

2020711일 이후부터 단기임대 등록제도는 모두 폐지되었으며, 아파트를 제외한 주택들은 장기임대로만 등록을 할 수 있게 되었다. 그런데 이때 장기임대의 경우 임대의무기간이 8년에서 10년으로 늘어나게 된다.

 

한편 이번 대책에서 주목할 만한 것은 기등록 임대사업자들의 경우 최소 임대의무기간이 종료되면 자동으로 등록이 말소된다는 것이다. 이렇게 되면 취득세, 보유세, 임대소득세, 양도소득세 등 모든 세제혜택이 축소될 가능성이 높아질 가능성이 높다. 그런데 여기서 한 가지 우려스러운 점은 4년 단기임대의 경우 대부분 5년 이상 임대를 해야 세제혜택을 받을 수 있는데 그 이전에 등록이 말소되면 세제혜택을 받을 수 없게 된다는 것이다. 하지만 신뢰이익의 보호라는 관점에서 경과규정을 두어 선별적으로 세제혜택을 부여할 것으로 전망된다.

 

다섯째, 법인 분야를 보자.

법인에 대한 규제도 상당한데 먼저 법인이 주택을 취득하면 주택 수에 관계없이 취득세율이 12%가 적용된다. 그리고 부동산임대사업자가 법인전환을 할 때 취득세를 75% 감면받을 수 있는데 이 규정도 폐지가 된다. 종부세의 경우 기본공제 6억원이 적용배제되는 한편 세율도 다주택 법인의 경우 6% 단일세율이 적용되며, 세부담 상한율도 폐지된다.

 

한편 일반법인세 외에 주택의 양도차익에 10%로 추가되던 법인세율도 20%로 인상된다.

 

이외에도 다주택자들이 증여로 가는 것을 막기 위해 증여취득세율을 8~12%까지 올리는 동시에 취득가액 이월과세 적용기간인 5년을 10년 등으로 연장할 것으로 보인다. 한편 증여를 거쳐 양도하는 경우에 적용되는 소득세법상의 부당행위계산부인 규정을 고칠 가능성도 점쳐지고 있다.

 

바뀐 세제환경 속에서 주의해야 할 것들은?

 

작금의 상황은 부동산을 거래하거나 보유만 하더라도 세부담이 크게 증가할 가능성이 높은 때이다. 따라서 각 이해당사자들은 본인의 환경에 맞는 대책을 가지고 있어야 한다. 개인과 주택임대사업자 그리고 법인으로 구분해 이를 살펴보자.

 

첫째, 개인들부터 살펴보자.

앞으로 당분간은 다주택자들이 주택을 추가로 취득하거나 보유 또는 양도하더라도 많은 세부담을 할 수 밖에 없다. 따라서 주택을 추가 취득할 때에는 취득세와 보유세를 따져볼 필요가 있다.

 

한편 다주택을 보유한 경우에는 보유나 증여 등을 고려하게 될 테인데 이때 세부담의 크기부터 먼저 따져 보아야 한다. 특히 2주택 이상자 중에서 1주택을 비과세 받고 싶다면, 1주택을 제외한 나머지 주택들은 모두 202012월 말일까지 정리를 해두는 것이 좋을 것으로 보인다. 202111일부터는 최종 1주택만 보유한 날로부터 2년 이상 보유해야 비과세를 적용하기 때문이다.

 

둘째, 주택임대사업자들을 살펴보자.

주택임대사업자들은 신규등록자와 기존등록자로 구분하여 살펴볼 필요가 있다. 먼저 신규등록자의 경우 아파트는 등록이 불가능하다. 다만, 다가구주택이나 다세대주택은 등록이 가능하나 모두 10년 이상 장기로만 등록을 해야 한다. 이들은 현행의 주택임대사업자로서의 세제혜택은 그대로 누릴 수 있다.(단, 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 취득한 후 임대등록한 경우에는 종부세 과세 및 양도소득세 중과세 적용함). 다만, 10년 이상 장기로 임대해야 하고 임대기간에는 임대료를 5% 이내에서만 올릴 수 있다는 점 등을 고려해야 한다.

 

한편 기존임대등록자의 경우에는 4년이나 8년 임대의무기간이 종료되면 자동으로 등록이 말소되거나 그 이전이라도 과태료없이 등록을 말소할 수 있다. 하지만 이렇게 등록이 말소되면 세제혜택이 축소되거나 박탈될 수 있으므로 반드시 사전에 이러한 내용을 점검할 필요가 있다.

 

셋째, 법인을 살펴보자.

법인은 앞의 개인들에 비해 더 세제가 강화될 것으로 보인다. 법인이 주택을 취득하면 취득세율이 무조건 12%가 적용되고, 종부세 부담이 상당히 커질 것으로 보이기 때문이다. 특히 종부세의 경우 기본공제 6억원이 배제되는 한편 세율도 최대 6%까지 적용되어 그야말로 과중한 세금으로 인해 주택 자체를 보유하기가 상당히 힘들어질 것으로 보인다.

 

한편 2021년부터 추가법인세율도 10%에서 20%로 올라간다. 따라서 주택을 많이 보유한 법인들은 이 두 가지 제도의 변화에 따라 보유 또는 처분의사결정을 내려야 할 것으로 보인다. 특히 종부세는 202161일을 기준으로 과세되므로 처분하려면 이 전에 처분하는 것이 유리할 것으로 보인다.

 

TIP 20207·10 부동산 세제대책 요약

 

구분

개인

법인

시행시기

1. 취득세 인상

· 1주택자 : 1~3%좌동

· 2주택자 : 1~3%8%(, 일시적 2주택자는 1~3% 예상)

· 3주택자 : 1~3%12%

· 4주택 이상 : 4%12%

증여에 따른 취득세 인상은 별도로 추진

· 1~3%12%

· 법인전환 취득세 감면 배제(75%)

국회통과 후 바로 시행

2. 종부세 인상

· 2주택 이하 : 0.5~2.7%0.6~3.0%

· 3주택 이상+조정지역 2주택 : 0.6~3.2%1.2~6.0%

 

 0.5~2.7% 또는 0.6~3.2%0.6~3%(다주택 법인은 6% 단일세율. 다주택의 범위는 별도로 확인할 것)

기본공제 6억 원 및 세부담 상한율 적용배제

2021.6.1

3. 양도소득세 인상

· 주택·입주권 단기양도세율 : 40%(1년 미만)70%(1년 미만), 60%(2년 미만)

· 분양권 단기양도세율 : 50%(조정지역)모든 분양권 70%(1년 미만), 60%(1년 이상)

· 주택중과세율 : 6~42%+10~20%p6~42%+20~30%p

일반법인세 10~25%+추가법인세 10%10~25%+20%

· 단기양도 및 분양권, 중과세율은 2021.6.1. 이후 양도분

 

· 법인은 2021.1.1. 이후 양도분

4. 신탁 재산세 납세의무자 변경

수탁자위탁자

좌동

2021.6.1

5. 등록임대사업자제도 보완

· 4년 단기임대폐지

· 8년 장기임대10년으로 변경 시행(, 아파트는 등록불가)

※ 기등록자의 경우 단기임대 및 아파트 장기일반 매입임대유형은 임대의무기간 경과시 자동 등록말소

좌동

2020.7.11. 이후 등록분

6. 기타

증여세제도 등 개편 가능성 있음.

 

 

 

 ※외부기고는 본지의 편집방향과 다를 수 있습니다.






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