주택상속→일반주택 취득 후 일반주택 양도시엔 상속주택 비과세 특례 미적용

주택 상속 후 다른주택 취득 계획 있다면 소수지분 상속 또는 주택상속 포기해야

농어촌 상속주택·일반주택 각각 1채씩 보유시, 거주요건·소재지 따라 비과세 적용

 

상속으로 주택을 취득한 이후 다시금 일반주택을 취득했다면 일반주택 양도과정에서 비과세를 적용받을 수 없기에 상속주택 취득 및 시기에 각별한 주의가 필요하다.

 

현행 세법에서는 상속개시 당시 이미 일반주택을 보유하는 있는 1세대가 주택을 상속받은 후 일반주택을 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세특례 적용이 가능하나, 상속주택보다 나중에 취득한 주택에 대해서는 비과세특례를 적용할 수 없도록 하고 있다.

 

일례로, 장세종(가명)씨는 2017월1월 부친의 사망으로 A주택을 상속받은 후 2020년1월 B주택을 취득해 보유하다가 2023년7월 B주택을 양도했다.

 

장 씨는 상속주택이 주택 수에서 제외되는 것으로 잘못 알고 B주택을 양도한 후 비과세로 신고했으나, 상속개시일 이후 취득·양도한 B주택은 상속주택 특례대상에 해당하지 않아 1억2천300만원의 양도소득세를 납부해야 한다. 비과세 적용시엔 ‘0원’이다.

 

장 씨와 같은 사례를 방지하기 위해선 주택을 상속받은 후 일반주택을 취득할 계획이 있다면 상속인 간의 상속재산 분할협의를 통해 주택을 상속받지 않거나 소수지분만 상속받는 것이 절세에 도움이 된다.

 

이는 상속주택을 공동으로 상속받은 경우 공동상속주택은 상속지분이 가장 큰 상속인의 주택 수에 포함되기에, 상속지분이 작은 상속인은 일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하게 때문이다.

 

이와관련 현행 소득세법 시행령 제155조 3항에서는 1세대 1주택 비과세특례 적용시 공동상속주택에 대해 1)상속지분이 가장 큰 상속인, 2)당해 주택에 거주하는 자, 3)최연장자 순서에 따라 상속인의 주택 수에 산입토록 하고 있다.

 

다만, 피상속인이 상속개시 당시 2주택 이상 소유한 경우에는 상속주택 특례에서 정한 순서에 따라 1주택만 공동상속주택 특례가 적용되고, 나머지 상속주택은 공동상속주택 특례가 적용되지 않는 등 소수지분을 상속받은 경우에도 주택 수에 포함되기에 유의해야 한다.

 

한편, 농어촌 상속주택과 일반주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택으로 비과세 적용이 가능하다.

 

다만, 이 경우에도 농어촌 상속주택이 △피상속인이 취득 후 5년 이상 거주하고 상속인이 상속받은 주택 △수도권 밖의 지역 중 읍지역(도시지역안의 지역 제외) 또는 면지역에 소재하는 주택 등을 모두 충족해야 한다.