국세청(청장·김대지)은 17일 부동산 3법 및 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 주요 개정내용과 유의사항을 국세청 누리집과 홈택스 시스템에 게재한다고 밝혔다. 소득세⋅종합부동산세⋅법인세법 등 부동산 3법의 주요 개정내용, 민특법상 임대주택 관련 보완조치, 100문100답으로 풀어보는 주택세금이 실렸다.

 

다음은 국세청이 공개한 양도소득세 관련 주요 문답. 

 

◆ 분양권 관련

 

□ 현재 1주택과 1분양권을 보유하고 있는 경우 주택 수를 계산할 때 분양권을 주택수에 포함하는지?

"현재 보유하고 있는 분양권은 주택 수에 포함하지 않고 2021.1.1. 이후 새로 취득하는 분양권부터 주택 수에 포함한다. 시행시기는 2021.1.1.이후 취득분부터 적용한다."

 

□ 1세대 1주택자가 2021.4.2. 분양권을 취득하는 경우 1세대 2주택에 해당하는지?

"2주택에 해당하나, 현재 조합원입주권에 적용되는 일시적 2주택(1주택+ 1조합원입주권)비과세와 유사한 특례를 분양권(1주택+1분양권)에도 예외적으로 적용하도록 시행령에 규정할 예정이다. 시행시기는 2021.1.1.이후 취득분부터 적용한다."

 

◆ 세율 인상 관련

 

□ 비조정대상지역에 있는 2년 이상 보유한 분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우 양도소득세율은?

"분양권을 2021.6.1. 이후 양도하는 경우, 조정대상지역 또는 비조정대상지역 여부에 상관없이 2년 이상 보유하더라도 60% 세율을 적용한다. 1년 미만 보유시에는 70%를, 1년 이상 보유시에는 60%가 적용된다. 시행시기는 2021.6.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 2년 미만 보유 주택 및 조정대상지역 내 다주택자에 대해 인상된 양도소득세율은 언제부터 적용하는지?

"2021.6.1. 이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 1주택자가 2년 미만 단기보유 주택을 양도하는 경우 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

"양도차익 5억원 가정시 아래의 표와 같다.

(단위: 원)

구분	1년 미만 보유시		2년 미만 보유시
	개정 전	개정 후	개정 전	개정 후
양도차익	500,000,000	500,000,000	500,000,000	500,000,000
기본공제	2,500,000	2,500,000	2,500,000	2,500,000
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율				60%
산출세액				298,500,000
차이		+ 149,250,000		+124,900,000

시행시기는 2021.6.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 1세대 2주택 또는 3주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 2021.6.1. 전·후에 양도하는 경우 양도소득세 부담 차이는?

"양도차익 5억원 가정시 4천975만원 증가한다.

(단위: 원)

구분	2주택		3주택
	’21.5.31.이전 양도	’21.6.1.이후 양도	’21.5.31.이전 양도	’21.6.1.이후 양도
과세표준	497,500,000	497,500,000	497,500,000	497,500,000
세율	50% (40%+10%)	60% (40%+20%)	60% (40%+20%)	70% (40%+30%)
산출세액	223,350,000	273,100,000	273,100,000	322,850,000
차이		+49,750,000		+49,750,000

시행시기는 2021.6.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

◆ 중과세율 적용 관련

 

□ 조정대상지역에 있는 종전주택의 취득일로부터 1년이 되기 전에 신규주택을 취득하고, 다시 그 날부터 3년 내 종전주택을 양도하는 경우 2주택 중과세율을 적용하는지?

"종전주택을 취득한 후 1년이 되기 전 신규주택을 취득한 경우 일시적 2주택에 따른 1세대1주택 비과세 대상은 아니나, 신규주택 취득일부터 3년 이내 종전주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 아니한다."

