“중과세 세액제한 없어 주택가격의 30배 양도세로 부과될 수도…과잉금지 위배”

“다주택자 중과세⋅장특공제, 적용대상 ‘신규취득’으로 전환해야” 제안

 

다주택자에 대한 중과세 때 세액의 제한이 없어 보유한 주택가격의 30배에 달하는 양도세를 물어야 하는 사례도 있는 것으로 나타났다.

 

안수남 세무법인 다솔 대표이사는 지난 27일 대한세무학회 창립 세미나에서 ‘현정부 주택가격 안정을 위한 양도세 정책의 문제점과 개선방안’에 대해 주제발표하면서 실사례를 들었다.

 

주택 양도가액이 250억원 정도였고, 1세대1주택으로 양도세 20억원을 납부했는데, 2억5천만원 짜리 오피스텔 두 채가 문제가 돼 다주택자 중과세를 적용받을 경우 무려 150억원에 달하는 양도세를 물게 됐다는 사례다.

 

안 세무사는 “다주택자 중과세 규정은 중과세대상 주택의 수에 따라 중과세 세율이 달라질 뿐 중과세 세액에 제한을 두지 않아 이처럼 보유한 주택의 30배가 양도세로 부과될 수 있다”고 지적했다.

 

기준시가 과세원칙이 적용되던 2006년 12월31일 이전엔 기준시가에 의한 양도차익은 실지거래가액을 초과할 수 없고, 기준시가에 의한 세액은 실지거래가액에 의한 양도차익을 초과할 수 없도록 과잉금지원칙이 판례에 의해 확립돼 있었다.

 

그는 이날 세미나에서 현 정부 들어 주택가격 안정을 위해 도입한 다주택자 중과세제도, 1세대1주택 비과세 요건 강화, 공제⋅감면제도의 폐지⋅축소와 같은 정책이 오히려 부동산 매물잠김 현상을 가져왔다고 지적했다.

 

주택 양도소득에 대한 과도한 중과로 다주택자들이 매물을 내놓지 않아 공급이 감소하고, 그 결과 거래량이 줄어 오히려 가격이 더 오르는 상황이 됐다. 또 1주택자들마저도 거주요건이 추가되고 개정요건을 충족하지 못할 경우 세부담이 늘게 되자 매물을 내놓지 않고 있다는 것이다.

 

게다가 장기임대사업자로 등록한 임대주택의 영우 의무임대기간까지 양도를 할 수 없어 여기서도 매물이 잠기고, 다주택자가 양도로 인한 중과세를 피하기 위해 자녀에게 증여를 할 경우 이월과세로 인해 5년간 양도가 제한돼 매물이 잠긴다고 주장했다.

 

안 세무사는 “주택가격 안정을 위해 도입된 제도들이 모두 신규수요를 억제하고 기존주택은 공급물량을 늘리도록 시행됐어야 함에도, 중과세에 따른 동결효과로 매물이 잠겨 공급이 축소돼 결국 지속적으로 가격이 상승하는 결과를 초래했다”고 지적했다.

 

그는 이와 함께 다주택자 중과세제도의 ‘시행일’의 문제점도 지목했다.

 

중과세 관련 일부규정은 법 시행일 이후 ‘취득하는’ 주택부터 적용하도록 해 기존주택의 거래에 영향을 미치지 않도록 규정한 반면, 일부 규정은 법 시행일 이후 ‘양도 분부터’ 적용하도록 규정해 매물 잠김 현상이 발생했다고 주장했다.

 

그는 “다주택자에 대한 중과세 제도는 투기수요를 억제하기 위해 도입된 제도이므로 대책 발표일 또는 법 시행일 이후 취득하는 주택에 한정해 적용대상으로 삼았어야 한다”고 제시했다.

 

안 세무사는 “이미 개정된 사항 중 다주택자 중과세 규정이나 장기보유특별공제 등은 적용대상을 신규로 취득하는 주택으로 전환할 필요가 있으며, 조세감면 지원까지 받아 취득한 주택이나 장기임대주택으로 등록해 중과세가 배제되는 주택은 중과세만 배제할 것이 아니라 중과세대상 주택 수에서도 제외해야 한다고 제안했다.

 

덧붙여 “부동산을 소유하고 있는 사유에 따라 투기수요가 아닌 보유주택에 대해서는 과감하게 중과세 주택에서 제외해 주택시장에 매물로 나올 수 있도록 세제개편이 필요하다”고 밝혔다.