공정위는 현대아이파크몰의 용산민자역사 패션점 임대차계약서상 이의제기 금지조항 등 8개 조항과 (주)디엠씨플래닝의 패션TV분양(등기)계약서상 과다한 위약금조항 등 15개 조항은 무효라고 전제, 이들업체에 대해 시정권고를 내렸다.

공정거래위원회(위원장 권오승)는 (주)현대아이파크몰의 ‘용산민자역사 패션점 임대차계약서’ 중에 임대인이 다른 점포의 업종·용도, 취급품목, 브랜드를 변경 승인하더라도 계약상대방은 이를 수인하고 일체의 이의를 제기할 수 없도록 정한 조항 등 8개 조항을 비롯,(주)디엠씨플래닝의 ‘패션티브이 분양(등기)계약서’ 중에 계약해제 시 분양대금 총액의 20%와 연체료를 위약금으로 공제하는 조항 등 15개 조항이 ‘약관의 규제에 관한 법률’(이하 ‘약관법’)에 위반돼 무효로 판단하고 이를 수정 또는 삭제하도록 시정권고 했다고 밝혔다.

공정위가 밝힌 (주)현대아이파크몰 용산민자역사 소재지는 서울시 용산구 한강로 3가 40-999 전체상가의 규모 : 연면적 276,688㎡, 지하3층 지상10층, 2,844개 점포로 돼 있다.

또 분양상가(패션티브이 쇼핑몰)의 소재지는 서울시 중구 을지로 6가 21-28번지(동대문운동장역 부근 전체 상가의 규모 : 연면적 1만 2천평, 지하 6층 지상 11층, 약 2천여 점포 등으로 돼 있다.

공정위는 임대인은 다른 점포의 업종·용도 등을 변경·승인 할 수 있으나 계약상대방은 이를 수인하고 일체의 이의를 제기할 수 없도록 한 조항과 관련, 이 때 임차인은 각 층별로 지정된 업종 등에 한해 영업할 수 있게 됨으로써 기대되는 일정한 영업상 이익이 침해되더라도 임차인으로서는 이를 감수해야 하고 아무런 조치를 취할 수 없도록 하는 조항은 고객에 대해 부당하게 불리한 조항에 해당된다고 밝혔다.

나아가 공정위는 정부정책과 임대인의 영업계획, 전체상권의 활성화를 위해 용산민자역사 시설의 설계, 외관 등에 변경이 있는 경우 임차인은 이를 수인하고 계약해지를 포함한 일체의 이의를 제기하지 않기로 하는 등의 조항이 임대인이 불가피하게 점포의 위치, 면적, 용도 등을 변경할 경우 그 사유는 객관적이고 제한적으로 규정해야 할 뿐 아니라 점포 위치 등의 변경 등에 대해 임차인에게 계약해지권, 손해배상청구권 등을 인정하지 않는 것은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이라고 지적했다.

또한 공정위는 임대인이 건물의 개·보수작업을 시행하면서 개·보수작업을 시작하기 14일전에 그러한 사실을 임차인에게 통지할 경우 임차인은 이러한 개·보수작업에 대해 수인해야 하며 개·보수작업을 이유로 손해배상을 청구하거나 본 계약을 해지할 수 없도록 한 조항과 관련 개·보수작업이 임차인의 사용·수익을 방해할 정도인 경우 임차인측과 사전협의를 거쳐야 하고 개·보수작업으로 인해 임차인이 계약목적을 달성하기 어려운 경우에도 계약을 해지하거나 영업중단 등으로 인한 손해배상을 청구할 수 없도록 한 조항은 고객에 대해 부당하게 불리하고 상당한 이유 없이 사업자의 손해배상 범위를 제한하며 법률의 규정에 의한 고객의 해제권 또는 해지권을 배제하는 조항라고 덧붙였다.

임대인은 임차인의 전용면적을 제외한 면적에 대하여 임의로 매장을 개설하거나 다른 용도로 사용할 수 있으며 임차인은 이를 수인하고 임대료 감액, 관리비 감액, 수익의 반환, 손해배상 등의 청구 및 일체의 이의를 제기하지 않기로 하는 조항의 경우 임대인이 임의로 공용면적 부분에 매장을 개설하거나 다른 용도로 사용함으로써 임차인의 영업상의 손실을 초래할 수 있음에도 임차인은 이를 수인해야 하며 임대료 감액 등 일체의 이의를 제기할 수 없도록 정한 것은 상당한 이유 없이 급부의 내용을 사업자가 일방적으로 결정하거나 변경할 수 있도록 권한을 부여하는 조항이라고 밝혔다.

