서울 1채 vs 부산 6채 15년 후…결국 서울 1채가 승자

왜곡된 양도소득세 과세구조 장특공제에서 유발돼 

경실련, 부동산 양도세 장특공제 실태 발표

 

 

1세대 1주택자 양도금액 12억원까지 비과세 조치와 함께 최대 80%의 장기보유특별공제 혜택 등이 맞물려 강남 똘똘한 한 채 현상을 부추기고 있다는 지적이 제기됐다.

 

동일한 금액으로 서울 강남 소재 아파트 1채를 구입한 것과 부산에 소재한 6채의 아파트를 구입해 각각 양도할 경우 강남 아파트 양도소득이 훨씬 높은 현실에서 똘똘한 한 채 선호 현상은 지극히 당연한 결과로, 왜곡된 조세정의를 바로잡기 위해선 12억 초과 아파트에 특혜를 안겨주는 장기보유특별공제를 원점에서 재검토해야 한다는 주장이다.

 

경실련은 3일 ‘부동산 양도세 장기보유특별공제 실태 발표’ 기자회견에서 이같은 내용을 밝히며, 1세대 1주택 과도한 세금공제가 강남 똘똘한 한 채 현상을 가속화시키고 있음을 지적했다.

 

경실련은 정부가 1주택자에 대한 세제혜택을 확대하는 등 보호조치를 거듭하다 보니, 어느덧 조세형평성을 무너뜨리고 강남 쏠린 현상을 부추기는 원인이 됐다고 진단했다.

 

조세형평성을 무너뜨리는 가장 핵심적인 제도가 장특공제로, 1세대 1주택자의 경우 12억원까지 비과세 혜택을 누리며 10년 이상 보유 및 거주 요건을 충족하면 양도소득세 80%까지 추가로 공제가 가능하다.

 

경실련은 투자액 12억5천만원으로 강남 아파트 1채를 샀을 때와 지방 아파트 6채(1채 현금매입 실거주, 5채는 전세끼고 매입)를 샀을 때를 비교했으며, 1세대 1주택자는 10년만 실거주하면 장특공제 80%를 적용받을 수 있지만 다주택자는 15년 이상일 때 최대 30% 적용받을 수 있기에 보유기간도 모두 15년으로 설정했다.

 

○강남아파트 VS 지방아파트 다주택자 장특공제 효과 비교<자료-경실련>

 

비교 대상인 압구정 현대 3차 82.5㎡의 경우 15년 동안 42.5억원이 올랐다. 장특공제액은 26.6억원이며, 최종 산출된 세액은 2.4억원이다. 12.5억원을 투자해 15년간 집을 보유하고 있는 것만으로 40.1억원의 수익을 거둘 수 있다.

 

비교 대상인 대우마리나1은 지방에서도 부동산 가격 상승이 높은 해운대 마린시티에 소재해, 12.5억원을 투자해 한 채는 3.4억원 전액 현금, 한 채는 전세금을 1.5억원, 네 채는 전세금 1.6억원을 각각 받고 갭투자를 하여 매입한 것으로 가정했다.

 

그 결과 총 가액 20.4억원 상당의 주택 6채를 매입할 수 있다. 1채에 3.4억원이던 집이 15년만에 10억이 되었으므로 시세차익은 한 채당 6.6억원, 6채 총 39.6억원이다. 한 채당 가액이 12억 미만이므로 실거주 한 채는 비과세에 해당한다. 나머지 5채는 30% 장특공제를 적용받아 9.9억원을 공제받을 수 있다. 그 결과 최종 산출된 세액은 총 7.9억원이다.

 

시세차익에서 양도세액 7.9억원을 제하고 세입자에게 전세금 7.9억원까지 돌려준다면 최종 가져갈 수 있는 양도소득은 23.8억원이다.

 

12.5억원 투자금에 갭투자까지 동원해 총 주택 가액을 20.4억원으로 늘렸는데도 강남 똘똘한 한 채가 가져가는 양도소득이 16.3억원 더 많게 나타난 것으로, 돈이 있다면 강남 아파트에 투자하려고 하는 것은 지극히 당연한 선택이 아닐 수 없음을 지적했다.

 

경실련은 15년 동안 강남 아파트 시세차익으로 내야 하는 양도세와 근로소득으로 내야 하는 소득세가 얼마나 차이 나는지 비교해, 근로소득세는 현재 세율을 기준으로 산출된 소득세액을 15년치로 계산했다.

 

○강남 아파트 양도세 VS 근로소득세 비교<자료-경실련>

 

15년만에 42.5억원을 벌었다면 매년 2.7억원씩 꾸준히 벌어야 한다. 2.7억원에 대한 근로소득세는 7천983만원이므로 이를 15년치로 계산하면 약 12억원에 달하는 등 근로소득의 약 30%를 세금으로 내야 한다.

 

반면, 강남 아파트 양도세액은 2.4억원 세 부담률은 7%에 불과해 근로소득세가 불로소득으로 인한 세금보다 5배나 되는 등 불로소득이라 할 수 있는 부동산 양도소득에 대해 근로소득 보다 훨씬 더 많은 특혜를 부여하고 있는 셈이다.

 

경실련은 이같은 분석결과를 토대로, 똘똘한 한 채(12억 초가 고가주택)에 과도한 특혜 안겨주는 장특공제를 원점에서 재검토할 것을 주장했으며, 공시가격·공시지가 등의 인위적인 왜곡을 중단하고 산출근거부터 투명하게 공개할 것을 요구했다.

 

또한 각종 감세혜택으로 누더기가 되어버린 종부세도 실효성 있게 전면 개편할 것을 덧붙였다.

 

경실련은 “이재명 정부는 장특공제 등 똘똘한 한 채에 주어지고 있는 과도한 공제혜택을 재검토하는 것을 시작으로 부동산 시장 안정, 공평과세와 조세정의 실현을 위해 적극 나서야 한다”며, “장특공제 문제를 어떻게 손보느냐는 이재명 정부의 부동산 시장 개혁 의지를 가늠하는 척도가 될 것”이라고 밝혔다.