조세심판원, 분할 이후 지분율 다르고 토지 양수인 특약사항 등 고려해야

 

토지 취득 후 분할 과정을 거쳐 동일인에게 연도를 달리해 양도할 경우 국세청이 하나의 거래로 판단해 양도세를 과세처분 중인 가운데 조세심판원이 제동을 걸었다.

 

최초 토지 매입은 1인에 불과했으나 분할된 토지의 경우 지분율이 각각인 점과 해당 토지에 대한 개발허가가 불투명한 탓에 연도를 달리해 매수한 양수인의 상황이 종합적으로 고려돼 하나의 거래로 볼 수 없다는 심판결과가 내려졌다.

 

조세심판원이 최근 공개한 심판결정문에 따르면, 홍길동(가명) 씨는 2005년 11월 경기도 수원시 권선구 소재 답 3천828㎡를 취득한 후 2017년 11월 A(989㎡)와 B(2천839㎡) 등 2개 필지로 분할 등기했다.

 

이후 홍길동씨와 배우자는 2017년 11월 A 토지 위에 지분율 50%씩을 보유한 사무실(380㎡)을 신축한 후 부동산임대업을 영위하다가, 2020년 9월8일 A 필지와 그 위에 세워진 사무실(쟁점부동산)을 버스사업을 영위하는 법인에게 양도하는 계약을 체결한 후, 그 해 12월23일 잔금을 수령하고 2020년 귀속 양도소득세 예정신고를 했다.

 

홍길동 씨는 또한 A 필지와 건물 매매계약 시점인 2020년 9월8일 자신이 지분 전액을 가지고 있는 B 필지(쟁점토지)를 동일한 법인에게 매매하는 계약을 체결한 후 2021년 1월27일 잔금을 수령하고 2021년 귀속 양도소득세 예정신고를 했다.

 

동수원세무서는 그러나, 홍길동씨를 대상으로 2023년 3월 양도소득세 조사를 통해 2020년과 2021년에 순차적으로 쟁점부동산과 쟁점토지를 매매할 특별한 사유가 없는 등 각각의 매매거래를 하나의 거래로 보아, 2020년 귀속 양도소득세를 취소하고 쟁점부동산과 쟁점토지의 양도소득금액을 합산해 2021년 귀속 양도소득세를 경정·고지했다.

 

이에 반발한 홍길동씨는 쟁점부동산은 실질적으로 자신과 배우자가 공동소유한 것이고, 쟁점토지는 자신이 100% 소유하고 있는 등 형식상 뿐만 아니라 실질적으로 양도자가 상이하다고 반박했다.

 

특히, 쟁점부동산과 쟁점토지에 대한 매매계약서 작성시 연도를 달리해 잔금지급일을 명확하게 구분해 계약했고, 매매계약서상 특약사항이 충족된 이후 잔금지급일에 금융거래를 통해 수수하고 소유권이전등기를 했음을 주장했다.

 

이와관련, 버스사업을 영위하는 법인은 홍길동씨로부터 쟁점부동산과 쟁점토지를 차고지 및 주기장으로 사용하기 위해 매수했으나, 쟁점토지의 지목이 답인 탓에 개발행위가 불발될 경우 앞서 양수한 쟁점부동산 거래도 무효로 한다는 특약을 내걸었다.

 

조세심판원 또한 양수법인의 이같은 정황을 유의 깊게 살펴, “양수법인은 토지를 2회 분할해 취득하게 된 사유에 대해 개발허가 등이 불투명했고, 은행의 대출소요기간 등을 고려해 잔금지급일을 구분했음을 회신했다”며, 실제로 특약사항상 일정한 조건이 충족된 이후에야 대금이 정산된 사실을 환기했다.

 

이어, “청구인은 당초부터 분리된 별개의 쟁점부동산과 쟁점토지를 각각의 부동산별로 양도했다”며, “부동산별 실질 양도자도 상이해 이들의 양도행위가 법률적·경제적 측면에서 완전히 동일하다고 볼 수 없다”고 동수원세무서의 양도세 과세처분을 취소토록 심판결정했다.