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2020.12.03 (목)

직접 따져보는 부동산 세금…세후 최소 수익률 10% 되려면?

신방수 세무사, '2021 확 바뀐 부동산 세금 완전분석' 펴내

부동산 취득과 보유, 양도까지 모든 거래단계의 세금이 오른 가운데, 최근 벌어진 세제개편 내용을 발빠르게 정리한 책이 나왔다. 정부의 6‧17대책, 7‧10대책을 모두 반영했다.

 

세금 책만 50여권을 쓴 신방수 세무사가 최근 펴낸 책 ‘2021 확 바뀐 부동산 세금 완전 분석’은 요즘 ‘확 바뀐’ 세제환경에 제대로 적응할 수 있게 도와주는 실용서다.

 

이 책은 부동산 세금을 이해하는 데 필요한 기초지식부터 취득세‧보유세‧양도소득세는 물론, 분양권, 임대등록제도의 개편 등 최근 세제개편의 쟁점들을 핵심적으로 다뤘다.

 

책에 따르면, 이번 부동산 대책의 가장 두드러진 변화에는 모든 거래단계의 중과세 도입, 분양권 주택 수 산입, 주택임대등록제도의 사실상 폐지 등이 꼽힌다.

 

특히 취득세, 보유세, 양도세가 나란히 인상되면서 이러지도, 저러지도 못하는 상황이 닥칠 위험이 커졌다. 급변한 환경에 맞춰 투자 의사결정 방법이 달라져야 하는 이유다.

 

신 세무사는 “취득세는 취득원가를 높여 취득시 현금유출을 가중시키고, 고정비를 높여 투자 수익률을 낮춘다”며 “보유세는 주택을 보유함에 따른 유지비용으로 이는 부동산 양도시 필요경비와 무관하다”고 각각의 영향을 설명했다.

 

양도세는 어떨까? 투자 수익을 급격히 떨어뜨리는 요인이 바로 양도세다. 예컨대 양도차익이 1억원이고, 세율이 70%라면 세후이익은 3천만원에 불과하게 되는 것이다.

 

신 세무사는 세후 수익률이 취득가액 대비 10%선이 되려면 최소 얼마나 집값이 올라야 하는지 거꾸로 계산해 소개했다. 1주택 소유자가 투자 목적용으로 10억원과 20억원 주택을 각각 취득해 양도하는 경우를 가정한다면, 앞으로 3년 내로 집값이 60% 이상은 올라야 한다고.

 

이렇게 세금관리가 어려워진 현실에서 책에 실린 ‘적용사례 Q&A’는 특히 유용하다. 수학 문제집처럼 취득세, 재산세, 종부세, 양도세에 대한 계산사례를 가정해 내년 세부담은 얼마나 늘지, 필수 수익률은 얼마인지 일반인도 예측해볼 수 있도록 구성했다.

 

이밖에 책 말미에는 분양권과 조합원입주권의 비교, 주택임대업 리스크 관리법, 법인이 주의할 제도들 등 관심을 끌 만한 심층분석을 더해 내실을 기했다.

 

신방수 세무사는 책 머리말을 통해 “현재와 같은 부동산 세제의 흐름이 앞으로 2~4년간 이어질 가능성이 높다”며 “많은 시간이 남아 있는 만큼 상황에 맞는 맞춤별 대책이 필요하다”고 전했다.






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