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구독하기 2022.08.16. (화)

[기고]주택부속토지와 종합부동산세의 잘못된 만남

이호규 세무사(영앤진 세무법인 대표세무사)

 

1. 사례

 

. 서울시 강남구 대치동에 사는 김아무개 씨(이하 이라 한다)는 이아무개 씨(이하 이라 한다)와 부부간인데, 갑은 서울시 강남구 대치동의 공시가격 3,051,000,000원인 아파트에서 거주(보유)하면서 경기도 파주시 법원읍에 공시가격 4,430,000원의 상속받은 주택부수토지를 보유하고 있다. 반면, 을은 자신의 명의로 소유하고 있는 부동산이 없는 상태인데, 올해 이 부부에게 부과된 종합부동산세는 4,142,326원이었다.

 

. 서울시 강남구 대치동에 사는 박아무개 씨(이하 이라 한다)는 최아무개 씨(이하 이라 한다)와 부부간인데, 병은 갑과 마찬가지로 서울시 강남구 대치동의 공시가격 3,051,000,000원인 아파트에서 거주(보유)하고 있고, 정은 경기도 파주시 법원읍에 공시가격 4,430,000원의 상속받은 주택부수토지를 보유하고 있는 상태인데, 올해 이 부부에게 부과된 종합부동산세는 28,471,747원이었다.

 

2. 위 사례처럼 부부간에 보유하고 있는 부동산은 동일한데, 왜 납부할 종합부동산세액은 7배 정도 차이가 나는 걸까?

 

. 그 이유는 주택부수토지의 소유자가 누구냐에 따라 세율적용 주택수가 달라지기 때문이다. 현행 종합부동산세법에 따르면 부부공동 소유 지분 주택이나 주택의 부속토지만 소유한 경우 등 주택의 일부 지분만 보유한 경우에도 1개의 주택으로 보아 세율적용 주택수를 계산하는데, 문제는 1세대1주택자 본인이 소유한 주택부속토지는 세율적용 주택수에 포함하지 않는 반면, 1세대1주택자의 배우자 소유의 주택부수토지는 주택수에 포함하기 때문이다.

 

그에 따라 사례1의 경우는 1세대1주택이 되고, 사례2의 경우는 1세대2주택이 되는 상황이 발생하는 것이다.

 

. 위 사례와 관련하여 예시로 부동산 상세 현황을 아래와 같이 부여한 후 현행법에 의하여 종합부동산세액을 계산하면 다음과 같다.

 

(사례1)

부동산 상세 현황

부동산 보유 현황

세율적용

주택수

종합부동산세

강남구 대치동 아파트

- 갑 생년월일 : 1945.8.15.

- 21년 공시가격 : 3,051,000,000

- 취득일 2005.10.10.

경기도 파주시 법원읍

상속 주택부수토지

- 21년 공시가격 : 4,430,000

: 주택1, 주택부수토지

: ×

1세대1주택

 

(11억 공제)

(고령자 공제)

(장기보유 공제)

4,142,326

 

(사례2)

부동산 상세 현황

부동산 보유 현황

세율적용

주택수

종합부동산세

강남구 대치동 아파트

- 병 생년월일 : 1945.9.9.

- 21년 공시가격 : 3,051,000,000

- 취득일 2005.11.11.

경기도 파주시 법원읍

상속 주택부수토지

- 21년 공시가격 : 4,430,000

: 주택1

: 주택부수토지

1세대2주택

 

(6억 공제)

(고령자 공제×)

(장기보유 공제×)

28,471,747

 

. 납세자의 입장에서 볼 때, 위와 같이 종합부동산세액이 계산되는 것을 이해할 수 있을까? 과연 쉽사리 받아들일 수 있을까? 이하에서는 현행법 및 문제점, 그리고 개선방안에 대해 이야기하고자 한다.

 

3. 현행법 및 문제점, 개선방안

 

. 현행법 및 문제점

(1) 먼저 현행법을 보면, 종합부동산법 제8조 제1항은 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액과세기준일 현재 세대원 중 1인이 해당 주택을 단독으로 소유한 경우로서 대통령령으로 정하는 1세대1주택자(이하 ‘1세대1주택자라 한다)의 경우에는 그 합산한 금액에서 5억을 공제한 금액에서 6억원을 공제 ··· (이하 생략)”라고 규정하고 있고,

 

같은 조 제4항은 1항을 적용할 때 1주택(주택의 부수토지만을 소유한 경우는 제외한다)과 다른 주택의 부속토지(주택의 건물과 부속토지의 소유자가 다른 경우의 그 부속토지를 말한다)를 함께 소유하고 있는 경우에는 1세대1주택자로 본다라고 규정하고 있다.