 

□ 1주택을 보유한 1세대가 2018.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 분양권을 남편명의로 취득하고, 2018.9.14. 이후 배우자에게 증여해 완공 후, 장기일반민간임대주택(8년)으로 등록하고 임대주택요건을 충족한 후 양도하는 경우 중과세율을 적용하는지?

"1주택을 보유한 1세대가 새로 취득한 조정대상지역의 임대주택은 중과세율을 적용하나, 2018.9.13. 이전에 취득계약하고 계약금을 지급한 임대주택은 중과세율을 적용하지 아니한다. 다만 2018.9.13. 이전 취득계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약 당시를 기준으로 판단한다."

 

□ 분양권(2021.3.2.취득)을 보유하고 있는 경우 다주택자가 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때 주택 수를 어떻게 산정하는지?

"A씨는 다주택자로, △서울 송파구 1주택(기준시가 6억원) △경기도 성남 1주택(기준시가 2억원) △대전시 유성구 1분양권(2021.3.2. 취득) △전라남도 구례 1주택(기준시가 2억원)을 보유하고 있다. A씨가 서울 송파구에 있는 주택 양도시 1세대 3주택 중과세율이 적용된다.

 

<주택수 판정>

서울 송파구와 경기도 성남 소재 각 1주택은 수도권에 소재 주택으로 주택수에 포함된다. 또한 대전시 유성구 1분양권도 2021.1.1. 이후 취득한 분양권으로 주택수에 포함된다. 다만 전라남도 구례 주택은 수도권 등 외 지역으로 기준시가 3억원을 초과하지 아니하므로 주택수에서 제외된다."

 

◆ 장기보유특별공제 거주요건 추가

 

□ 1세대 1주택 고가주택 장기보유특별공제에 거주기간 요건을 추가함에 따라 양도소득세 부담은 어떻게 달라지는지?

"현재(2020.1.1.이후 양도분부터)는 2년이상 거주한 경우 최대 80% 공제율 적용하고 거주하지 않은 경우 최대 30% 공제율 적용하나, 2021.1.1. 이후 양도분부터는 연 8% 공제율을 보유기간 연4%+거주기간 연4% 로 구분해 계산한다.

 

<장기보유특별공제 개정내용>

기간(년)		3년*∼	4년∼	5년∼	6년∼	7년∼	8년∼	9년∼	10년 이상
현행(%)	보유	24	32	40	48	56	64	72	80
개정(%)	보유	12	16	20	24	28	32	36	40
	거주	12	16	20	24	28	32	36	40
	합계	24	32	40	48	56	64	72	80
다주택자		6	8	10	12	14	16	18	20∼30

＊보유기간 3년이상이고 거주기간이 2년∼3년 경우 8% 적용

 

일례로 양도가액 20억원, 양도차익 10억원, 10년 이상 보유한 주택이라도 A는 10년 보유·10년 거주, B는 10년 보유·2년 거주했다면  A는 양도소득세 2천273만원으로 세부담이 변동 없다. B는 2천273만원에서 8천833만원으로 6천560만원이 증가한다.

 

거주기간			2년인 경우	5년인 경우	7년인 경우	10년인 경우
장기보유특별공제	현행		44,000만원	44,000만원	44,000만원	44,000만원
	개정		26,400만원	33,000만원	37,400만원	44,000만원
증 감			△ 17,600만원	△ 11,000만원	△ 6,600만원	-
양도소득세		현행	2,273만원	2,273만원	2,273만원	2,273만원
		개정	8,833만원	6,325만원	4,653만원	2,273만원
증 감			+6,560만원	+4,052만원	+2,380만원	-

시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 3주택(거주주택,장기임대주택,신규주택)을 보유한 1세대가 2019.12.17. ~2020.6.30. 기간 중에 거주주택*을 양도하는 경우 장기보유특별공제는 몇%를 적용하는지?(조정대상지역에 10년 이상 보유·2년이상 거주한 고가주택)

"2019.12.17.부터 2020.6.30.까지 양도하는 10년 이상 장기보유한 주택은 중과세율을 적용하지 않고 기본세율(6∼42%)을 적용하며, 1세대1주택으로 보는 경우에는 장기보유특별공제 최대 80% 공제율을 적용한다."

