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구독하기 2022.05.25. (수)

내국세

1주택 임대자는 과세·3주택 임대자는 면세…왜?

주택임대소득, 보유주택 수·임대유형별로 과세요건 달라

1주택, 9억원 초과 주택·국외주택 월세 수입땐 과세대상

2주택, 월세 수입…3주택 이상, 월세 수입·보증금 합계 3억원 초과

 

국세청은 부가가치세가 면세되는 개인사업자는 2021년 귀속 수입금액 등 사업장 현황을 내달 10일까지 신고해야 한다고 18일 밝혔다.

 

주택임대 수입금액은 월세와 보증금 등에 대한 간주임대료(적용이자율 1.2%)를 더해 계산한다. 간주임대료는 전·월세 보증금에서 발생하는 수익을 임대료로 간주해 과세하는 금액을 말하며, 임대보증금에 대한 이자 상당액에 대해 부가가치세와 소득세 등을 매긴다.

 

이 때 주택임대소득은 보유주택 수와 임대유형별로 과세요건이 다르다. 1주택자라 하더라도 기준시가 9억원 이상 주택이나 국외 소재 주택 임대땐 과세대상이다.

 

2주택은 월세 수입이 있는 경우, 3주택 이상은 월세 수입이 있는 경우 또는 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우가 해당된다.

 

1주택과 2주택의 보증금은 과세하지 않으며, 3주택의 경우 소형주택(주거 전용면적 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하)은 보증금 과세대상 주택에서 제외된다. 이때 소형주택은 보증금에 대해서만 과세 제외하며, 월세 수입은 과세대상이다.

 

예를 들어 소형주택 2채(보증금 4억원), 비소형주택 3채(보증금 5억원)을 임대하는 경우라면 비소형주택 보증금 5억원에 대해서만 간주임대료를 계산한다. 소형주택의 보증금은 과세 제외되기 때문이다.

 

비소형주택 2채(보증금 5억원)을 임대하는 경우는 월세 수입 없고 비소형주택 3채 미만이어서 간주임대료 대상이 아니다.

 

역시 비소형주택 4채(보증금 3억원)를 임대하는 경우도 간주임대료 대상이 아니다. 보증금 합계가 3억원 미만이기 때문이다.

 

※ 과세 요건(주택수 기준)

주택 수

(부부합산)

과세대상 Ο

과세대상 ×

1주택 보유

기준시가 9억 원 초과
주택의 월세 수입

국외주택의 월세 수입

국내 기준시가 9억 원 이하 주택의 월세 수입

모든 보증금전세금

2주택 보유

모든 월세 수입

모든 보증금전세금

3주택 이상
보유

모든 월세 수입

비소형 주택 3채 이상 소유 & 해당 보증금전세금 합계 3억 원 초과

소형주택의 보증금전세금

비소형 주택 3채 미만 보유 경우 보증금전세금

비소형 주택의 보증금전세 합계 3억 원 이하

 

 

 

 

 






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