'부동산 감정평가 세무가이드북' 저자 신방수 세무사

세법상 시가로 안정성 높고, 세무조사 위험 미리 방지

 

최근 ‘부동산 감정평가’는 일반인들에게도 낯설지 않은 단어가 됐다. 국세청은 꼬마빌딩에 이어 올해부터는 거래량이 적어 시가 파악이 힘든 초고화 주택에 대한 과세를 강화해 세수를 1조원 이상 추가 확보할 방침이다. 이 때 사용하는 것이 부동산 감정평가 확대다.

 

감정평가는 토지, 건물, 동산, 유가증권 등 다양한 재산의 경제적 가치를 공정하고 객관적으로 평가하는 과정을 의미한다. 사실 감정평가는 법적·행정적 목적으로도 활용된다. 그렇다면 세금에서는 왜 감정평가의 쓰임새가 늘어나는 것일까?

 

최근 ‘부동산 감정평가 세무가이드북’을 펴낸 신방수 세무사는 이 책에서 최근 감정평가를 많이 하는 이유로 크게 네 가지를 들었다 △시가 개념에 부합 △세금신고 적합성 평가잣대 사용 △안분기준 사용 △세무조사 등의 위험 미리 방지다.

 

세법 외 목적으로 감정가액이 사용되는 경우도 많다. 예를 들어 상속재산분배, 이혼 시 재산 분할, 채권 회수, 분할, 자산재 평가, 법인 청산이나 파산, 토지 수용, 현물출자, 공익사업 등에서 보상금을 정할 때 감정가액이 기준이 된다.

 

신 세무사는 20여년의 실무경험을 바탕으로 각 세법에서 감정가액을 어떤 용도로 사용하는지를 알아둬야 세목별 절세방법을 찾을 수 있다고 조언한다.

 

세무 실무에서 감정가액이 많이 사용되는 경우는 상속세나 증여세를 신고할 때가 대표적이다. 또한 가족간 거래시 시가를 참고하고 싶을 때나 건물에 대한 부가세를 줄이고 싶을 때도 감정가액을 활용한다.

 

이와 함께 양도시 취득가액을 올리고 싶을 때, 토지와 건물, 영업권 등을 구분해 양도세를 신고할 때, 자산재평가를 하거나 현물출자 등으로 법인전환을 할 때 등에 감정가액을 많이 활용한다.

 

구체적으로 살펴보면, 먼저 취득세와 부가가치세, 양도소득세는 제3자간의 유상거래는 실제거래가액을 기준으로 과세한다. 다만 증여취득의 경우에는 시가 과세가 원칙이므로 감정가액이 사용될 수 있다. 만약 가족간 전세보증금 인수조건으로 부담부증여를 했다면 시가로 증여세와 취득세가 과세되는 것이 원칙이므로, 이 경우 감정평가가 개입될 가능성이 크다는 점에 유의해야 한다. 

 

또한 취득세와 부가세, 양도세 모두 특수관계인 간에 거래가액이 불분명한 경우 시가를 입증하기 위해 감정가액이 사용될 수 있다.

 

다만 안분대상 계산방법에서는 차이를 보인다. 토지·건물에 대한 취득세 과세를 위해 안분이 필요한 경우는 시가표준액을 사용한다.

 

반면 부가세 안분대상 계산방법은 토지·건물에 대한 과세와 면제 대상을 구분하기 위해 감정가액을 먼저 사용한다. 만일 감정가액이 없다면 기준시가 등을 순차적으로 적용한다. 부동산 일괄공급시 건물가액을 줄여 부가세를 줄이고 싶을 때 감정평가는 유용한 수단이 될 수 있다. 다만 사업자의 부가세 과세유형에 따라 실익을 따져봐야 한다.

 

마지막으로 토지·건물에 대한 양도세 과세를 위한 안분이 필요한 경우는 감정가액을 사용하고, 감정가액이 없으면 기준시가로 안분한다. 신 세무사는 감정평가를 받아 토지와 건물의 가액, 영업권 등을 구분하면 장기보유특별공제 적용법이 달라질 수 있다고 조언했다.

 

임대소득세는 주로 특수관계인 간의 임대차계약시 시가인 임대료가 없는 경우에 감정가액이 사용되는 경우가 많다.

 

감정평가가 가장 활발하게 활용되는 세목은 상속·증여세다. 시가 과세를 원칙으로 하기 때문이다. 상증세를 과세하면서 재산가액의 구분이 불분명한 경우 감정가액을 사용할 수 있다. 감정가액이 없으면 기준시가, 장부가액, 취득가액의 순으로 구분한다. 이외에도 상증세는 부당행위계산에 대해 정하고 있지 않는 대신 취득세나 양도세 등에서 이에 대해 정하고 있다.

 

신 세무사는 가족간 거래시에 소득세법 시가를 잘 파악해야 한다고 조언했다. 이에 맞춰 거래하면 증여세 과세문제를 비켜갈 수 있기 때문이다. 이때 시가는 감정평가액을 중심으로 파악하는 것이 바람직하다고도 했다. 

 

또한 국세청의 감정평가사업에 대비해 감정평가사업대상이 되지 않는 부동산은 매매사례가액에 유의해야 한다고도 했다. 

 

마지막으로 법인세의 경우 부당행위판정시 법인세법 시행령 제89조에서 정하고 있는 시가로 평가하고, 시가가 불분명한 경우 감정가액 등으로 평가하도록 하고 있다. 참고로 법인세법상 시가평가는 상증법과 차이가 있다. 예를 들어 법인세법에서는 매매사례가액에 대한 평가기간이 별도로 없다. 이로 인해 특수관계인 간의 거래 시에는 대부분 감정평가를 받는 경우가 많다.