 

(2) 결국 현행법에 의하면, 1주택 소유자 본인이 주택부수토지를 소유하더라도(나아가 다수의 주택부수토지를 소유하더라도) 1세대1주택자로 보는 반면, 1주택자의 배우자가 주택부속토지의 소유자라면 1세대2주택자로 볼 수밖에 없는 것이다. 일반인의 눈높이에서 볼 때, 참으로 이해하기 어려운 법 규정이라 할 것이다.

 

(3) 그러면 왜 1주택 소유자 본인이 소유한 주택부수토지에 대해서만 세율적용 주택수에서 제외하는 것으로 하였을까?

 

기본적으로 종합부동산세는 주택 또는 토지 보유자에 대해 1차적으로 부동산 소재지 지자체에서 재산세를 부과한 후 2차적으로 전국에 소재한 각 유형별(주택, 종합·별도합산토지) 과세대상 재산을 개인별로 합산한 가액이 각 유형별 공제액을 초과하는 경우 종합부동산세를 결정해 고지하게 된다.”

 

그런데 종합부동산세가 투기 목적의 다주택 소유자를 규제하기 위해 마련된 만큼, 1주택 소유자의 세부담 최소화를 추구할 수밖에 없는 것은 당연하다.

 

문제는 개인별 과세가 원칙인 종합부동산세법 체계에서 1세대1주택자에 대한 정의를 어떻게 규정할 것인가 하는 점이다. 현행 종합부동산세법은 1세대1주택자에 대한 정의를 세대원 중 1명만이 단독으로 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한 경우로서 소득세법에 따른 거주자로 규정하고 있는바, 이는 개인별 과세 원칙하에 1세대 개념을 접목하는 과정상의 어려움을 보여주는 것이라 생각된다.

 

종전에 배우자 또는 세대원이 주택을 공동으로 소유하고 있는 경우에는 2주택으로 보아 지분 소유자별로 각각 6억원씩 공제하는 것으로 규정한 것도 같은 맥락이라 보여진다.

 

. 개선방안

(1) 주택부수토지의 경우 1주택 소유자가 부속토지를 소유하면 1세대1주택으로 보는 반면, 1주택 소유자의 배우자가 부수토지를 소유하면 2주택으로 보아 1주택자에 대한 각종 혜택(공제금액 11, 고령자 공제, 장기보유 공제 등)을 배제하는 것은 형평성 내지 합목적성에 비추어 볼 때, 납세자의 입장에서는 받아들이기 어렵다고 보여진다.

 

(2) 과거 부동산 가격이 급등하기 전에는 부부공동소유로 전환하여 각자 6억원을 공제받는 것이 유리한 시기가 있었다. 그래서 배우자 증여의 경우 6억원까지 공제가 되어 세부담이 없다는 점을 활용하여 주택 소유를 부부공동소유로 변경하는 것이 유행 아닌 유행이 된 시기가 있었다.

 

그러나 그 후 부동산 가격이 급등하자 부부공동소유의 경우 2주택으로 보아 1주택자에게 부여되는 각종 혜택(공제금액 11, 고령자 공제, 장기보유 공제 등)을 받지 못해 1주택을 보유하는 경우보다 더 많은 종합부동산세가 부과되는 상황이 발생하였다. 결국 부부가 1주택만을 소유하고 있는 현황은 동일한데, 1인 명의로 소유하고 있느냐? 공동으로 소유하고 있느냐?에 따라 세부담은 엄청난 차이를 보이는 결과가 초래된 것이다.

 

위와 같은 문제점을 해결하기 위해 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례(종합부동산세법 제10조의 2, 동법 시행령 제5조의2)” 규정을 마련하여 금년부터는 공동명의 1주택자는 신청에 의해 1세대1주택 세액계산 방식을 적용받을 수 있도록 하였다.

 

(3) 같은 맥락에서 주택부수토지의 경우도 부부의 경우에는 공동명의 1주택자의 납세의무 등에 관한 특례처럼 특례 규정을 마련하여 해결해 주는 것이 납세자의 법 감정에 부합한다고 생각된다.

 

 

 

 

 

 

 

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