1세대 1주택자 요건 충족땐 대상 해당
상속주택 여러 채 소유도 적용 가능
상속·지방 저가주택 취득 후 1주택 취득
취득 순서 상관 없이 요건 충족땐 적용
국세청이 오는 16일부터 30일까지 종합부동산세 합산배제(비과세)와 과세특례 신고·신청을 받는다. 특히 올해부터는 일시적 2주택, 상속주택, 지방저가주택을 소유한 경우도 1세대1주택자 계산방식을 적용받으려면 같은 기간 내에 과세특례를 신청해야 한다.
주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있으며, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유했더라도 특례 요건을 갖췄다면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다. 반면 지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우는 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다.
또한 상속주택이나 지방 저가주택을 먼저 취득하고 1주택을 나중에 취득했더라도 취득 순서와 관계없이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 요건을 충족하는 경우 특례가 적용된다.
다음은 15일 국세청이 밝힌 합산배제 및 과세특례 신고(신청)관련 주요 질의문답이다.
[부부 공동명의 특례 관련]
- 부부 공동명의 특례를 신청하면 무조건 유리한 것인지?
"공동명의 1주택자 특례는 주택의 공시가격, 보유 지분율 등 현황에 따라 유불리가 달라질 수 있다. 국세청 홈택스 종합부동산세 간이세액계산 서비스를 이용하면 쉽게 상황별 세액을 계산할 수 있다."
- 부부 공동명의 1주택자 과세특례 적용 시 납세의무자를 판단하는 기준이 무엇인지?
"부부 중 지분율이 큰 자가 납세의무자이나, 지분율이 동일한 경우에는 납세자가 납세의무자를 선택할 수 있다. 지분율 판단 기준은 공부상 면적이 아니라, 주택과 부속토지분의 공시가격 합계액 중 부부 각자의 지분 공시가격이 차지하는 비율이다."
- 부부가 주택과 부속토지를 나눠 각각 소유한 경우에도 부부공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?
"예를 들어 단독주택의 주택 지분은 남편이 100%, 부속토지 지분은 아내 100%로 주택과 부속토지를 나눠 보유했더라도, 다른 세대원이 주택을 보유하지 않은 경우에는 부부 공동명의 1주택자 과세특례를 적용받을 수 있다."
- 부부 공동명의 1주택과 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우 부부 공동명의 1주택자 과세특례 신청이 가능한지?
"과세기준일인 6월1일 현재 부부가 공동으로 1주택만을 소유하고 다른 세대원이 주택을 소유하지 않은 경우에 부부공동명의 특례 적용이 가능하다. 부부 공동명의 1주택의 납세의무자가 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에도 종부세법 시행령 제5조의2 제2항에 따라 1세대 1주택자 특례 적용이 가능하다. 이와 관련 납세의무자는 지분율이 큰 자며, 지분율이 동일한 경우에는 선택할 수 있다.
다만 납세의무자가 아닌 배우자가 공동명의 1주택 외에 다른 주택의 부속토지를 소유한 경우에는 1세대 1주택자 특례 적용이 안된다."
[일시적 2주택 등 1세대 1주택자 특례 관련]
- 일시적 2주택 특례를 적용받기 위해서는 이사할 집을 언제 사야 하는 것인지?
"일시적 2주택 특례와 관련해 양도소득세의 경우와 달리 종전주택 보유기간, 신규주택 취득 시기 등에 대한 제한은 없다."
- 1세대 1주택자 특례가 적용되는 상속주택의 상속개시일은 상속주택을 등기한 날을 말하는 것인지?
"상속주택의 상속개시일이란 주택의 상속등기 접수일이 아닌 피상속인이 사망한 날을 말한다."
- 상속주택을 여러 채 소유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"주택을 여러 채 상속받은 경우에도 법적 요건을 갖춘 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
- 상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 경우에도 지분율(40%)이나 공시가격 요건(6억원(수도권 밖 3억원))을 충족해야 하나?
"상속개시일로부터 5년이 경과하지 않은 모든 상속주택은 1세대 1주택자 특례 적용 대상이다. 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 경우에도 상속주택의 지분율이 40% 이하이거나, 과세기준일(매년 6월1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우 1세대 1주택자 특례 적용 대상이다."