 

□2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도하고, 남은 1주택(고가주택)을 2021.1.1. 이후 양도하는 경우, 장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간 및 거주기간은 언제부터 계산하는지?

"장기보유특별공제를 적용하기 위한 보유기간은 처음 취득한날부터 계산하며, 거주기간은 취득일 이후 실제 거주한 기간에 따라서 계산한다. 시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 일시적 1세대 2주택과 장기임대주택을 보유한 1세대 3주택 자가 고가주택을 양도할 때, 일시적 1세대 2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례가 중복 적용돼 비과세 적용된 경우, 9억원 초과분에 대한 세율 및 장기보유특별공제는 어떻게 적용하는지?

"1세대3주택자가 양도하는 1주택이 일시적 1세대2주택 특례 및 거주주택 비과세 특례로 비과세 적용을 받는 경우, 양도하는 주택의 9억 초과분에 대해서는 중과세율(기본세율+20%)이 적용되며, 장기보유특별공제는 적용되지 않는다."

 

◆ 1세대1주택 비과세

 

□ 2주택을 보유한 1세대가 1주택(B주택)을 2021.1.1.이후 양도(과세)하고 남은 “최종 1주택”을 양도하는 경우 “최종 1주택”의 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?

"비과세가 적용되지 않는 1주택 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날(B주택 양도일) 부터 계산한다.

 

(사례) B주택 양도일부터 A주택의 비과세 보유기간 계산

‘14.5.		‘19.2.		‘21.4.		’24.1.이후
A주택 취득		B주택 취득		B주택 양도(과세)		A주택 양도

시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용된다."

 

□ 3주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 “남은 주택이 일시적 2주택”이 된 상태에서 종전주택을 2021.1.1. 이후 양도하는 경우 비과세 요건 적용할 때 보유기간은 언제부터 계산하는지?

"남은 2주택이 일시적 2주택이 된 경우 양도하는 종전주택의 비과세 보유기간은 종전주택 취득일부터 계산한다.

 

(사례) 남은 A, B주택이 일시적 1세대 2주택에 해당하는 경우 A주택의 비과세 보유기간 계산은 취득일부터 계산

‘15.10		‘19.1.		‘19.3.		’20.12.		‘21.2.
A주택 취득		B주택 취득		C주택 취득		C주택양도 (과세)		A주택 양도

시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용한다."

 

□ 일시적 1세대 2주택자가 1주택을 양도하여 비과세 적용 후 신규주택을 취득해 다시 일시적 1세대 2주택이 된 다음 “최종 1주택” 을 2021.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

"처음부터 일시적 1세대 2주택으로 비과세 적용을 받은 경우 비과세 보유기간은 양도하는 주택의 취득일부터 계산한다.

 

(사례) A, B, C주택의 취득일부터 보유기간을 계산

‘15.10		‘17.3.		‘18.4.		’18.5		’21.3.		‘21.5.
A주택 취득		B주택 취득		A주택양도 (비과세)		C주택 취득		B주택양도 (비과세)		C주택양도 (비과세)

시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용한다."

 

□ 2주택을 보유한 1세대가 1주택을 양도(과세)하여 1주택이 된 후 다시 “신규주택을 취득해 일시적 2주택“ 상태에서 1주택을 2021.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

"새로운 주택을 취득하여 일시적 1세대 2주택이 된 경우에는 1주택이 된 날부터 보유기간을 계산한다." 

