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구독하기 2024.06.14. (금)

내국세

상가 한 채도 과세하는데, 주택은 2채 전세로 임대하면 과세대상 제외?

국회입법조사처 "주택임대소득 과세 강화해야"

전·월세 여부 따라 과세대상 결정은 불합리

소형주택 전세 임대땐 주택수 관계없이 과세대상 제외도

 

국회 싱크탱크인 국회입법조사처가 주택임대소득에 대한 과세를 강화해야 한다는 의견을 제시했다. 상가는 한채만 있어도 과세되는 반면, 주택은 2채를 전세로 임대해도 비과세 대상이어서 과세형평에 어긋난다는 지적이다. 전·월세 임대 여부에 따라 과세대상 여부가 결정되는 불합리한 문제점도 제기했다.

 

국회입법조사처는 지난달 30일 발표한 제22대 국회 입법·정책가이드북을 통해 주택임대소득 과세제도 개선과제를 짚었다.

 

현행 주택임대소득 과세는 임대 유형(월세·전세), 보유 주택 수, 주택임대 수입금액 등에 따라 달라진다. 임대주택이 월세인 경우 기준시가 12억원 초과 1주택이거나 2주택 이상이면 과세대상이고, 전세인 경우 3주택 이상이면 원칙적으로 과세대상이다.

 

1주택 소유자의 주택임대소득은 원칙적으로 비과세소득이지만, 1주택이더라도 기준시가 12억원 초과 주택 및 국외 소재 주택의 임대소득은 과세대상이다.

 

또한 주거용 면적 40㎡ 이하로서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년말까지 간주임대료 과세대상에서 제외하고 있다.

 

아울러 기준시가 12억원 초과 주택을 2채 소유하고 전세로 임대하는 경우 2026년부터 간주임대료 과세대상에 포함될 예정이다. 간주임대료란 부동산 등을 임대하고 받는 보증금으로 얻을 수 있는 이익을 임대료로 간주해 임대료 수입으로 환산한다.

 

조사처는 월세는 2주택이면 과세하는 반면, 전세는 3주택 이상이어야 과세하고 있어 동일한 주택을 임대하는 경우에도 전·월세 여부에 따라 과세대상 여부가 결정되는 불합리한 문제가 있다고 지적했다. 전세 과세기준(3주택 이상)은 2011년 도입한 후 현재까지 그대로 유지되고 있다.

 

상가는 전세로 1호를 임대하더라도 간주임대료가 과세되는 반면, 주택은 2채를 전세로 임대해도 비과세 대상이어서 과세형평에 어긋나는 측면이 있다고도 했다.

 

이와 함께 주택임대소득 분리과세는 임대소득 이외의 다른 소득이 많은 납세자도 14%의 저세율로 과세하므로 소득간 과세형평이 저해되는 문제가 있다고 짚었다. 주택임대소득은 주택임대업에서 발생하는 사업소득으로서 다른 소득과 합산해 6%~45%의 세율로 종합과세하는 것이 원칙인데, 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 14%의 세율로 분리과세를 선택할 수 있다.

 

특히 소형주택을 전세로 임대하는 경우 주택 수와 관계없이 간주임대료 과세대상에서 제외돼 소형주택을 다수 보유한 고소득자의 세부담이 크게 경감될 수 있다고 지적했다. 

 

그러면서 주택임대소득은 임대 유형(월세·전세), 보유주택 수, 소형주택 여부, 주택임대 수입금액 등에 따라 상이하게 과세되는 복잡한 체계이므로 단순화할 필요가 있다는 견해가 있다고 밝혔다. 

 

보고서는 다만 주택임대소득 과세를 강화하는 경우 임대인의 세부담 증가분이 임차인에게 전가돼 임차가구의 주거비 부담이 가중되고 임대주택의 시장 공급을 위축시킬 우려가 있으므로 주택시장에 미치는 영향, 전월세 시장 추이 및 동향 등을 종합적으로 고려해야 한다고 덧붙였다.






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