국세청, 11월 정기고지 앞서 6만여명에 안내문 발송

물건·요건 변동시 합산배제 다시 해야

임대주택 말소됐다면 합산배제 제외 신고

 

오는 11월 종합부동산세 정기고지에 앞서 합산배제 또는 과세특례 부동산을 소유하고 있는 납세자는 이달 16일부터 30일까지 정기고지에 반영될 수 있도록 국세청에 합산배제 및 과세특례를 신청해야 한다.

 

기존에 신청한 납세자는 계속 적용되기에 다시 신청하지 않아도 되지만, 새롭게 합산배제 또는 과세특례 부동산을 소유한 납세자라면 신청해야 하며, 반대로 임대주택 등록 말소 등으로 요건을 충족하지 못한 경우에도 합산배제 제외를 신고해야 한다.

 

국세청은 10일부터 4만명의 합산배제 대상 납세자와 1세대1주택 특례 대상자 2만명 등 총 6만명을 대상으로 합산배제 및 과세특례 신고(신청)안내문을 발송한다고 밝혔다.

 

이와관련, 합산배제 신고 대상은 전용면적 및 공시가격 등 요건을 갖춘 임대주택, 사원용 주택(기숙사·미분양주택 포함)과 주택건설 사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지를 말한다.

 

보다 세부적으로는 임대주택의 경우 의무임대기간(10년)과 임대료 증액상한(5%) 등의 일정요건을 충족하면서 과세기준일(6.1.) 현재 실제 임대하고 지자체와 세무서에 임대사업자 등록한 주택을 말한다.

 

사원용 주택은 공시가격 6억원 이하 또는 85㎡ 이하, 임대보증금이 주택 공시가격의 10% 이하 등 일정 요건을 갖춘 사원용 주택, 기숙사, 주택건설업자의 미분양주택, 주택건설 멸실목적 주택, 등록문화재주택 등을 말한다.

 

주택건설용 토지는 주택건설사업자가 주택건설을 위해 취득한 토지로서 취득일로부터 5년 이내 주택법에 따른 사업계획승인을 받을 토지를 지칭한다.

 

해당 요건에 부합한 부동산을 최초로 보유한 납세자는 합산배제 신고를 하거나, 합산배제 대상물건을 추가하려는 경우에도 대상물건을 추가(과세대상 제외)하는 신고를 하면 된다.

 

또한 기존에 합산배제 신고한 물건의 소유권·면적 등 변동사항이 있는 경우 이를 반영해 합산배제 신고를 다시 해야 하며, 임대등록이 말소됐거나 임대료의 5%를 초과해 임대계약을 갱신하는 등 합산배제 요건을 충족하지 못한 경우에는 제외(과세대상 포함) 신고를 해야 한다.

 

다만, 기존에 합산배제 신고서를 제출한 납세자는 신고내용에 변동사항이 없는 경우 별도로 신고할 필요가 없다.

 

◆올해 3월28일~내년 말까지 CR리츠 취득한 수도권밖 미분양주택 합산배제 가능

특히, 올해부터는 공공주택사업자가 소유하는 지분적립형 분양주택의 잔여지분은 올해부터 합산배제가 가능하며, 기업구조조정부동산투자회사(CR리츠)가 올해 3.28일부터 오는 2025년 12.31일까지 취득하는 수도권 밖 미분양 주택도 한시적으로 합산배제가 가능하다.

 

합산배제를 신고한 물건은 11월 국세청 종합부동산세 정기고지 시 과세대상에서 제외된다.

 

일시적 2주택과 상속주택, 지방저가주택 및 부부공동명의 주택 등은 특례를 신청하면 1세대1주택자 계산방식을 적용받을 수 있다.

 

 

1세대1주택자 특례 신청이 가능한 일시적 2주택은 1세대1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득해 과세기준을 현재 일시적으로 2주택이 된 경우로 신규주택 취득일로부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 한다.

 

일시적 2주택자가 만약 종전주택을 양도하지 않은 경우에는 경감받은 세액과 이자상당가산액이 부과되기에 유의해야 한다.

 

상속주택의 경우 과세기준일(6.1.) 현재 상속개시일로부터 5년 미경과, 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하, 상속지분 공시가격이 6억원 이하(수도권 밖은 3억원 이하) 등의 요건 가운데 하나를 충족하면 된다.

