국세청, 지분 쪼개기 기획부동산 등 156명 세무조사

아파트 구입자금 편법증여에 다운거래로 양도세 축소

특수관계자간 저가 직거래로 세금탈루도 

 

국세청이 17일 고액 부동산거래 과정에서 변칙적·지능적 탈루혐의자 156명을 대상으로 전격 세무조사에 착수했다.

 

이들은 서울지역 특히, 강남권을 중심으로 편법증여를 통한 고가주택 취득과 특수관계자 간의 저가 직거래, 다운계약 거래 등 세금회피 시도에 나섰으며, 가장매매를 이용한 탈세 등도 시도하는 등 부동산 탈루 수법이 갈수록 지능화되고 있는 것으로 드러났다.

 

국세청이 이날 발표한 세무조사 대상자 가운데선, 부친으로부터 편법증여 받은 자금으로 고가 아파트를 취득하고 증여세를 탈루한 사례가 밝혀졌다.

자녀 乙은 시세가 본인 소득의 수십 배에 달하는 등 자력으로는 취득이 어려운 서울 소재 고가 아파트를 ○○억원에 취득했으며, 부친 甲은 자녀 乙이 아파트를 취득하기 얼마 전에 고액의 배당금을 수령했고 보유 중이던 상가도 매각한 사실이 확인되는데 그 자금을 어디에 사용하였는지 사용처가 불명확했다.

 

국세청은 자녀 乙의 소득·재산 상태와 부친의 자금 여력에 비추어 부친으로부터 지원받아 아파트를 취득한 것으로 분석되나 증여세 신고 내역이 없는 점에 착안해 세무조사에 착수했으며, 조사과정에서 乙의 아파트 취득자금 출처를 자금 원천별로 정밀 검증해 부친으로부터의 편법증여 여부, 소득 신고누락 여부 등 조사 중이다.

 

다주택자가 1세대1주택 비과세 혜택을 받기 위해 가장매매하는 수법으로 양도소득세를 탈루한 사례도 드러났다.

 

2주택자(주택A･B)인 甲은 서울 소재 고가주택 B에 대한 양도소득세 부담을 회피하기 위해 먼저 지방 소재 주택 A를 친척 乙에게 가장매매한데 이어, 고가주택 B를 제3자에게 ○○억원에 양도하면서 1세대1주택 비과세를 적용하여 신고한 이후 친척 乙에게 이전해 놓았던 주택 A를 다시 돌려받았다.

 

甲은 이같은 수법을 통해 고가주택 B를 양도하는 시점에 1세대1주택인 것처럼 위장하여 부당하게 비과세를 적용받은 혐의를 받고 있으며, 국세청은 금융조사 등을 통해 가장매매 사실을 확인한 후 거래 실질에 따라 부당하게 적용받은 1세대1주택 비과세 혜택을 부인하고 양도소득세를 추징할 방침이다.

 

부실법인을 거래 중간에 끼워 넣는 수법으로 양도소득세를 탈루한 사례도 들통났다.

 

 

양도인 甲은 십년 이상 보유해 온 토지를 사실상 휴·폐업 상태에 있던 부실법인 乙에게 취득가액 보다 낮은 가액으로 양도하해 양도소득세를 전혀 부담하지 않았다.

 

부실법인 乙은 동일 날짜에 다른 법인 丙에게 이 토지를 ○○억원에 재양도해 고액의 양도차익이 발생했으나 법인세를 무신고했으며, 甲은 거래 중간에 부실법인을 끼워 넣어 거래를 위장하고 양도대금을 편법 수령하는 수법으로 양도소득세를 탈루한 혐의가 발각됐다.

 

국세청은 이번 조사에서 양도대금의 실질 귀속자를 확인해 부실법인과의 형식적 거래를 부인하고 거래 실질에 따라 양도인이 양수법인에게 직접 양도한 것으로 보아 양도인에게 양도소득세를 추징할 계획이다.

