안수남 세무사, '부동산 거래시 하지 말아야 할 12가지' 소개 

2개 부동산 팔 때 둘 다 양도이익 얻으면 다른 해에,

한개는 이익·하나는 손해 봤으면 같은 해에 팔아라

주택 양도시 잔금일 전에 '용도 변경·멸실' 하지 마라

 

 

부동산 거래할 때 생각하지도 못한 부분에서 세금 문제가 생기는 경우가 적지 않다. 무심코 넘어갔거나 큰 문제가 없을 것이라고 생각했다가 낭패를 보는 경우도 많다. 특히 부동산은 거래금액이 큰 만큼 세금과 과태료 규모도 크다.

 

국내 최대 규모 세무법인 다솔을 이끄는 양도소득세 '대가(大家)' 안수남 세무사는 지난 4일 다솔세무TV 유튜브 채널에 '부동산 거래시 하지 말아야 할 12가지' 영상을 통해 부동산 거래시 반드시 지켜야 할 12대 주의사항을 당부했다.

 

1.	위장전입, 위장이혼, 세대분리 하지 마라
2.	매매시 6월1일 소유를 피하라
3.	다운계약서, 업계약서 작성하지 마라
4.	명의를 빌리지 마라(부동산, 주식, 예금계좌)
5.	중환자실에 입원 중인 부모님의 부동산 처분하지 마라
6.	주택임대사업자 등록한 주택은 의무임대기간을 지켜라
7.	주택 양도 시 잔금일 전에 용도변경, 멸실하지 마라
8.	신축 건물 환산가액으로 취득가액 계산 시 '이것' 하지 마라
9.	양도차익 발생한 부동산을 같은 해에 양도하지 마라
10.	8년 이상 자경감면 농지, 분할양도하지 마라
11.	주택과 분양권은 단기보유하지 마라
12.	양도세 신고시 매매계약서를 재작성해서 제출하지 마라

 

안 세무사는 가장 먼저 “위장 이혼, 위장 거주, 위장 세대분리하지 마라”고 강조했다.

 

그는 “세법은 합의이혼을 해 놓고 실제 살고 있으면 사실상 부부로 본다. 또 장특공제 등 비과세를 받기 위해서 전입신고를 해 놓은 경우 역시 국세청에서 바로 걸린다”고 경고했다.

 

"가족 중 혼자 주민등록만 옮겨놓고 실제 거주했다고 주장을 하면 당연히 세무공무원이 의심한다. 위장으로 세대분리를 해도 신용카드 사용내역, 교통카드 기록, 통화기록 확인 등 과학적 증거 자료에 의해 바로 확인된다"고도 했다. 

 

그러면서 서울서 은퇴한 사람이 형의 집에 위장전입하고 상속받은 농지에서 1년 이상 농사를 지었다고 했지만, 세무서가 하이패스 기록, 신용카드 사용기록 등 증빙을 가져오라고 해서 걸린 사례를 들었다. 그는 아버지가 농사를 지은 토지에 상속개시일로부터 3년이 경과됐다면 실제로 내려가서 1년만 농사를 지으면 8년 자경 감면을 받을 수 있었다고 안타까워했다.

 

그는 두번째로 "부동산 거래시에 6월1일에 소유를 피하라"고 조언했다. 매도자 입장에서는 6월1일 이전에 팔고 매수자 입장에서는 6월1일 이후에 사라는 것.

 

이는 6월1일이 재산세와 종부세의 과세기준일이기 때문이다. 즉 6월1일 기준 소유자에 재산세와 종부세를 부과한다는 의미다. 예를 들어 잔금을 6월2일 치렀다면 재산세와 종부세는 전 소유자인 매도자가 내야 한다. 반대로 5월30일 매각이 완료됐다면 매수자가 낸다.

 

그가 강조한 세 번째 원칙은 "업·다운계약서 작성하지 마라"다. 그는 1세대1주택자로 12억원 이하 주택을 파는 매도자가 '어차피 내가 비과세니 상관없겠지'라는 생각에 무심코 7억원 계약을 10억원으로 업계약서를 작성한 경우를 예로 들며 "업계약서가 발각되면 비과세 혜택이 날라간다"고 업·다운계약서의 위험성을 일깨웠다.

