- 1세대 1주택 양도소득세 비과세대상이 아닌 자가 아파트 등을 양도할 때와 아파트 등을 상속·증여할 때 양도소득세·상속세·증여세의 과세기준가액으로 적용하는「공동주택기준시가」를 직전(2001.7.1) 고시가액대비 전국 평균 9.7% 상향조정(제주도의 0.2%에서 과천시의 54.5%까지)하여 2002. 4. 4부터 시행 -
1. 고시근거·연혁
□ 고시근거
ㅇ소득세법 제99조(기준시가의 산정) 제1항 제1호 다목
ㅇ상속세및증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) 제3항
공동주택의 기준시가는 건물의 종류·규모·거래상황 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정·고시하는 가액으로 함
□ 고시연혁
ㅇ'83.2.18 최초고시(압구정동 현대아파트 등 4團地, 352棟)
ㅇ그 후 고시대상지역을 계속 확대 지정해 오다 2000년부터 전국 모든 아파트를 고시대상으로 함
ㅇ그간 아파트가격 변동폭이 큰 경우에는 1년에 1∼3회 고시, 가격이 안정적일 경우에는 2∼3년에 1회 고시해 오다, '97년부터 연 1회 고시
ㅇ'98년부터 7.1자 고시를 정례화
ㅇ'01.7.1 현재 16,591團地 70,780棟 4,830천世帶 고시
2. 이번 고시배경
□ 아파트 등에 대한 양도소득세·상속세·증여세 등의 과세기준가액으로 활용하는 공동주택기준시가를 '98년부터는 매년 7월 1일자로 정례화하여 고시하여 왔으나
ㅇ지난해 7.1자 공동주택기준시가 조정고시 이후 하반기부터 주택경기가 본격 회복되면서 주로 2001년 말 부터 금년 2월까지 서울·수도권지역을 중심으로 아파트 가격이 큰 폭으로 상승하고
- 특히, 일부지역의 특정대상 아파트단지들에는 투기수요가 가세하거나 상대적으로 투자가치가 높아 가격이 이상급등하기도 했으며
ㅇ서울·수도권지역 이외의 지방 주요도시에서도 아파트경기가 활기를 띠기 시작하면서
- 정도의 차이는 있지만 가격이 상당 폭 상승하였고
ㅇ지난해 7월 1일 고시이후 현재까지 신규아파트 단지가 많이 발생(754團地 2,844棟 188천世帶) 하였음
□ 따라서, 공동주택기준시가를 旣 고시한 아파트 등에 대하여는 상승한 가격을 반영하여 보다 시가에 근접한 기준시가로 적기에 조정 고시하고, 신축 아파트 등에 대하여는 시가에 근접한 기준시가를 신규로 산정·고시함으로써
ㅇ1세대 2주택이상 보유자 등이 여유 아파트 등을 팔 때에 얻는 양도차익(양도가액-취득가액 등)에 과세하는 양도소득세와 부모 등으로부터 자녀 등에게 아파트 등이 무상이전되는 경우에 과세하는 증여세·상속세에 대한 공평과세를 실현하고자 예년의 정례고시일보다 앞당겨 『2002년 공동주택기준시가』를 조기에 고시하는 것임
☞ 아파트 가격 상승에 따른 양도소득의 증가분에 대한 철저한 과세를 요망하는 아파트 실수요계층 등 국민적 큰 기대에도 부응
3. 고시대상
□ 대상지역 : 전국
- 2000.7.1자 고시부터 대상지역을 전국으로 확대
□ 대상 공동주택 : 17,274團地, 73,067棟, 4,993천世帶