- 상속받은지 5년이 지난 후 수도권 소재 주택의 공시가격이 6억원을 초과하는 경우 5월31일까지 일부를 처분해서 6억원 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"1주택자가 상속받은 주택의 일부를 처분(양도·증여 등)해 과세기준일(매년 6월1일) 현재 상속지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하가 되면 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
- 피상속인이 일부만 소유하던 주택을 상속받은 경우, 1세대 1주택자 특례 적용 기준인‘지분율 40% 이하’는 상속받은 지분의 40%를 의미하는 것인지, 아니면 전체 주택의 40%를 의미하는 것인지?
"1세대 1주택자 특례의 적용 기준인 ‘지분율 40% 이하’의 의미는 상속받은 지분의 40%가 아니라 전체 주택에서 상속받은 지분이 차지하는 비율이 40% 이하인 경우를 말한다. 예를 들어 피상속인이 50%를 소유하던 주택을 상속인 2명이 각각 50%씩 상속받은 경우 상속주택 전체에 대한 소유 지분율이 25%이므로 1세대 1주택자 특례가 적용 가능하다."
- 6억원(수도권 밖 3억원) 이하의 주택을 상속받으면 5년이 지나도 계속 종부세 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"상속주택의 소유 지분율에 상당하는 공시가격은 과세기준일(매년 6월1일) 현재를 기준으로 판단한다. 상속개시일로부터 5년이 경과한 상속주택의 과세기준일(매년 6월1일) 현재 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하인 경우 ‘1세대 1주택자 특례’를 적용받을 수 있다."
- 상속주택 또는 지방 저가주택을 먼저 취득하고 1주택을 나중에 취득한 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"상속주택과 지방 저가주택에 대한 1세대 1주택자 적용 특례의 경우 주택의 취득 순서와 관계없이 과세기준일(매년 6월 1일) 현재 요건을 충족하는 경우 특례가 적용된다."
- 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례와 세율 적용 시 주택 수 계산 특례는 어떻게 다른 것인지?
"상속주택에 대한 2가지 특례 모두 동일한 법적 요건을 갖춰야 특례가 적용된다. 상속주택 특례 적용요건은 △상속개시일로부터 5년 이내 △지분율 100분의 40 이하 △지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원) 중 하나를 충족할 경우다.
1세대 1주택자 특례의 경우 1세대 1주택자가 상속주택을 보유했을 경우, 해당 납세자를 1세대 1주택자로 인정해 기본 공제(11억) 및 연령·보유기간에 따른 세액공제를 부여받을 수 있도록 하는 제도다.
세율 적용 시 주택수 계산 특례는 상속주택을 세율 적용시 주택 수에서 제외해 3주택자 이상(조정 2주택자 포함)에게 적용되는 높은 세율(1.2%~6%) 대신 낮은 세율(0.6%~3%)을 적용받을 수 있는 제도다."
- 작년까지 세율 적용시 주택 수 계산에서 제외되던 상속주택은 올해 어떻게 바뀌는 것인지?
"2022년 2월14일 이전에 상속받은 주택으로서 소유 지분율이 20% 이하이고, 소유 지분율에 상당하는 공시가격이 3억원 이하인 경우 종전의 규정이 그대로 적용된다.(별도로 신청할 필요 없음)
다만 세율 적용시 주택 수 계산과 별개로 올해부터 도입되는 상속주택에 대한 1세대 1주택자 특례를 적용받기 위해서는 법정 요건을 갖춰 별도로 특례를 신청해야 한다. 상속주택 특례 적용요건은 △상속개시일로부터 5년 이내 △지분율 100분의 40 이하 △지분율에 상당하는 공시가격이 6억 원(비수도권의 경우 3억 원) 중 하나를 충족할 경우다."
- 경기도 읍·면지역에 소재하는 3억원 이하 주택도 지방 저가 주택으로서 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"수도권에 소재하는 모든 주택은 1세대 1주택자 특례 적용대상인 지방 저가주택에 해당하지 않으며, 수도권에는 수도권정비계획법에 따라 서울특별시와 인천광역시, 경기도가 포함된다."
- 지방 저가주택 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는지?
"지방 저가주택을 2채 이상 소유하고 있는 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 없다."
- 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 모두 보유하고 있는 경우에도 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있는 것인지?
"1세대 1주택자 특례 요건을 갖춘 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유한 경우 1세대 1주택자 특례를 적용받을 수 있다."
- 1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세를 하지 않는 것인지?
"1세대 1주택자 특례가 적용되는 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택은 과세표준에 합산해 세액계산하므로 종합부동산세가 과세된다.
다만 특례대상 주택은 과세표준에 합산한 공시가격에서 11억원(1세대 1주택자 공제금액)을 공제하며, 해당 주택에 대해서는 세액공제를 적용하지 않는다."
