공부상 민간어린이집·건물주 비주거용 임대사업자 이유로 각각 양도세 경정 처분

조세심판원, 주거 기능 유지·관리되고 언제든지 주택으로 사용 가능하면 ‘주택 해당’

 

과세관청이 실제 주거가 가능한 주택으로서의 기능보다는 양도자의 임대사업 종류나 건물등기 상의 용도변경을 근거로 주택에 부합하지 않는다고 봐 과세한 사례가 심판결정을 통해 속속 뒤집히고 있다.

 

이와 관련, 대법원은 "건축물이 언제든지 본래의 용도인 주거용으로 사용할 수 있는 경우 이를 주택으로 봐야 한다(대법원 2005.4.28. 선고 2004두 14960)"는 입장을 일관되게 고수하고 있다.

 

최근 서울청과 중부청이 각각 양도자가 매도한 건물에 대해 주택이 아니라고 봐 양도세를 과세한 처분에 대해 조세심판원은 당초 처분을 취소해야 한다고 심판결정했다.

 

각각의 사례를 들여다 보면, 1974년 신축된 지하 1층 지상 2층 건물 소유주인 A씨는 3년 전인 2017년 4월 양도하면서 1세대1주택 고가주택으로 봐 양도소득세를 신고납부했으나, 서울청은 2019년 5월 양도소득세 조사를 통해 해당건물이 비거주용 건물에 해당한다고 봐 주택이 아닌 일반건물로 양도세를 경정·고지했다.

 

서울청은 양도세 경정처분 이유에 대해, A씨가 지난 2001년 2월 비주거용 건물 임대사업자로 등록해 쟁점건물을 사무실 용도로 임대하면서 월세 및 보증금 수입에 대해 부가세를 신고·납부한 사실이 있는 등 쟁점건물을 비주거용 건물로 관리·사용했다며, 양도 당시에도 주택으로 사용한 사실이 확인되지 않기에 비주거용 건물로 봐야 한다고 과세처분의 정당성을 주장했다.

 

A씨는 이에 반발, 건물 신축 당시인 1974년 12월 1층에 안방·부엌 및 식당·화장실·가사실·창고 등을, 2층에 침실·서재·욕실 등을 갖춘 후 2000년 5월까지 27년간 자녀들을 양육했으며, 2000년 5월에 쟁점건물을 업무용으로 임대한 것은 맞지만 주거용으로서의 기능을 양도 당시까지 유지하고 있었기에 주택으로 봐야 한다고 강변했다.

 

중부청에서도 비슷한 근거를 내세워 양도건물을 주택으로 보지 않고 양도세를 부과 처분한 사례가 있었다.

 

지난 1984년 지하 1층 지상 2층 구조로 신축된 건물은 주택으로 사용되다 2006년 11월 B씨에게 양도됐으며, B씨는 해당주택을 2009년 11월 어린이집인 ‘노유자 시설’로 용도변경 허가를 받아 2010년 10월부터 2012년 12월까지 어린이집을 운영했다.

 

이어 B씨로부터 2012년 11월 해당 건물을 구입한 C씨는 취득과 동시에 건물 등기부등본상 용도를 주택에서 노유자시설로 변경해 쟁점건물의 취·등록세를 감면받았다.

 

C씨는 어린이집을 운영해 오던 중 2018년 10월 해당 건물을 양도하면서 1세대1주택(고가주택) 비과세를 적용해 양도세를 신고·납부했으나, 중부청은 세무조사를 통해 쟁점 건물의 실제 용도가 주택이 아닌 노유자시설이라고 봐 1세대1주택 비과세를 부인하고 양도소득세를 경정·고지했다.

 

중부청은 양도세 경정처분 이유에 대해 C씨가 어린이집으로 사용하기 위해 건축물의 용도 및 시설을 변경한 후 취·등록세를 감면받았으며, 노유자시설로 용도를 변경한 2012년 이후에는 개별주택가격이 고시되지 않는 등 쟁점건물은 주거용 건물에 해당하지 않는다고 밝혔다.

 

이와 달리 C씨는 쟁점건물은 주택으로 건축됐고 양도 당시에도 주택으로 사용할 수 있는 상태이며, 공부상 노유자시설로 등재됐다고 하더라도 공부상 용도 구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용되면 주택에 해당한다고 반박했다.

 

이와 관련, 현행 소득세법 제89조 제1항제3호 및 시행령 제154조 제1항의 주택 해당 여부는 건축물의 공부상 용도 구분에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건축물인가에 의해 판단토록 하고 있다.

 

조세심판원 또한 이같은 법률조항을 근거로 서울청과 중부청이 각각 내린 과세처분을 뒤집었다.

 

먼저 A씨의 경우 2000년 5월부터 쟁점건물을 주택 및 업무용으로 임대한 것은 사실이나 양도 당시 주방·화장실·거실 등을 갖춰 주거용으로 적합한 상태에 있었고, 신축 이후 용도 변경이 없었고 개별주택가격이 공시되는 등 언제든지 주택으로 사용할 수 있기에 주택으로 봐야 한다고 결정했다.

 

C씨의 경우에는 민간어린이집으로 설치·인가됐다고 해서 주택이 아니라고 단정하기는 어렵고, 양도할 때까지 당초 시설에 대한 개조 없이 냉·난방시설·보육실·화장실·조리실 등을 갖춘 주택의 구조를 갖고 있기에 사실상 용도를 주거건물로 봐야 한다고 과세처분을 취소토록 결정했다.

 

조세심판원은 두 건의 심판청구에 대해 납세자의 손을 들어주면서 “건축물의 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거에 적합한 상태에 있고, 주거 기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 경우에는 주택에 해당된다”고 판단근거를 적시했다.