ㅇ아파트
- 주택으로 쓰이는 층수가 5층이상인 모든 공동주택
(주상복합건물내의 아파트도 포함)
구 분
조정고시
신규고시
합 계
洞
1,966
26
1,992
團 地
15,784
718
16,502
棟
66,701
2,654
69,355
世 帶
4,747,765
185,576
4,933,341
* 직전 고시일 이후 재건축사업계획승인, 멸실 등으로 이번 고시 제외 : 61團地 530棟 25,949世帶
ㅇ연립주택
- 전용면적이 165㎡(약 50평)이상인 모든 연립주택
다만, 전용면적이 165㎡미만이라도 같은 단지내에 전용면적이 165㎡이상인 연립주택이 있는 경우와 한 단지에 연립주택이 100세대 이상 있는 경우(예 : 신도시지역의 대단지 연립주택 등)에는 고시대상에 포함
구 분
조정고시
신규고시
합 계
洞
191
8
199
團 地
736
36
772
棟
3,522
190
3,712
世 帶
56,812
2,848
59,660
* 직전 고시일 이후 재건축사업계획승인, 멸실 등으로 이번 고시 제외 : 10團地 27棟 452世帶
참 고 시·도별『공동주택기준시가』고시대상 점유비
참 고 고시대상 제외
ㅇ철거 등으로 멸실된 경우
ㅇ재개발 관리처분계획 인가, 재건축사업계획승인 후에는
- 세법상 아파트 등으로 보지 않고 부동산을 취득할 수 있는 권리인 입주권으로 보아 실지거래가액으로 과세하므로 고시제외
4. 거래가액 조사
□ 2002.2월말부터 3월 중순까지 전국 99개 세무서의 1,524명(서울·수도권 731명)을 집중 투입하여
ㅇ아파트시세가 게재된 각종 부동산정보지·인터넷사이트·보도내용 등을 참고하고
ㅇ부동산감정평가전문기관의 아파트시세조사자료를 활용하였으며
ㅇ유사여건·같은 단지 안에서도 가격차별화가 심한 경우가 있으므로
- 공동주택 소재지 인근의 부동산중개업소, 아파트소재 현장에서 실지거래가액·거래시세·呼價 등을 면밀히 조사
☞ 이와 같이 3개처 이상에서의 조사가액을 종합하여 검증하는 등 최대한 객관적인 거래가액으로 산정하였으며, 賣渡呼價 위주의 가액이나 특수사정에 의한 異狀거래가액은 조사가액으로 채택하지 아니 함
□ 공동주택기준시가의 형평성 및 객관성을 보다 제고하기 위해
ㅇ부동산관련 전문가 등으로 구성된 각 세무서별『공정과세협의회』의 심의를 거치고, 국세청 및 지방국세청에서 각 세무서별 조사가액을 점검·비교·조정하는 등
ㅇ지역별·단지별·평형별 실상이 반영된 공정한 기준시가를 산정하기 위하여 최선을 다함
5. 고시내용
□ 직전고시대비공동주택기준시가 시·도별 상승률(%)
시·도
전국
인천
서울
경기
부산
대구
울산
경북
이번고시
9.7
22.1
16.5
15.3
8.9
8.3
7.3
3.4
직전고시
3.8
7.6
7.1
6.6
2.9
2.5
1.8
2.2
시·도
대전
경남
충남
전북
강원
충북
전남
광주
제주
이번고시
3.2
3.0
2.6
1.3
1.1
1.1
0.8
0.3
0.2
직전고시
0.1
0.2
2.5
1.4
△0.2
1.3
0.1
1.3
△0.4
□ 직전고시가액대비 서울시 區別 및 수도권 신도시의 공동주택기준시가 상승률(%)
□ 특징적 사항