 

그는 네 번째로 "명의는 빌려주지도 말고 빌리지도 마라"고 강하게 말했다. 부동산 소유자에 명의 빌려주거나 빌리면 실명법 위반으로 과태료를 문다. 주식 역시 명의를 빌려준 사람이 주식을 증여받았다고 봐서 증여세가 부과되며, 예금계좌(차명계좌)도 요건에 맞으면 증여세가 부과된다.

 

특히 사업자명의를 빌려줬다가 빌린 사람이 세금을 체납해 버리면 계속 세금을 내라는 부과처분이 나오고 재산이 압류당할 수 있다고 주의를 당부했다.

 

다섯번째 조언은 “부모님이 중환자실에 입원 중일 때 부모님 소유 부동산을 절대 처분해서는 안된다”였다.

 

안 세무사는 자녀들이 중환자실에 입원 중인 부모님의 부동산을 처분해 증여세 신고 없이 나눠 가졌다가 세금폭탄을 맞은 사례를 소개했다.

 

그는 "국세청은 상속이 이뤄지면 돌아가신 분이 10년간 거래한 통장을 추적조사한다"며 "사례처럼 중환자실에 입원한 부모님의 부동산을 처분하면 양도소득세, 신고 없이 돈을 나눠 가졌으니 증여세 및 증여세 신고납부가산세, 또한 10년 안에 돌아가셨으니 상속세가 합산해 나온다"고 "이는 양도세, 증여세, 상속세를 맞는 최악의 경우"라고 목소리를 높였다.

 

그는 특히 "부모님이 위중하지 않더라도 연로한 경우는 부동산을 매각할 때 신중해야 한다"고 말했다. 그러면서 부모님이 연로한 경우는 상속세와 연결해 살펴야 하는 만큼 절대 미리 매각하지 말고, 반드시 전문가인 세무사와 상의해 매각을 지금 할지, 상속받아서 매각할 것인지, 증여받아서 매각할 것인지를 컨설팅 받을 것을 조언했다.

 

그는 "주택임대사업자로 등록한 사람은 의무임대기간을 꼭 지켜야 한다"를 여섯번째로 꼽았다. 그는 "이를 지키지 않으면 세대당 3천만원씩 과태료가 부과된다"고 주의를 당부했다.

 

이와 관련, 단독주택, 다세대·다가구주택, 연립주택은 2020년 8월18일 이후에 임대등록을 했다면 10년, 그 이전에 등록했다면 8년 의무기간을 반드시 지켜야 한다. 아파트는 의무임대기간 1/2을 지나 자진말소를 하면 과태료를 부과받지 않는다. 

 

그는 "만약 2년 이상 손해를 본 경우는 세무사에게 결산서를 써달라고 해서 세무서에 신고한 근거를 갖고 구청에 가서 폐업 허가를 받아 폐업해야 과태료 부과가 안 된다"고 말했다.

 

다만 종합부동산세 합산 배제를 받았다면 그 종합부동산세는 추징 당할 수 있다. 그는 "따라서 여러 가지 불이익과 과태료 부과대상인지 등을 전문가와 만나 상담하고 결론을 내리라"고 말했다. 

 

안 세무사의 일곱번째 조언은 "주택 양도 시 잔금일 전에 용도변경, 멸실하지 마라"다.

 

그는 "예전에는 계약 당시 주택이면 중도금을 낸 뒤 멸실을 하거나 용도 변경을 해서 잔금일 현재 주택이 아니라 하더라도 1세대1주택 비과세, 장기보유 특별공제를 해줬다. 그러나 지금은 잔금일 전에 멸실하거나 용도 변경을 하면 비과세와 장특공제를 안해준다"며 "이러한 사항을 반드시 주의해야 한다"고 강조했다.

