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2020.09.19 (토)

내국세

‘임대료 5%’ 요건 위반하면 2년간 합산배제 제외

종부세 합산배제·과세특례 신고 Q&A

국세청은 올해 종합부동산세 정기고지에 앞서 합산배제 및 과세특례 대상 부동산을 11월 정기고지에 반영하기 위해 23만여명에게 신고안내문을 발송했다고 14일 밝혔다.

 

합산배제 대상 임대주택 등 보유자와 과세특례 적용대상인 향교재단 등은 해당 사항을 오는 16일부터 10월5일까지 납세지 관할세무서에 신고해야 한다.

 

다음은 종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신고 관련 주요 질의문답이다.

 

- 올해 종합부동산세 정기분 고지는 언제 하는지?

“올해 종합부동산세 정기분 고지서는 11월20일경에 발송될 예정이며, 납부기간은 12월1일부터 12월15일까지다.”

 

- 종합부동산세 합산배제 신고란?

“납세자가 보유하고 있는 주택 및 토지 중 종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택 및 토지를 종합부동산세 과세대상에서 제외하도록 관할세무서에 신고하는 것이다.

종합부동산세 합산배제 요건을 충족하는 주택 및 토지는 임대주택 및 사원용 주택 등(미분양 주택 등 포함), 주택 건설사업자가 주택을 건설하기 위해 취득한 토지다.

신고기간은 9월16일부터 10월5일까지며, 주소지(본점) 관할세무서에 신고서를 제출하거나 홈택스를 이용해 전자신고할 수 있다. 합산배제 신고기간은 9월16일에서 9월30일까지이나, 올해에는 9월30일이 공휴일(추석 연휴)이므로 10월5일(월)까지 신고기간을 연장했다.”

 

- 종합부동산세 과세특례 신고란?

“개별단체가 실제 소유하고 있는 주택 및 토지를 관리목적상 향교재단 등의 명의로 통합 등기한 경우, 실질적 소유자인 개별단체 기준으로 종합부동산세가 부과되도록 신고하는 것이다.”

 

- 합산배제 및 과세특례 신고를 하면 종합부동산세 부과시 어떤 혜택이 있는지?

“합산배제 신고를 할 경우 요건을 충족하는 주택 및 토지는 종합부동산세 과세대상에서 제외된다. 과세특례 신고를 하면 향교재단 등은 신고한 주택 및 토지가 과세대상에서 제외되며 실질 소유자인 개별단체는 별도의 신고 없이 부과고지를 받을 수 있다.”

 

- 3주택을 보유한 상태(모두 비조정대상지역)에서 1호를 임대사업자 등록 후 합산배제 적용받은 경우 적용세율은?

“합산배제 임대주택의 경우 세율 산정시 주택 수에 포함되지 않으므로 비조정대상지역 2주택 소유자로 봐 일반세율이 적용되는 것이다.”

 

- 지난해 합산배제 신고 후 변동사항이 없는 경우에도 올해 다시 신고해야 하는지?

“기존에 합산배제 신고한 납세자는 과세대상 물건에 변동사항(소유권·면적 등)이 있는 경우에만 신고기간 내에 물건 변동내역(추가·제외·정정)을 반영해 신고하면 된다. 변동사항이 없는 경우에는 신고할 필요가 없다.

다만, 기존 합산배제 적용을 받던 주택 등이 임대료 상한 초과, 임대사업 말소 등으로 합산배제 요건을 충족하지 못하게 된 경우 합산배제 대상에서 제외하는 신고를 해야 한다.”

 

- 합산배제 및 과세특례 신고 후 법정요건을 충족하지 못하게 될 경우 불이익은?

“합산배제 신고 후 요건을 충족하지 못한 주택 및 토지에 대해서는 경감받은 세액과 이자상당가산액을 포함해 추가로 신고·납부해야 한다. 가산액은 납부기한 다음날부터 고지일까지 1일 25/100,000을 가산해 계산한다.

또한 임대료 상한(5%) 요건을 위반한 경우에는 해당연도와 그 다음연도(총 2년간) 합산배제 적용 대상에서 제외된다.”

 

- 조정대상지역 판단 기준은?

“종합부동산세 과세기준일(매년 6월1일) 현재 조정대상지역에 해당하는지 판단한다.”

 

- 2018년 9월14일 이후 조정대상지역에 주택을 취득했으나, 9월13일 이전에 취득 계약을 체결한 경우 장기일반민간 임대주택 합산배제 적용이 가능한지?

“2018년 9월13일까지 조정대상지역내 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 합산배제가 적용된다.

또한 주택 취득·계약일자가 조정대상지역 공고일 기준 전·후 여부에 따라 합산배제 가능 여부가 달라진다. 안양 만안구, 의왕시 등은 올해 2월21일 조정대상지역으로 지정됐으므로 2월20일 이전의 취득·계약분은 합산배제가 가능하나, 이후 취득·계약한 분은 합산배제 적용이 안된다.”