ㅇ전국 시·도의 직전고시가액 대비 상승률
- 전국 평균 9.7%(아파트 9.8%, 연립주택 8.5%) 상승하여 2001.7.1 고시때의 직전기 대비 상승률 3.8%(아파트 3.8%, 연립주택 4.7%)보다 월등히 높음
- 인천광역시지역은 그동안 아파트가격이 상대적으로 낮았으나, 인천공항 개항 및 서해안개발 등의 영향으로전반적으로 골고루 상승함(평균 22.1%)
- 서울과 경기지역은 직전기에 이어 이번에도 상승률이 매우 높음(평균 상승률 : 서울 16.5%, 경기 15.3%)
- 제주·광주·전남은 상승세 미미(평균 상승률 1% 미만)
ㅇ전국 시·군·구 중에서는 과천시가 54.5%로 최고 상승
☞저층 저밀도 아파트단지 밀집지역으로 서울 강남지역 재건축추진아파트 가격 급등에 동반하여 재건축에 대한 기대와 양호한 주거환경 등으로 가격이 급등하였음
ㅇ아파트 가격상승의 진원지로 지목되었던 강남지역(강남·서초·강동·송파구)재건축추진아파트도 평균 47.4% 상승
※ 강남지역 재건축추진아파트 區별 상승률
區 별
평균
강남구
서초구
강동구
송파구
상승률(%)
47.4
42.9
45.8
55.9
54.6
☞저밀도 소형평형이 밀집한 강동구 및 최근 재건축추진이 활발한 송파구 소재 재건축추진아파트의 상승률이 높음
ㅇ기준시가 최고·최저가액
- 아파트
(단위 : 천원, %)
구 분
소 재 지
아파트명
평형(전용)
기준시가
상승금액 (상승률)
2001.7.1
2002.4.4
최 고
강남구 도곡동
힐데스 하임빌라
160(128)
2,160,000
3,060,000
900,000 (41.7)
최 저
대구시 범어동
범 어 아 진
7(4)
4,000
4,500
500 (12.5)
- 연립주택
(단위 : 천원, %)
구 분
소 재 지
연 립 명
평형(전용)
기준시가
상승금액 (상승률)
2001.7.1
2002.4.4
최 고
서초구 양재동
신 동 아 빌 라
89(71)
1,141,000
1,845,000
704,000 (61.7)
최 저
전남도 여수시
시 민 연 립
10(8)
4,000
4,000
0 (0.0)
6. 적용세목·시행일
□ 적용세목 : 양도소득세·상속세·증여세
ㅇ양도소득세
- 아파트 등 공동주택을 팔았을 때 1세대 2주택 보유 등으로 소득세법에 의한 1세대 1주택 비과세대상자에 해당되지 않는 경우 등에 양도소득세 과세기준으로 적용
※ 공동주택에 대한 양도소득세 과세원칙은 ?
☞ 아파트 등 공동주택에 대한 양도소득세는 기준시가에 의하여 과세하는 것이 원칙이나
· 납세자가 증빙을 갖추어 확정신고기한까지 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 수 있으며
· 고급주택의 양도·취득후 1년이내의 단기양도·미등기 전매·투기성거래 등은 실지거래가액으로 과세
ㅇ상속세·증여세
- 아파트 등 공동주택에 대한 상속·증여재산의 평가는 시가에 의하는 것이 원칙이나, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 보충적인 방법으로 기준시가를 적용하여 과세
※ 시가 란 ?
