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2020.11.25 (수)

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갱신요구권 1회 2년 보장…묵시적 갱신, 갱신요구권 행사 아냐

‘주택임대차보호법’ 개정안 관련 문답

계약갱신청구권·전월세상한제 도입을 담은 ‘주택임대차보호법’ 개정안이 지난 30일 국회 본회의를 통과했다.

 

계약갱신청구권은 임차인이 원할 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리다. 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 기간이 2년 더 늘어나며, 계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한된다.

 

다만 집주인이 임대차 계약갱신 시점에 해당 주택에서 직접 거주하기를 원한다면 아무런 제약 없이 거주할 수 있도록 임대인-임차인 간 균형잡힌 관계를 정립했다.

 

다음은 지난 30일 법무부·국토부가 합동으로 추려 발표한 주택임대차보호법 개정안 관련 문답이다.

 

-임차인은 언제부터 임대인에게 계약갱신요구를 할 수 있는지?

 

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 청구한다. 계약갱신청구권 행사기간 관련 개정사항(1개월→2개월)은 2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약부터 적용한다.

 

-임차인에게 총 몇 회의 갱신요구권이 부여되는지?

갱신요구권은 1회에 한해 행사 가능하며 2년을 보장한다.

 

-묵시적 갱신도 갱신요구권 행사로 보는지?

그렇지 않다. 개정 법률에 따른 계약갱신요구권 행사의 명확한 의사표시를 하는 경우로 한정된다.

 

일례로 임차인 甲과 임대인 乙이 2017년 9월부터 2019년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 묵시적으로 2019년 9월부터 2021년 9월까지 갱신된 경우에도, 임차인 甲은 임대인 乙에 대해 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.


-법 시행 시 잔존기간만 있으면 모두 갱신요구 할 수 있는지?
가능하다. 기존 계약의 연수에 상관없이 1회 2년의 갱신권을 부여한다. 다만, 계약기간이 1개월 이상 남아있어야 하며, 20.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상 남아있어야 한다.

 

-법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우(2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상), 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신을 거절하고, 법 시행 전에 제3자와 새로운 임대차 계약을 맺은 경우에도 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는지?

불가능하다. 이번 개정 법률은 존속중인 계약에도 계약갱신요구권을 부여하되 법적안정성을 위해 제3자와 계약이 이미 체결된 경우에는 예외적으로 갱신요구권을 부여하지 않는 부칙 적용례를 두고 있다.

 

다만, 임대인은 법 시행 이전에 제3자와 계약을 체결했다는 사실을 명시적으로 입증할 수 있어야 한다(계약금 수령 입증, 계약서 등).

 

임대인이 법 시행 이후에 제3자와 계약을 체결한 경우에는 계약갱신요구권이 부여되며, 임대인이 제3자와의 계약체결을 이유로 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다.

 

-법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우(2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상), 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인에 대해 갱신거절만 한 경우, 계약갱신요구를 할 수 있는지?

가능하다.

 

-법 시행 이후 계약기간이 만료되는 경우(2020.12.10. 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은 2개월 이상), 임대인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 임차인과 합의를 통해 이미 계약을 갱신한 경우에도, 개정 법률(5% 임대료 증액상한 적용)에 따른 계약갱신요구를 할 수 있는지?

가능하다. 다만 임차인은 임대인과 갱신한 계약을 유지하고, 해당 계약의 계약기간 만료 시점에 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.

 

예컨대 임차인 甲과 임대인 乙이 2018년 9월~2020년 9월까지 최초 전세계약을 맺었고, 2020년 6월에 상호간 합의로 2020년 9월~2022년 9월까지 갱신을 실시하면서 임대료 8% 증액하는 경우, 임차인 甲은 2020년 8월(계약종료 1개월전)에 계약갱신요구권을 행사해 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있다.

 

또는 8% 증액한 기존 임대차 계약관계를 유지하면서 계약기간 만료 시점인 2022년 7월(계약종료 2개월전)에 임대인 乙에 대한 계약갱신요구권을 행사하는 것이 가능하다.

 

-계약갱신청구권 행사 시 임차인은 무조건 2년을 거주해야 하는지?

그렇지 않다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있으며, 임대인이 통지 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 발생한다. 임차인은 계약해지를 통보하더라도 계약만료 전이라면 3개월간 임대료를 납부해야 한다.

 

-임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는?