 

- 합산배제 임대주택 임대료 증액 5% 상한은 언제부터 적용되고 어떤 불이익이 있는지?

“2019.2.12. 이후 최초 체결하는 표준임대차 계약을 기준으로 이후 임대차계약을 갱신하거나 체결하는 분부터 적용되며, 임대보증금 또는 임대료 증가율이 5%를 초과할 경우 과거 경감받은 세액과 이자상당가산액을 납부해야 하며 해당연도와 그 다음연도 2년간 합산배제 대상에서 제외된다.”

 

- 신탁재산에 대한 합산배제 신고 방법은?

“합산배제 요건은 위탁자를 기준으로 판단하며, 합산배제 신고는 납세의무자인 수탁자(신탁회사 등)가 하는 것이다.”

 

- 합산배제 및 과세특례 신고는 어떻게 하는지?

“합산배제 및 과세특례 신고는 유형별로 신고서를 작성해 서면으로 신고할 수 있으며, 홈택스를 이용하면 과세물건 명세 조회와 미리채움 서비스를 통해 보다 쉽게 전자신고할 수 있다. 홈택스에서 공인인증서 로그인을 한 후 신고·납부 메뉴에 들어가 일반신고에서 종합부동산세 합산배제신고를 클릭하면 된다.”

 

구 분

신고 서식

합산배제 주택

·임대(사원용)주택 합산배제(변동)신고서

합산배제 토지

·주택 신축용 토지 합산배제(변동) 신고서

과세특례 신고

·종합부동산세 과세특례 신고서

 

-실제 주택임대를 하고 있음에도 임대업 등록을 하지 못한 경우, 합산배제 신고를 할 수 없는지?

“종합부동산세 과세기준일(6월1일) 현재 실제 주택을 임대하고 있는 납세자는 합산배제 신고기간 종료일(10월5일)까지 임대사업자(시·군·구)와 주택임대업 사업자(세무서)를 각각 등록하는 경우 합산배제를 적용받을 수 있다.

다만 아파트의 경우 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 민간임대주택 제도가 폐지됨에 따라 현재 주택임대사업 등록이 불가하므로 합산배제가 적용되지 않는다.”

 

- 임대사업자로 등록하기 이전에 임대한 기간도 의무 임대기간에 포함되는지?

“임대기간은 임대사업자의 지위에서 임대한 기간을 뜻하며, 임대사업자로 등록하기 이전의 임대기간은 합산배제 임대주택의 의무 임대기간에 포함되지 않는다.”

 

- 주택임대 사업자 등록은 물건지별로 각각 해야 하는지?

“주소지 관할 시·군·구청에서 본인 임대주택을 일괄 등록할 수 있으며, 지방자치단체에서 발급한 임대사업자 등록증을 갖고 주소지 관할세무서에서 사업자등록을 하면 된다. 2018년4월2일부터는 주택임대사업자가 지방차치단체장에게 임대사업자 등록 신청시 ‘세무서 사업자등록 신청서 제출’에 동의하는 경우 세무서 방문 없이 신청정보를 주고받아 사업자등록 처리가 가능하다.”

 

■ 전국 조정대상지역 지정현황(2020. 6. 1.현재)

구 분

조정대상지역 지정현황

공고일자

서 울

전 지역

’17. 9. 6.

세종시

행정중심 복합도시 예정지역

’17. 9. 6.

경기도

과천, 광명, 성남, 고양1), 남양주2), 하남, 화성3)

1)삼송택지개발지구, 원흥·지축·향동 공동주택지구, 덕은·킨텍스1단계·고양관광문화단지 도시개발구역에 한함

2)다산동, 별내동

3)반송동·석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원에 지정된 택지개발지구에 한함

’17. 9. 6.

구리, 안양 동안구, 광교택지개발지구*

*수원 영통구 이의동·원천동·하동·매탄동, 팔달구 우만동, 장안구 연무동, 용인 수지구 상현동, 기흥구 영덕동 일원에 지정된 택지개발지구에 한함

’18. 8. 28.

조정대상 지역으로 이미 지정된 지역* 외의 수원 팔달구, 용인 수지구, 용인 기흥구 전역

*수원 팔달구 우만동·용인 수지구 상현동·용인 기흥구 영덕동 일원의 광교택지개발지구

’18.12.31.

안양 만안구, 의왕, 수원 영통구*·권선구·장안구*

광교택지개발지구로 기 지정된 지역 외의 지역

’20. 2. 21.

 

□수원, 용인, 화성시 조정대상지역 세부현황

구 분

조정대상지역 지정현황

수원시

영통구, 팔달구, 권선구, 장안구 전역

용인시

수지구, 기흥구 전역

화성시

반송동, 석우동, 동탄면 금곡리·목리·방교리·산척리·송리·신리·영천리·오산리·장지리·중리·청계리 일원 동탄2 택지개발지구 지정지역

 

 





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