 

(사례) B주택 양도하고 2년 경과 후 A주택 양도시 일시적 1세대 2주택 비과세 적용 가능

‘16.9.		‘16.12.			‘19.8.			’21.8.
A주택 취득			B주택 취득		B주택양도(과세) C주택 취득		A주택 양도

<시행시기> ’21.1.1.이후 양도분부터 적용

 

□ 1주택과 1조합원입주권을 보유한 1세대가 1조합원입주권을 양도(과세) 후 남은 “최종 1주택”을 2021.1.1.이후 양도하는 경우 보유기간은 언제부터 계산하는지?

"비과세가 적용되지 않는 1조합원입주권을 양도 후 남은 1주택의 비과세 보유기간은 1주택이 된 날부터 계산한다.

 

(사례) A조합원입주권 양도일부터 B주택의 비과세 보유기간을 계산함

‘17.11		‘18.11.		‘20.2.		’22.2.		’24.2.
A주택 취득		A주택 관리처분 계획인가		B주택 취득		A입주권양도 (과세)		B주택 양도

시행시기는 2021.1.1.이후 양도분부터 적용된다."

"2018.9.14. 이후 조정대상지역 내 종전주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 일시적 1세대 2주택 보유 허용기간은 3년에서 2년으로 단축된다.

 

다만 ① 2018.9.13. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리(분양권,조합원입주권)를 취득한 경우 ②2018.9.13. 이전에 신규 주택을 취득하기 위해 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 3년을 적용한다.

 

2018.9.13. 이전에 취득 계약 및 계약금 지급 여부는 당초 남편 명의의 계약당시를 기준으로 판단하므로 3년을 적용한다."

 

□ 2019.2.12.전에 이미 거주주택(A)을 양도해 비과세 특례를 적용받은 1세대가 2019.2.12.전에 취득한 임대주택을 거주주택(B)으로 전환해 2년 이상 거주 후 양도하는 경우 1세대1주택 비과세가 적용되는지?

"거주주택에 대한 1세대 1주택 비과세 특례는 생애 최초 한 번만 적용되나, 2019.2.12.전에 취득한 거주주택(B)은 1세대 1주택 비과세 특례 적용이 가능하며, 그 특례의 범위는 직전 거주주택(A) 양도일 이후의 기간분에 대해서만 비과세가 적용된다."

 

□ 2020.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세를 적용할 때 신규주택 취득 후 1년 이내 전입하고, 1년 이내 종전주택을 양도하는 강화된 비과세 요건의 적용대상은?

"2019.12.17.부터 신규로 취득하는 조정대상지역 내 주택에 대해 적용한다. 다만 ①2019.12.16. 이전에 신규 주택을 취득 또는 신규 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득한 경우, ②2019.12.16. 이전에 조정대상지역에 있는 신규 주택을 취득하기 위하여 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우 1년 내 전입 요건이 적용되지 않고, 주택 취득일부터 2년 내 기존 주택을 양도하면 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용된다."

 

□ 1주택자가 2019.12.17. 이후 신규 주택을 취득하고, 바로 신규 주택에 전입했으나, 종전주택을 신규주택 취득 후 1년이 지나서 양도한 경우 양도소득세 부담은 어떻게 되는지?

"2019.12.17. 이후 일시적 1세대 2주택 비과세는 전입 요건과 중복보유 기간요건을 모두 충족해야 적용된다. 

 

신규 주택에 전입은 했으나 기존 주택을 1년 이후에 양도하는 경우 일시적 1세대 2주택 비과세가 적용되지 않고, 다주택자로서 양도소득세가 중과되며 장기보유특별공제도 적용되지 않는다. 참고로 2주택자는 기본세율+10%p가, 3주택 이상자는 기본세율+20%p가 가산된다."

 

□ 2020.2.11. 개정된 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 적용할 때 “신규 주택 취득 후 1년 내 전입” 요건은 예외 없이 적용 되는지?

"신규 주택에 기존 임차인이 거주하고 있다는 사실이 표준임대차계약서 등 명백한 증빙서류에 의해 확인되는 경우에는 신규 주택 매입일로부터 2년을 한도로 전 소유자와 임차인 간의 임대차계약 종료시까지 전입기간을 연장한다. 신규주택 취득일 이후 갱신된 임대차계약 기간은 인정되지 않는다."