 

이와 함께 "신축 건물을 지으면서 적격 증빙을 받지 못해 취득가를 실지거래가로 인정을 못 받고 환산취득가를 적용받을 때는 5년 보유기간이 지난 다음에 매각하라"고 조언했다.

 

그는 "주택을 짓는 사람들이 어차피 팔 때 비과세가 된다는 생각에 적격증빙을 왕왕 안 받는 경우가 있는데, 문제는 적격증빙을 받지 못하고 신축한지 5년 이내에 팔아서 환산가액으로 취득가액을 잡으면 건물가액의 5% 가산세가 붙는다"고 힘줘 말했다.

 

따라서 "신축 건물을 5년 안에 팔 때 실제 취득가를 입증하지 못했다면 5년이 지나서 팔아야 한다. 가산세가 생각보다 크다. 환산취득가가 10억원이면 가산세가 6천만원이다"는 게 안 세무사의 귀띔이다.

 

그는 아홉번째로 "두 개 부동산을 팔 때 둘 다 양도이익을 얻었다면 연도를 다르게 팔아라. 하나는 이익 보고 하나는 손해 봤으면 같은 해에 팔아라"고 조언했다.

 

그는 "양도차익이 2억원, 3억원인 부동산을 각각 해를 다르게 팔면 세율이 따로 적용된다. 즉 2억원에 대한 양도세를 먼저 계산하고, 이듬해 3억원에 대해 양도세를 계산한다. 그러나 같은해 팔면 5억원에 대한 누진세율 즉 42%가 적용돼 양도소득세 부담세액이 늘어난다"고 말했다.

 

반면 "한 부동산은 3억원 이익을 얻었고, 하나는 2억이 손해를 봤다면 같은 해 팔면 통산해 줘서 1억원에 대해서만 양도소득세를 부과한다. 이때는 다른 해에 팔면 차익 인정을 못 받는다"고 설명했다.

 

안 세무사의 열번째 조언은 "8년 이상 자경감면 농지, 분할양도하지 마라"다. 

 

그는 "8년 이상 자경한 농지는 양도소득세가 100% 감면되지만, 문제는 1년에 1억원, 5년에 2억원이 감면된다"며 "농지 한 필지를 올해와 내년에 나눠서 동일한 매수자, 또는 동일한 매수자의 배우자에게 팔더라도 양도소득세는 한꺼번에 판 것으로 본다"고 말했다.

 

따라서 "8년 이상 자경농지는 비과세 받으려면 분할, 해를 다르게 해서 팔지 말아야 한다"면서 "팔려면 2년이 지나 매각하거나 동일한 매수자나 그 배우자가 아닌 그 자녀한테 팔아야 한다"고 조언했다. 

 

그는 또한 "주택과 분양권은 단기보유하지 마라"고 강조했다. 주택을 단기 양도했을 때 중과세율이 적용되기 때문이다. 주택과 분양권은 1년 미만이면 70%, 2년 미만은 60%다. 특히 주택은 2년이 지나면 일반세율이 적용되는데 반해 분양권은 2년이 지나도 60%에 달한다.

 

그는 마지막으로 "양도세 신고시 매매계약서를 재작성해서 제출하지 마라"고 강조했다. "다운계약서를 작성했다 하더라도 실제 계약서를 제출하면 인정받는다. 그러다 보니 실제 계약서가 없는데 재작성을 하는 경우가 있다. 그러나 실제 거래 당시가 아닌 나중에 작성된 매매계약서는 거래 증빙으로 인정을 못 받는다"고 말했다.

 

그는 "세무공무원들은 가장 먼저 (계약서 상의) 날인돼 있는 인주가 번지는지, 옛날 전화번호가 적혔는지 등 세심한 부분까지 살펴보며, 특히 국세청은 문서 검증반이 따로 있다"면서 "세금 탈루 금액도 크고 고의성이 강하면 세금만 추징당하는 것이 아니라 조세범처벌법으로 고발당할 수도 있다"며 매매계약서 재작성은 절대 하면 안 된다고 말했다.