1. 양도소득세 및 종합부동산세의 세법상 규정

1) 조세특례제한법 및 소득세법상 임대주택에 대한 양도소득세의 과세특례

① 아래 기간에 신축하거나 분양받은 국민주택을 요건에 맞춰 5년 이상 장기임대하고 나서, 양도할 경우에는 양도소득세를 감면받게 된다.

② 아래 규모의 주택을 요건에 맞추어 5년이나 10년이상 장기임대하고 나서, 양도할 경우에는 양도소득세 중과세대상에서 제외된다.(※종합부동산세 면제대상)

※㉮임대주택의 임대의무기간 요건(10년 또는 5년) 충족 이전이라도, 다른 주택을 양도하는 경우에는 일단, 임대의무기간을 충족한 것으로 간주하며, 다른 주택만을 소유하고 있는 것으로 보아 비과세 및 중과세 여부를 판단한다.

㉯향후 임대의무기간 충족 이전에 임대주택을 양도(수용이나 상속되는 경우 제외)하는 경우에는 중과세율과 일반세율 차액을 추징한다.

2) 종합부동산세의 과세표준에 관한 규정

과세기준일(매년 6.1) 현재, 주택은 주택공시가격 6억원 초과분을, 나대지·잡종지 등은 공시지가 3억원 초과분을, 일반건축물의 부속토지 등은 공시지가 40억원 초과분을 종합부동산세의 과세표준으로 한다.

2. 양도소득세및 종합부동산세의 세법상 문제점과 해결방안

1) 임대주택에 대한 양도소득세의 세법상 문제점과 해결방안

대부분의 사람들은 주택(국민주택규모이하)을 5채이상 매입해서 10년이상만 임대하고 나서, 동 주택을 양도할 때는 양도소득세를 감면받게 되고 10년이상을 계속 임대하는 경우에는 종합부동산세를 물지 않아도 되는 것으로 알고 있다.

심지어 세무대리인들이나 세무공무원들까지도 그렇게 알고 있는 경우가 많다.

그러나 앞으로 임대사업용 주택(국민주택규모 이하)을 여러채, 적어도 5채이상 매입해서 10년이상을 임대하고 나서, 동 주택을 양도할 경우에 양도소득세를 감면받을 수 있는 기회는 이미 지나간 것이다.

따라서 2002년1월1일이후부터는 주택(국민주택규모이하)을 5채이상 매입해서 10년이상 임대하고 나서, 동 주택을 양도할 경우에는 양도소득세 중과세대상에서 제외되며, 취득후 10년이상을 계속해서 임대할 경우에는 종합부동산세가 면제될 뿐이다.

이때, 양도소득세 중과세대상에서 제외되는 임대주택의 규모로서 '양도당시 기준시가를 건설임대주택은 6억원이하, 매입임대주택은 3억원 이하'로 규정한 것은 문제가 아닐 수 없다.

'취득당시 건설임대주택이나 매입임대주택의 기준시가가 6억원이나 3억원 이하'였기 때문에 임대사업용 주택(국민주택규모이하)으로서 취득했고, 그후 5년이나 10년이상 임대를 하고 나서, 막상 팔려고 하니 '양도 당시 기준시가가 6억원이나 3억원을 초과'하므로 양도소득세 중과세 대상이 되어서 팔수도 없고 갖고 있을 수도 없는 상황이 벌어진다.

노후를 편안히 보내고자 하는 기대감에서, 거기다가 종합부동산세도 물지 않으며 양도소득세도 중과세 당하지 않는다기에, 없는 형편에 임대사업용 주택(국민주택규모이하)을 마련해서 5년이나 10년이상 장기적으로 임대사업을 해왔기 때문에, 서민 주거생활안정에 기여했다고 볼 수 있는데, 의무임대기간을 마치고 나서 팔려고 하니, '양도 당시 기준시가가 6억원이나 3억원을 초과'하므로 양도소득세 중과세 대상이 된다하는 것은 국민의 한 사람으로서 납득하기 어려운 일이다.

그러므로 양도소득세 중과세대상에서 제외되는 장기임대주택의 규모를 현행 '양도당시 기준시가 6억원이나 3억원이하'에서 '취득당시 기준시가 6억원이나 3억원이하'로 개정하는 것이야 말로, 국민으로 하여금 예측가능한 미래를 설계할 수 있게 하는 것이며, 국민의 기득권을 보호해 주는 것이 정부를 신뢰하게 하는 바탕이 아닌가 하는 생각이 든다.

2) 종합부동산세 과세가액 산정의 세법상 문제점과 해결방안

우리 사무실의 상담고객 중에 외국에서 생활을 많이 하다가 온 사람이 있었다.

이런저런 얘기를 하다가, 나는 문득 그분이 살고 있던 나라에도 종합부동산세 같은 세금이 있느냐고 물어 봤다.

그분은 그 나라에도 그와 같은 세금이 있었다고 하기에, 그럼 부담한 적이 있느냐고 물어 보았고, 부담하는 층의 불만은 없었느냐고 재차 물어 봤다.

그분의 말씀이 다른 나라에도 그와 같은 세금이 있는데, 우리나라처럼 부동산 값이 올라갔다고 해서 종합부동산세(가칭)도 따라서 올라가는 것이 아니고, 종합부동산세(가칭)의 과세가액이 처음 부동산을 취득했을 때의 취득가액으로 고정돼 있어서, 부동산을 취득할 때 자기가 매년 부담하게 될 종합부동산세가 얼마인지를 이미 예상했기 때문에, 전혀 부담을 느끼지 않았으며 불만은 없었다고 했다.

그렇다 새로 부동산을 취득하는 사람도, 기존의 부동산을 팔고 다른 부동산을 취득하는 사람도, 매년 자기가 부담하게 될 종합부동산세(가칭)의 부담액을 예상했다면 불만이 있을 수 없다.

국민들은 자기들이 이룩한 재산(기득권)을, 정부가 예고도 없이 일시에 빼앗아 간다는 느낌을 가질 때, 게다가 소득이 고정 돼 있는 사람에게서 미실현소득에 대한 세금을 빼앗아 간다고 생각할 때, 정부에 대한 불신의 골은 깊어져 갈 수 밖에 없다.

종합부동산세의 과세가액을 부동산을 취득할 때의 가액(기준시가 등)으로 고정시킴으로써, 부동산을 취득할 때 자기가 매년 부담하게 될 종합부동산세가 얼마인지를 미리 예상할 수 있도록 종합부동산세법을 개정할 것을 제의한다.

정부의 양도소득세와 종합부동산세의 과세강화로 말미암아, 현재 국민들의 세금에 대한 관심은 그 어느 때보다도 뜨겁다.

부동산을 처분하려는 사람은 부담하게 될 세금(양도소득세 및 주민세, 증여세 및 취·등록세)을 미리 따져 보지 않는 이가 없다.

그래서 세무대리인들은 의뢰인들이 부동산을 처분할 경우, 부담하게 될 예상세액(속칭 '세금견적')을 뽑아 주느라고 소득없이 바쁘다.