☞ 당해 재산에 대한 매매실거래가액·2개 이상의 감정기관 감정가액 평균액·수용보상가액·경매가액·공매가액 등을 말함
□ 시행일 : 2002.4.4 이후 최초로 양도 또는 증여하거나, 상속이 개시되는 분부터 적용
7. 안내서비스 제공
□ 아파트 등 공동주택기준시가 고시내용을 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통하여 안내
ㅇ누구든지 인터넷을 이용하여 해당 공동주택의 최초 고시분부터 이번에 고시한 기준시가까지 쉽고 편리하게 조회 할 수 있음
□ 국세청 전화세무상담센터(전국어디서나 전화 1588 - 0060)와 전국 99개 세무서의 납세자보호담당관 및 재산제세 세원관리담당과에서도 공동주택기준시가 내용을 안내
□ 공동주택기준시가 조회 CD-ROM 제작·배포
ㅇTIS(국세통합시스템)에 전산구축된 공동주택기준시가자료를 PC용으로 변환하여 일반 컴퓨터 환경에 맞는 '공동주택기준시가 조회프로그램 CD-ROM'을 제작, 전국세무관서와 유관기관·단체 등에 배포 예정(500개)
□ 국세청 인트라넷에도 공동주택기준시가 고시내용을 게시
ㅇ종사직원들이 쉽게 조회하여 관련 업무에 활용하면서 납세자 안내도 함
참 고 자 료
[1] 시·도별 기준시가 고시대상
구분
전 국
서울
부산
인천
대구
광주
대전
울산
洞
2,191
321
134
113
72
71
79
47
團地
17,274
2,937
1,750
870
985
583
391
606
棟
73,067
12,605
6,034
3,614
6,312
2,357
2,424
1,558
世帶
4,993,001
948,385
458,036
277,245
361,583
178,382
188,254
145,621
구분
경기
강원
충북
충남
전북
전남
경북
경남
제주
洞
325
109
89
118
123
126
187
240
37
團地
2,927
593
602
553
685
560
1,355
1,632
245
棟
18,511
2,049
2,085
2,332
2,544
1,874
3,767
4,392
609
世帶
1,204,807
130,289
136,736
139,587
171,062
113,852
239,869
274,205
25,088
ㅇ신규고시
구 분
계
아파트
연립주택
洞
(5)34
(5)26
(-)8
團 地
(245)754
(228)718
(17)36
棟
(658)2,844
(603)2,654
(55)190
世 帶
(43,370)188,424
(42,376)185,576
(994)2,848
* 상단 ( )는 서울시 해당분으로 전체에 포함된 수치임
ㅇ멸실 (재건축사업계획승인, 철거 등)
구 분
계
아파트
연립주택
團 地
(51)71
(42)61
(9)10
棟
(344)557
(326)530
(18)27
世 帶
(14,111)26,401
(13,809)25,949
(302)452
* 상단 ( )는 서울시 해당분으로 전체에 포함된 수치임
[2] 시·도별 기준시가 최고가액
ㅇ아파트
(단위 : 천원)
구분
소 재 지
아파트명
평형
기준시가
서 울
강남구 도곡동
힐데스 하임빌라
160
3,060,000
부 산
수영구 광안동
한울 베스트 빌라
89
477,000
인 천
계양구 작전동
동 보 2 차
83
306,000
대 구
수성구 범어동
우 방 하 이 니 스
87
430,000
광 주
동 구 운림동
무등스위트빌라
87
264,500
대 전
서 구 갈마동
베 버 리 힐 스 유 엔 빌 리 지
120
306,000
울 산
북 구 천곡동
쌍용 아진그린4차
81
228,000
경 기
성남시 분당동
샛 별 마 을(우방)
67
738,000
강 원
춘천시 석사동
석 사 대 우
60
180,000
충 북
청주시 북문3가
대 우 타 워
85
212,500
충 남
천안시 쌍룡동
용 암 동 아 벽 산
65
234,000
전 북
전주시 평화2동
동 아 현 대
65
198,000
전 남
목포시 옥암동
초 원 샤 르 망
64
230,000
경 북
상주시 낙양동
대림 아크로빌 (신 규)
78
265,500
경 남
마산시 자산동
청안펠리스빌
92
359,000
제 주
제주시 연 동
제주 베스트빌 (신 규)
72
259,000
ㅇ연립주택
(단위 : 천원)
구분
소 재 지
아파트명
평형
기준시가
서 울
서초구 양재동
신 동 아 빌 라
89
1,845,000
부 산
수영구 남천동
그 린 빌 라
88
585,000
인 천
서 구 당하동
한미그린힐빌리지
76
191,500