 

지방저가주택은 수도권의 경우 인천 강화·옹진군, 경기 연천군 지역을, 수도권 밖 광역시·특별자치시는 군·읍·면지역을, 수도권 밖 도·제주도는 모든 지역에 소재한 주택이면서 공시가격 3억원 이하인 주택을 말한다.

 

해당 주택에 대해서는 기본공제 12억원과 만 60세 이상 연령 및 5년 이상 보유기간에 따라 최대 80%의 세액공제가 적용된다.

 

부부공동명의 주택은 과세기준일 현재 거주자인 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원은 주택을 소유하지 않아야 한다.

 

다만, 부부 공동명의 특례적용이 오히려 불리할 수도 있기에 홈택스(손택스) 종부세 모의세액계산 서비스 등을 활용해 특례적용 유불리 여부를 검토한 후 신청해야 한다.

 

 

이외에도 상속을 원인으로 취득한 주택 가운데 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 주택, 상속지분이 전체 주택 지분의 40% 이하인 주택, 상속지분 상당 공시가격이 수도권 6억원 이하 수도권 밖 3억원 이하인 주택 등과 함께 무허가주택 부속토지 등을 소유한 납세자가 특례를 신청하면 세율적용시 주택수 계산에서 제외된다.

 

이와함께 올해 1월10일부터 내년 12월말까지 취득하는 △소형 신축주택<아파트 제외(전용면적 60㎡ 이하 취득가액 6억원 이하 비수도권 3억 이하) △지방 준공후 미분양주택(전용면적 85㎡ 이하 취득가액 6억원 이하 비수도권 소재) 등을 소유한 납세자가 특례를 신청하면 해당 주택에 대해서는 세율적용시 주택수 계산에서 제외된다.

 

 

다만, 상속주택 등 특례 주택을 제외하고 그 외 나머지 주택수가 3주택 이상이면 중과세율이 적용될 수 있다.

 

◆일시적2주택·상속주택·저가주택·부부공동명의주택 등 1세대1주택 특례 적용

공익법인과 공공주택사업자 등이 특례를 신청하면 주택분 종합부동산세 기본공제와 일반 누진세율을 물론, 세부담 상한(직전년도 대비 150%)을 적용받을 수 있다.

 

이들을 제외한 일반법인이 보유한 주택은 종합부동산세 계산시 단일세율(2.7%, 5%)이 적용되고 기본공제 및 세부담 상한 적용이 배제된다.

 

 

특례를 신청할 수 있는 법인 또는 단체는 △상속세 및 증여세법에서 정하는 공익법인 등(종교단체･학교･사회복지법인 등) △공공주택 특별법에서 정하는 공공주택사업자 △주택법에서 정하는 주택조합 △도시 및 주거환경정비법 등에서 정하는 재건축･재개발 정비사업시행자 △건설임대주택과 비과세･사원용주택 등만을 보유하는 건설임대주택사업자 △정관･규약상 설립 목적이 구성원의 주택 공동사용 또는 취약계층 주거지원이고, 그 목적에 사용되는 주택만을 보유한 사회적기업 육성법에 따른 사회적기업 또는 협동조합 기본법에 따른 사회적협동조합 △종중(宗中) 등이다.

 

다만 공익법인 등은 직접 공익목적사업에 사용하지 않은 주택이 1채라도 있는 경우 최고 5%까지 중과누진세율이 적용될 수 있다.

 

한편, 종합부동산세 합산배제 및 과세특례를 신청하는 납세자가 홈택스를 이용하면 국세청이 제공하는 미리채움으로 통해 보다 쉽게 신청할 수 있으며, 서면으로 신청하는 경우에 홈택스·세무서에서 신고서식을 내려 받아 작성하면 된다.

 

이와관련, 국세청은 홈택스(손택스) ‘종합부동산세 모의세액계산 프로그램’을 제공중으로, 해당 프로그램을 이용하면 부부 공동명의 특례 적용시 세액, 1세대 1주택자 특례 적용시 세액 등 본인이 납부해야 할 예산세액을 미리 모의계산해 볼 수 있다.

 

또한 임대주택의 경우 종류·소재지·취득시기 등 다양한 조건에 따라 합산배제 가능 여부가 달라지기에, 홈택스(손택스)의 ‘임대주택 합산배제 자가진단’을 이용하면 합산배제 가능 여부도 쉽게 알아볼 수 있다.

 

종합부동산세 합산배제 및 과세특례 신청에 대한 상세한 내용은 국세청 국세상담센터(126)에 문의하면 된다.