기사검색

구독하기 2021.01.26. (화)

부동산, 이러지도 저러지도 못할 땐…이젠 '전략'이다!

신방수 세무사, '이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유&처분할 수 있는 시대다' 펴내

 

정부가 잇따라 발표한 부동산 대책으로 다주택자 등의 세금 리스크가 커졌다.

 

뿐만 아니라 전문가조차 ‘이렇다’ 단언하기 어려울 정도로 과세방식이 복잡해졌다. 정부의 세제정책 변화가 심해지면서 단순한 매뉴얼로는 세금리스크에 대응하기 어렵게 된 것이다.

 

이런 가운데 ‘전략’을 전면에 내세운 책이 나와 눈길을 끈다. 신방수 세무사가 최근 펴낸 ‘이제 부동산 세금을 알아야 주택 보유&처분할 수 있는 시대다’가 바로 그 책이다.

 

이 책은 지금까지 개정된 내용을 모두 포함한 부동산세제 전략서다. 1세대 1주택자, 일시적 2주택자, 특례주택 소유자, 주택임대사업자 등 독자의 상황에 따라 맞춤형 세제 전략을 제시한다.

 

바뀐 세법을 일일이 나열하는 것을 넘어 세제의 변화 흐름을 이해하고, 앞으로 기준이 변경될 가능성까지 담지하면서 전반적인 통찰력을 키우게 해 준다. 이래야만 소중한 재산을 지킬 수 있고 수익률을 극대화할 수 있는 시대가 왔다는 것이 저자의 설명이다.

 

세금 책만 60여권 넘게 쓴 신방수 세무사는 책 서두에서 “비과세가 최고의 전략”이라고 단도직입적으로 말한다. 수익률 관점에서 취득세부터 양도세까지 세금이 한 푼도 없다면 투자 대비 수익률이 최고가 되기 때문이다.

 

부동산 전 거래단계의 세제가 강화된 만큼, 보유세 부담과 기회손실은 생각보다 클 수 있다. 저자는 “앞으로 주택 보유자들은 비과세를 받는 것을 최우선으로 검토해야 한다”고 충고했다.

 

이때 반드시 따져봐야 하는 것이 내년부터 적용될 ‘1세대 1주택 양도소득세 비과세 적용 시 보유기간 기산일의 변경’이다. 다주택자가 미리 주택 수를 조절하지 않으면 과거에 보유한 기간도 사라질 가능성이 생겼다. 한 번의 비과세를 놓치면 즉각 현금 흐름의 악화로 이어질 수 있어 주의할 필요가 있다.

 

책에서도 비과세 보유기간에 대한 관리방법으로 상황별 전략을 제시했다. 현재 비과세가 적용되는 경우라면 요건을 계속 유지하도록 한다. 중간에 투자 목적인 주택이나 분양권 등을 매수해 매도하면 보유기간이 늘어날 수 있다. 만약 다주택 상태라면 처분 등을 통해 비과세 요건을 갖추는 것이 좋다. 특히 일시적 2주택 비과세 특례제도를 적극적으로 활용하는 방안이 추천된다.

 

 

아울러 책은 보유기간 기산일 해석과 관련해 적용대상 선정문제, 2주택 이상자의 양도가 아닌 증여시 문제, 거주기간의 기산일 등 주요 쟁점에 대한 심층분석 결과도 실었다. 이어 장기보유특별공제제도와 상황별 세제 전략, 처분‧보유 의사결정 등을 다뤘다.

 

저자는 “그간 다주택자들은 처분, 증여, 임대주택 등록, 법인 소유 등의 방법으로 주택 수를 조절할 수 있었는데 최근 세법 강화로 인해 처분 외의 방법이 대부분 막혔다”며 “이 점에 유의해 주택 수 관리를 해야 할 것”이라고 조언했다.

 

특히 “1주택자나 일시적 2주택자를 제외한 나머지 다주택자, 주택임대사업자, 법인 등에 대해서는 취득부터 양도까지 세부담이 크게 늘어난다는 것을 확인할 수 있다”며 “변화된 세제를 이해하고 그에 맞는 전략을 세워야 한다”고 거듭 강조했다.






배너