이밖에도 공정위는 입점지정일 다음 연도부터 연간소비자물가총지수 증감율을 반영해 임대료 증가율을 정할 시 임대인이 통지한 날의 익월부터 적용하는 조항, 건물관리비에 교통유발부담금을 직접비로 부과하는 조항 등과 관련 임대인이 입점예정일 전에 임차인의 입점을 요청할 경우 임차인은 임대차보증금 잔금을 납입하고 입점하기로 하는 조항 등도 문제가 있는 조항이라고 밝혔다.

공정위는 당초의 입점예정일이 앞당겨질 경우 중도금과 잔금은 실제 추첨일 이전에 납부해야만 추첨 참여와 입점이 가능한 조항의 경우 잔금납부는 사업자가 확정한 입점지정일에 납부는 것이 타당함에도 입점예정일보다 앞서 실시되는 추첨일 이전에 납부하도록 한 것은 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 밝혔다.

공정위는 사업자가 상가 활성화를 위해 1구좌이상(특수구좌 또는 특수품목)에 대해 점포크기에 따라 호수지정으로 분양할 수 있는 조항에 대해 분양사업자는 분양광고에 따라 분양신청을 받는 경우 공개추첨의 방법에 의해 분양받을 자를 선정해야 함에도 사업자가 특정구좌에 한해 점포크기 및 호수지정으로 분양할 수 있도록 정해 고객에게 부당하게 불리한 조항이라고 밝혔다.

수분양자의 미입점으로 인한 시설물의 훼손에 대해서는 수분양자의 책임으로 한다는 조항에 대해 공정위는 수분양자의 상가에 훼손 등이 발생하면 이에 대한 사업자의 고의나 중대한 과실에 의한 경우에는 책임을 져야 함에도 사업자의 귀책유무를 따지지 않고 전적으로 고객이 지도록 정해 사업자의 고의 또는 중대한 과실로 인한 법률상 책임을 배제하는 조항이라고 밝혔다.

수분양자의 상가에 대해 사업자가 제3자와 임대차계약을 체결하고 그 임대수익을 수분양자에게 지불하더라도 일체의 이의를 제기하지 않기로 한다는 조항과 관련 수분양자는 상가에 대해 직접 운영하거나 제3자에게 임대위탁을 할지를 자율적으로 결정할 수 있음에도 사업자가 일방적으로 제3자와 임대차계약을 체결하더라도 이의제기를 금지한 것은 고객의 계약체결의 자유를 제한하고 항변권 등의 권리를 배제하는 조항이라고 공정위는 밝혔다.

계약해제시 분양대금 총액의 20%와 이미 납부한 연체료를 위약금으로 공제하고 남는 환불금은 상가 개점후 지급한다는 조항에 대해 공정위는 부동산 매매계약에서 계약해제시 분양대금의 10% 정도를 위약금을 공제하고 잔여 분양대금 및 연체료를 신속하게 반환해야 함에도 분양대금 총액의 20% 및 연체료의 위약금과 잔여 분양대금을 상가 개점 후 반환하는 것은 부당하게 과중한 손해배상의무를 부담시키고 사업자의 원상회복의무를 부당하게 경감하는 조항이라고 밝혔다.

이밖에 사업자가 지정하는 보험회사와 화재보험계약을 체결하도록 정한 조항, 인쇄물상 시설의 위치, 설계도면의 표시가 변경될 수 있고 출입구의 위치를 변경할 수 있는 조항, 인·허가사항의 모든 권한을 사업자에게 위임·동의한 것으로 한 조항, 공용부분의 운영·관리 등의 모든 권한을 사업자가 갖는다는 조항, 담보신탁에 대해 계약의 체결로 동의·승낙하고 이와 관련된 일체의 사항을 위임한다는 조항, 광고물 및 안내문과 다르게 변경되더라도 이에 대해 이의제기를 할 수 없도록 한 조항, 업종변경을 지정하면 수분양자는 이에 따라야 한다는 조항, 입주예정일로부터 2개월간 지연되더라도 이의를 제기하지 않는다는 조항 등이 불공정거래 조항에 해당된다고 공정위는 밝혔다.

한편 공정위는 최근 대규모 쇼핑몰의 증가로 임대차(분양)계약서의 불공정한 조항으로 인해 다수 임차인(수분양자)의 정당한 권리가 침해되고 있는데 금번 시정권고로 쇼핑몰업계의 임대차(분양)계약서상 불공정한 약관조항이 시정돼 임차인(수분양자)들의 피해를 사전에 예방 건전한 거래질서의 확립에 기여할 것으로 기대된다고 밝혔다.

나아가 공정위는 이번 시정권고 내용을 쇼핑몰 운영사업자, 사업자단체(한국백화점협회 등)와 공정위 정책고객 등에 통지해 불공정한 약관조항에 대해 자진 시정하도록 유도할 방침이다.