 

분양권 다운계약으로 양도소득세를 탈루한 사례도 밝혀져, 양도인 甲은 청약 당시 높은 경쟁률을 보였던 선호지역 아파트 단지의 분양권에 당첨됐으며 전매제한 기간이 끝나자 수억 원의 프리미엄을 붙여 ○○억원에 분양권을 양도했다.

 

 

이 과정에서 양도소득세를 축소하기 위해 양도인 甲과 향후 신축 아파트의 가격 상승을 기대하는 양수인 乙은 서로 공모해 프리미엄이 거의 없는 것으로 거래금액을 낮춰 다운계약을 하고 차액은 별도 지급하기로 했으며, 甲은 실제 거래한 금액이 아닌 다운계약서 금액대로 양도가액을 과소신고해 양도소득세를 탈루한 혐의가 드러났다.

 

국세청은 금융조사 등을 통해 실제 대금지급 내역을 확인한 후 실제 거래금액대로 양도소득세를 재계산해 탈루세액 추징 및 비과세․감면 적용 배제 등을 나설 방침이다.

 

이와관련, 부동산 다운계약이 적발되면, 실제 금액으로 양도소득세를 재계산하는 것은 물론, 부당과소신고 가산세(40%), 납부지연가산세(0.022%/일), 비과세․감면 배제(양수자가 추후 부동산을 양도하는 경우에도 배제), 과태료 부과(지자체, 거래가액의 10% 이내), 공인중개사 등록취소 등의 불이익을 받게 된다.

 

자녀에게 아파트를 저가에 양도하는 수법으로 양도소득세 및 증여세를 탈루한 전형적인 수법도 이번 세무조사 대상에 포함됐다.

 

 

부친 甲은 본인이 소유하던 서울 소재 아파트를 공인중개사를 통하지 않은 직거래로 자녀 乙에게 ○억원에 양도했으나, 비슷한 시기 해당 단지의 동일한 평형 아파트가 ○○억 원에 거래되는 등 갑의 양도가액은 시세대비 크게 낮은(60% 수준) 것으로 확인됐다.

 

부친 甲은 자녀 乙과의 직거래 가격으로 양도소득세를 신고했으며, 자녀 乙은 이 거래와 관련해 증여세를 신고한 내역이 없는 등 특수관계자간 저가거래에 따른 증여세를 탈루한 혐의가 받고 있다.

 

국세청은 부친 甲에 대한 세무조사를 통해 양도소득세 부당행위계산 규정에 따라 시가를 기준으로 양도소득세를 재계산해 과세하고, 자녀 乙에 대해서는 저가양수로 얻은 증여이익에 대해 증여세를 과세할 방침이다.

 

개발예정지역 이면도로를 구매한 후 지분 쪼개기로 고가에 양도하고 세금을 탈루한 사례도 밝혀졌다.

 

기획부동산 甲은 소규모 정비사업인 모아타운 예정지역의 주택가 이면도로를 낮은 가격에 사들인 후 매입 가격의 5배에 달하는 높은 가격으로 수십 명에게 지분으로 쪼개어 판매했다.

 

이 과정에서 기획부동산 甲은 이 도로 지분을 취득하면 향후 정비사업 시행 시 고액의 현금보상을 받거나 주택을 분양받을 수 있다고 과장 광고해 투자자의 피해를 야기하기도 했다.

 

기획부동산 甲은 또한 ○○억원에 이르는 막대한 양도차익 관련 세금을 줄이기 위해 실제 근무하지 않은 직원의 인건비를 허위로 계상하고 전주(錢主)에 대한 이익금을 골드바로 변칙 지급한 혐의도 받고 있다.

 

국세청은 기획부동산 甲에 대한 세무조사에 착수해 허위의 가공경비 계상 및 부당한 법인자금 유출 등을 확인한 후 법인세 등 관련 세금을 추징할 방침이다.