대 구
수성구 황금동
신 포 빌 라 2 차
70
293,000
광 주
북 구 두암동
대 주 빌 라
81
180,000
대 전
유성구 도룡동
삼 정 빌 리 지
89
459,000
경 기
성남시 분당동
청 구 빌 라 4차
105
792,000
강 원
속초시 금호동
속 초 효 성 빌 라
74
182,500
충 북
청주시 용암동
삼진동산빌리지
70
227,500
충 남
당진군 당진읍
대 본 그 린 빌 라
81
222,500
전 북
전주시 대성동
전 원 빌 라
90
174,000
전 남
광양시 금호동
장 미 연 립
27
35,000
경 북
구미시 송정동
송 정 연 립
22
58,000
경 남
마산시 산호동
산 호 파 크 빌 라
67
144,000
제 주
서귀포시 대포동
풍림빌리지 2차
45
95,000
[3] 시·도별 기준시가 최저가액
ㅇ아파트
(단위 : 천원)
구분
소 재 지
아파트명
평형
기준시가
서 울
서대문구 북아현동
삼 익
4
7,000
부 산
사하구 감천동
시 영
11
6,500
인 천
동 구 송현동
송 현 1 차
10
10,500
대 구
수성구 범어동
범 어 아 진
7
4,500
광 주
광산구 송정동
상 아
15
12,000
대 전
동 구 가양동
한 성 잉 꼬
10
5,000
울 산
중 구 우정동
우 정 시 장
9
7,000
경 기
평택시 신장동
일 신 가 든
13
8,000
강 원
강릉시 포남동
대 인 4 차
7
6,000
충 북
충주시 교현동
남 산 주 공 3 차
9
6,500
충 남
금산군 복수면
근 로 자
15
8,000
전 북
익산시 낭산면
용 기
13
5,000
전 남
여천시 학 동
진 남 주 공
10
5,500
경 북
청도군 청도읍
성 조 타 운
16
9,000
경 남
마산시 산호동
일 우
10
8,000
제 주
제주시 일도1동
정 한
12
13,000
ㅇ연립주택
(단위 : 천원)
구분
소 재 지
아파트명
평형
기준시가
서 울
구로구 오류동
미 래 빌 라
12
23,000
부 산
북 구 만덕동
일 동
16
19,000
인 천
서구 가좌동
서 광
12
var MYNEWS_PHOTO_LIMIT_WIDTH = parseInt("680");
var imageLoaded = function(obj) {
// Run onload code.
var title = obj.attr('title');
obj.attr('alt', title);
obj.removeAttr('title');
var image_align_class = "";
var clazz = obj.attr('class');
if (clazz != null && clazz.length > 0) {
image_align_class = " "+clazz;
}
// 에디터에서 들어간 기사가 아닐 경우, 태그 씌우지 않음
if(obj.attr('xtype') === undefined)
{
return;
}
obj.attr('class', 'img');
obj.removeAttr('xtype');
var w = obj.width();
if (isNaN(w)) {
w = 0;
}
var h = parseInt(obj.css('height'));
if (isNaN(h)) {
h = 0;
}
if (w <= 0) {
var timg = new Image();
timg.src = this.src;
w = parseInt(timg.width);
if (isNaN(w)) {
//...
}
}
if (w > MYNEWS_PHOTO_LIMIT_WIDTH) {
var pct = parseFloat(MYNEWS_PHOTO_LIMIT_WIDTH) / parseFloat(w);
w = MYNEWS_PHOTO_LIMIT_WIDTH;
if (pct > 0 && pct < 1 && h > 0) {
h = Math.floor(parseFloat(h) * pct);
}
}
obj.css('width', w+"px");
if (h > 0) {
obj.css('height', h+"px");
}
if(image_align_class.trim() == "sm-image-c")
{
obj.wrap("");
}
else
{
obj.wrap("");
}
if (title != null && title.length > 1) { // 기본 공백 무시
if (title.indexOf('▲') == -1) {
title = '▲ ' + title;
}
// obj.after("