 

□ 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 소유한 1주택을 지자체 및 세무서에 임대사업자 등록을 하고 임대의무기간과 임대료 상한(5%) 요건을 충족 후 양도하는 경우 거주요건을 적용하는지?

"2019.12.17. 이후 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 하는 분부터는 거주요건을 적용한다. 다만 ’19.12.16. 이전에 지자체 및 세무서 임대사업자 등록을 신청한 경우에는 거주요건을 적용하지 않는다." 

 

◆ 임대주택 공동명의

 

□ 1호의 주택을 공동명의로 임대등록한 경우 조세특례제한법 제97조의3에 따른 장기보유특별공제 50% 특례를 적용받을 수 있는지?

"공동 임대사업자의 경우, 개별 사업자가 “1호 미만”의 주택을 임대하더라도 조세특례제한법의 요건을 충족하면 장기보유특별공제 50%를 적용받을 수 있다."

 

◆ 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련

 

□ 임대등록이 말소돼 세법상 임대기간을 채우지 못한 경우 양도세율 중과배제, 거주주택 비과세 특례 등 양도소득세에 대한 임대주택 혜택을 받을 수 있는지? 

"임대등록이 자진말소·자동말소되는 경우 세법상 임대기간(5년·8년)을 충족하지 못한 경우에도 양도세율 중과배제 혜택을 받을 수 있다. 자진말소의 경우 의무임대기간의 1/2이상 임대하고, 1년 이내 양도하는 경우 중과세율을 적용하지 않는다. 

 

또한 이미 적용받은 거주주택에 대한 비과세는 추징하지 않고, 임대등록 말소 후 5년 이내에 거주주택을 양도하는 경우 비과세 특례를 적용한다." 

 

□ 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 임대주택의 경우 재개발·재건축으로 임대등록 말소 후 재등록이 불가능한 경우 감면받은 세액을 추징하는지?

"거주주택 비과세 특례 등 감면받은 세액을 추징하지 않는다."
 

□ 임대등록 자진말소의 경우 임대기간 요건을 충족하지 않고 임대주택을 언제든지 양도하더라도 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는지?

"임대의무기간의 1/2 이상 임대한 임대주택을 등록말소 후 1년 내 양도하는 경우에 한하여 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는다."

 

□ 민간임대주택에 관한 특별법 개정으로 폐지되는 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택에 대해 임대등록기간 동안에는 세제혜택이 가능한지?

"임대주택 등록기간 동안 임대료 5% 상한 등 임대요건을 준수하는 경우에는 세제혜택이 가능하다."

 

□ 7.11. 이후 단기임대주택 및 아파트 장기임대주택을 신규등록하거나, 단기임대에서 장기임대로 변경하는 경우 세제혜택은 어떻게 되는지?

"2020.7.10.에 임대등록을 신청하거나 변경신고한 경우에는 세제혜택을 받을 수 있으나, 7.11. 이후 등록 신청하는 경우에는 세제혜택이 인정되지 않는다."

 

□ 7.11. 이후 건설임대주택을 8년 장기일반민간임대주택으로 등록하는 경우 세제지원이 가능한지?

"건설임대주택의 경우 4년 단기임대주택만 폐지되고 장기임대주택은 계속 유지되므로 세제혜택이 가능하다." 

 

□ 임대등록이 자동말소돼 양도소득세 중과세율을 적용하지 않는 경우 장기보유특별공제가 가능한지?

"양도소득세 중과세율이 적용되지 않는 경우 기본적으로 최대30% 장기보유특별공제가 가능하며, 8년 장기일반매입임대주택 중 아파트의 경우 자동말소시 조세특례제한법(§97의3)의 과세특례 요건을 충족하는 경우 장기보유특별공제 50% 적용 가능하다."