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구독하기 2021.12.06. (월)

내국세

"상가 구입, 소득 적은 배우자 명의로“ 임대사업자 절세전략 3가지

3층짜리 상가를 신축해 부동산 임대를 시작한 A씨. 세무사사무실에 기장을 맡기자니 수수료가 들고, 추계로 신고하자니 기장하는 경우보다 세금을 더 많이 내야 한다고 해 고민이 크다.

 

은퇴 후 퇴직금으로 소형 주택을 구입해 임대할 계획을 세우고 있는 B씨. 그런데 지난해부터 총수입금액 2천만원 이하 주택임대소득도 소득세가 과세된다는 소식을 접했다. 얼마나 어떻게 과세되는지 걱정이다.

 

국세청은 22일 블로그를 통해 부동산 임대 사업자를 위한 필수 절세전략 3가지를 안내했다.

 

국세청은 우선 부동산을 임대하는 경우 기장신고를 하는 것이 유리하다고 조언했다.

 

부동산 임대사업자의 수입금액은 월세의 합계액에 전세금 또는 임대보증금에 대한 간주임대료를 합해 계산한다. 이때 월세는 기장에 의해 계산하든 추계로 계산하든 차이가 없지만, 간주임대료는 차이가 크게 발생하기 때문에 기장에 의해 소득금액을 계산하면 기장을 하는 경우에 비해 훨씬 세금이 절약되기 때문이다.

 

주택임대소득 과세대상은 △기준시가 9억원을 초과하는 고가주택 임대 △국외주택 임대 △2개 이상 주택을 소유한 자가 주택을 임대하는 경우다.

 

아울러 주택임대소득은 월세와 전세금 등에 대한 간주임대료의 연간 합산액을 총 수입금액으로 하여 소득세를 과세한다.

 

다만 2주택 이상 소유한 월세액은 과세대상에 해당하지만 전세보증금은 비소형 3주택 이상 보유자 중 전세금 또는 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우 과세대상에 해당한다. 여기서 소형주택은 간주임대료 과세대상주택 수에서 제외되며, 월세 임대수입은 소형주택과 비소형주택을 모두 포함해 신고해야 한다.

 

특히 연간 총수입금액이 2천만원 이하인 주택임대소득에 대해서는 종합과세와 분리과세 중 납세자가 유리한 쪽으로 선택해 신고할 수 있다. 이때 분리과세를 선택해 신고할 경우는 세무서와 시·군·구청에 주택임대업을 모두 등록하면 필요경비율과 기본공제 우대소득을 받을 수 있다.

 

마지막으로 임대소득 목적으로 구입한 상가는 소득이 적은 배우자 명의로 구입하는 것이 세금을 더 절약할 수 있다. 합산소득 분리에 대한 단순 세율 차이뿐만 아니라 부녀자 공제 등의 소득공제를 추가로 받을 수 있기 때문이다.

 

다만 기존에 구입한 상가를 배우자 명의로 이전하게 되면 증여세 문제가 발생하기 때문에 이를 꼼꼼히 검토해야 한다.

 

부부 사이에는 10년 이내 증여재산을 합한 금액이 6억원까지는 증여세가 과세되지 않지만 6억원을 초과하면 증여세가 과세된다.

 

국세청은 따라서 명의이전은 증여세 부분과 함께 등기이전에 따른 취득세 부분 등도 꼼꼼히 따져보고 결정해야 한다고 조언했다.

 

아울러 세금은 재산분할 기간에 비례해 계산되기 때문에 재산분할이 유리하다면 하루라도 빨리 해야 한다고 덧붙였다.






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