불투명한 '인위적 조정' 대신 '본연의 시장가치' 반영해야

공시가격 결정에 활용된 자료와 모형 공개해 투명성 확보 

부동산 공시가격을 산정할 때는 인위적인 시세 반영률 조정 방식을 지양하고 객관적인 시장가치를 반영할 수 있는 체계를 구축할 필요가 있다는 주장이 나왔다. 특히 부동산 공시가격 산정과 조세정책은 분리해 접근해야 하며, 만약 공시가격을 조세정책 목적으로 활용할 경우 범부처간 협동 거버넌스를 구축해 조정‧결정해야 한다는 제안이 나왔다.

국회입법조사처는 22일 ‘주요국의 부동산 가격공시제도 운영 현황과 시사점’을 다룬 입법정책보고서를 발간했다.

토지‧주택‧건축물 등 부동산을 기반으로 부과되는 국세와 지방세는 연간 세입예산의 12~15%를 차지한다. 부동산 관련 조세납부액 기준인 공시가격은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 시장가치를 반영한 적정가격으로 산정돼야 하는데, 실제로는 부동산 유형 및 가격대별로 국토교통부가 시세반영률을 달리 적용해 인위적 조정을 함으로써 법의 취지와 모순된다는 비판이 제기되고 있다.

반면 우리나라와 달리 일본의 경우 시장가치를 반영한 정상적인 가격으로 산정하며, 미국 뉴욕시는 시장가치로 산정하는 등 시세 반영률을 통한 인위적 조정보다는 본연의 시장가치를 반영하고 있다.

또한 외국의 경우 공시가격은 시장가치를 최대한 반영하되, 조세기준(과표)은 납세자의 세부담을 고려해 조정하는 방식을 활용하고 있다. 일례로 일본은 재산세인 고정자산세의 과표는 토지에 대해서는 공시가격의 70% 적용하고 주택용지에 대해서는 고정자산세 평가액에 1/3 또는 6/1을 적용한다. 아울러 토지가격이 급격히 상승한 경우에는 세금 부담이 완만하게 상승하도록 과표를 조정한다. 네덜란드도 납세자 세부담을 고려해 공시가격이 상승하면 세율을 하향 조정한다.

보고서는 우리나라 부동산 가격공시제도와 관련해 “객관적인 시장가치를 반영할 수 있는 체계를 구축할 필요가 있다”면서 미국 뉴욕시의 정책을 고려해 볼만 하다고 밝혔다. 뉴욕시는 공시가격 결정에 활용한 자료와 모형을 적극적으로 공개해 투명성을 제고하고 있다.

보고서는 또한 공시가격은 객관적인 시장가치를 반영해 산정하고, 이를 과세표준‧토지보상가‧건강보험료 부과기준 등 조세정책 및 행정적 목적으로 활용할 때는 범부처간 협동 거버넌스 구축을 통해 조정해서 결정할 필요가 있다고 제시했다.

이와 함께 공시가격에 대해 이의신청 접수부터 처리까지의 절차와 기준을 명확히 하고 처리 결과를 투명하게 공개해야 하며, 국토부‧한국부동산원‧지자체 등 공시가격 산정 주체들의 업무를 객관적으로 평가하고 지역간‧유형간 형평성을 제고하는 역할을 수행할 수 있도록 독립조직의 설치를 검토할 필요가 있다고 제안했다. 네덜란드는 재무부 소관이지만 독립된 기관인 부동산평가위원회를 설치해 부동산 가격평가 업무를 감독하며, 미국 뉴욕시는 독립기구인 뉴욕시 조세위원회를 통해 공시가격 이의신청을 전문적으로 처리하고 있다.