국세청, '양도소득세 월간질의 TOP 10' 배포

임대주택 임대기간 요건 충족 전 거주주택 양도 '비과세' 가능

양도 이후 임대기간 요건 채워야…미충족땐 양도세 신고·납부

 

지난 2008년 1월 현재의 거주주택(A주택)을 취득한 김 씨. 4년 뒤인 2012년 5월 또다른 주택(B주택)을 취득한 후 다시금 4년이 흘러 2016년 7월 B주택을 임대주택으로 등록했다.

 

올해 6월 현재 두 주택을 보유한 김 씨가 거주 중인 A주택을 양도하면서 비과세특례를 적용받을 수 있을까?

 

결론부터 말하면, 김 씨가 2008년 이후 14년 이상 거주해 온 A주택은 양도세 비과세 적용이 가능하다.

 

다만, 임대주택으로 등록된 B주택은 임대료 5% 증액 제한 등 일정요건을 반드시 충족해야 한다.

 

국세청이 20일 공개한 ‘양도소득세 월간질의 TOP 10’에 따르면, 거주주택에 대한 과세 특례 적용을 위해서는 임대주택 요건이 반드시 충족돼야 해, 임대주택의 개시일 당시 기준시가가 6억원 이하(비수도권 3억원)여야 하고, 임대료 상한선은 5%이하에서 증액해야 한다.

 

특히 의무임대기간 요건은 반드시 지켜야 하는데 소득세법 시행령 개정으로 인해 다소 까다로운 점에 유의해야 한다.

 

2020년 7월10일까지 지자체에 등록된 단기·장기 일반임대주택의 의무임대기간은 5년인데 비해, 2020년 7월11일~8월17일까지 등록된 장기일반임대주택의 의무임대기간은 8년으로 늘어난다. 또한 2020년 8월18일 이후부터는 10년으로 더 확대됐다.

 

앞서 김씨와 같이 거주주택과 임대주택을 보유하다가 거주주택을 먼저 양도할 경우엔 장기임대주택 특례요건을 갖췄다면, 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

 

임대주택의 임대기간 요건을 충족하기 전에 거주주택을 양도하는 경우에도 비과세 적용이 가능할까?

 

답은 ‘가능하다’. 다만, 거주주택을 양도하면서 비과세를 적용받았다면 임대주택의 임대기간은 이후에라도 반드시 임대기간 요건을 채워야 한다.

 

만일 비과세를 적용받았음에도 임대주택의 임대기간 요건을 충족하지 못하게 된 경우에는 비과세받은 양도소득세를 신고·납부해야 한다.

 

결국 임대주택을 보유하고 있다면 선제적으로도 거주주택의 비과세 적용은 가능하나, 거주주택 양도 이후에라도 임대주택의 의무임대기간은 반드시 지켜야 한다는 의미다.

 

임대주택이 자동 말소된 경우라면, 언제까지 거주주택을 양도해야 비과세가 가능할까?

 

이씨는 지난 2012년 5월 거주주택을 취득한 후, 2014년 8월 B주택을 취득했다. 이후 2015년 2월 B주택을 임대주택으로 등록함에 따라 지난 2월 8년의 의무임대기간이 만료돼 임대주택이 자동말소됐다.

 

이씨처럼 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 자동말소된 경우 그 등록이 말소된 5년 이내에 거주주택을 양도하면 거주주택 비과세 특례적용이 가능하기에, 해당 기한 내에 거주주택을 양도하면 비과세가 적용된다. 특히, 의무임대기간의 1/2 이상을 임대한 후 자진말소하는 경우에도 양도세 비과세가 적용된다.

 

앞서처럼 임대주택에 대한 임대료 5% 증액 제한 요건을 지켜야 거주주택에 대한 비과세 특례가 가능한데, 임대주택이 자동말소된 이후에도 임대료 제한 룰을 지켜야 할까?

 

답은 지키지 않아도 된다. 임대주택이 자동말소된 경우에는 임대료 5% 증액 제한 등 특례요건을 준수하지 않더라도 거주주택 비과세 특례 적용이 가능하다.

 

또한 임대주택이 자동말소한 경우에는 양도시기에 관계없이 양도소득세 중과가 배제되는데 비해, 자진말소한 경우에는 1년 이내에 임대주택을 양도해야 중과세 배제가 적용되기에 각별한 유의가 필요하다.

 

장기로 임대하던 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제율을 받을 수 있으나, 최대 8년 이상을 넘기더라도 그 이상의 공제율은 적용되지 않는다.

 

최씨는 2016년 11월 A아파트를 임대등록으로 취득했으며, 2024년 11월이면 자동말소될 예정이다. 최 씨는 자동말소 이후에도 2년여 더 보유하다가 2026년 12월 A아파트를 양도할 예정으로 최대 10년을 보유했기에 70% 공제율을 적용받을 수 있을 것을 기대했다.

 

그러나, 민간임대주택에관한특별법이 개정됨에 따라 임대주택 등록 후 8년이 경과하면 자동말소되며, 10년을 보유했다고 하더라도 임대등록한 기간만을 계산하기에 장특공제는 50%만을 적용하게 된다.