 

규정(개정 주임법 제6조의31)

CASE

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

1) 임차인이 1, 2월분 월세를 연속하여 연체한 경우

 

2) 1월 연체 후 2, 3월에 지급 하였다가 4월에 다시 연체한 경우

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우

1) 임차인이 허위의 신분(이름, 주민번호 등)으로 계약한 경우

 

2) 주택 본래 용도가 아닌 불법영업장 등의 목적으로 임차한 경우

3서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

임대인이 임차인에게 소정의 보상 (이사비 등)을 실제 제공한 경우

 

* , 실제 제공하지 않거나 합의되지 않은 일방적인 보상은 제외

4임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우

임대인의 동의 없이 전대하여 타인으로 하여금 목적 주택을 사용수익하게 한 경우

5임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우

1) 임차주택의 전부 또는 일부를 임대인 동의없이 무단 증·개축 또는 개조하거나 고의로 파손한 경우

 

2) 임차인의 중과실(화기 방치 등)로 인한 화재로 주택이 파손된 경우

6임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우

주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 주거기능 상실

7임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우

 

. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우

 

. 주택이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우

 

. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우

-

8임대인(임대인의 직계존속, 직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

-

9그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

임대인 동의 없이 인테리어 공사를 하거나 원상회복이 불가능한 정도로 인테리어 공사를 한 경우

 

* 1호부터 8호까지 이외에 임차인의 임대차를 지속할 수 없는 경우

 

-임대인이 목적 주택에 실제 거주하려면 어떻게 해야 하는지?

임차인에게 직접 거주 필요성을 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 통보하고 입주한다.

 

-임대인의 직접 거주 사유가 허위인 경우에는 어떻게 하는지?

임차인은 개정 법률에 따라 손해배상을 청구할 수 있다.

 

●허위로 갱신 거절시 손해배상액 산정

① 임대인과 임차인 간 손해배상 예정액

② “①”이 없는 경우 법정 손해배상 예정액 중 가장 큰 금액

      1) 갱신 거절 당시 월단위 임대료(전세금은 전액 월세로 전환, 법정 전환율 4% 적용) 3개월분에 해당하는 금액

     2) '임대인이 새로운 임차인에게 임대하여 얻은 월단위 임대료 - 갱신 거절 당시 월단위 임대료'의 2년 분에 해당하는 금액

      3) 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해액

 

-임대료 상한 제한(5% 이내)은 언제 적용되는 것인지?

임대료 제한은 존속중인 계약에서 임대료를 증액하거나 계약갱신청구권을 행사하는 경우에만 적용한다.

 

-임대인이 요구하면 5%를 무조건 올려줘야 하는지?

그렇지 않다. 5%는 임대료를 증액할 수 있는 상한일 뿐이고 임대인과 임차인은 그 범위 내에서 얼마든지 협의를 통해 임대료를 정할 수 있다.

 

-지자체가 5% 이내에서 조례로 달리 정할 수 있는데, 지역별로 달라지는 임대료 상한은 언제 마련되는지?

지자체가 별도로 정하지 않으면 5% 이내가 적용되며, 지자체가 별도로 5% 이내에서 설정 가능하다.

 

-계약갱신청구권 행사 시 전세→월세 전환이 가능한지?

개정 법률 상 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로 전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란하다.

 

다만, 동의에 의해 전환하는 경우에도 주택임대차보호법 제7조의2에 따른 법정 전환율이 적용된다.

 

법정전환율은 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우에는 ‘10%’와 ‘기준금리(現0.5%)+3.5%’ 중 낮은 비율을 적용한다.

 

예컨대 계약갱신청구권 행사 시 전세→월세로 전환할 경우, 전세 5억원을 보증금 3억원·월세 67만원 또는 보증금 2억원·월세 100만원을 적용할 수 있다.

 

-계약갱신청구권 제도가 도입되는 경우, 임차인이 거주하고 있는 주택은 매도할 수 없는지?

사실이 아니다. 임차 중인 주택의 매도는 아무런 영향없이 가능하다.

 

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 기존 임차인이 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 계약갱신 요구 가능한지?

가능하다.

 

-법 시행 이전에 집주인이 바뀌고, 바뀐 집주인이 직접거주를 희망하는 경우, 기존 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는지?

가능하다. 다만, 계약만료 6개월 전부터 1개월 전까지 기간에 갱신 거절 의사표시를 해야 한다.






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