국세청은 17일 부동산 3법 및 민간임대주택에 관한 특별법 개정 관련 주요 개정내용과 유의사항을 국세청 누리집과 홈택스 시스템에 게재한다고 밝혔다. 소득세⋅종합부동산세⋅법인세법 등 부동산 3법의 주요 개정내용, 민특법상 임대주택 관련 보완조치, 100문100답으로 풀어보는 주택세금이 실렸다.

 

다음은 국세청이 공개한 취득세 관련 주요 문답. 

 

◆ 주택 취득세 중과세율 적용

 

□ 조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 상황에서 非조정대상지역에 3억원 아파트를 추가로 취득하는 경우 세율은?

"기존 소유 주택의 소재지와 관계없이 非조정대상지역에 2번째 주택을 추가로 취득하는 경우 주택 가액에 따라 1~3% 세율 적용한다. 3억원 주택의 경우 1% 세율이 적용된다. 

 

만약, 非조정대상지역에 1주택을 소유하고 있는 자가 조정대상지역에서 주택을 추가로 취득 시에는 8%를 적용한다."

 

< 지방세법 개정 후 취득세율 >

구 분	1주택	2주택	3주택	법인·4주택~
조정대상지역	1~3%	8%	12%	12%
非조정대상지역	1~3%	1~3%	8%	12%

※ (적용례) ① 1주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 1~3%

② 1주택 소유자가 조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

③ 2주택 소유자가 非조정대상지역 주택 취득시 세율 : 8%

 

□ 주거용 오피스텔을 취득하는 경우에도 취득세가 중과되는지?

"오피스텔 취득 시점에는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물 대장상 용도대로 건축물 취득세율(4%)이 적용된다."

 

◆ 1세대의 기준

 

□ 1세대의 범위는?

"주민등록법 제7조에 따른 세대별 주민등록표에 함께 기재된 가족이다. 단, 배우자와 미혼인 30세 미만의 자녀는 세대를 분리해 거주하더라도 1세대로 간주한다. 주민등록표가 없는 외국인의 경우에는 「출입국관리법」 제34조제1항에 따른 등록외국인기록표 및 외국인등록표에 기재된 기족이다."

 

□ 미혼인 30세 미만인 자녀가 취업해 소득이 있는 경우라도 부모의 세대원에 포함되는지?

"해당 자녀의 소득(종합소득, 퇴직소득, 양도소득 등 「소득세법」제4조에 따른 소득)이 국민기초생활 보장법 제2조제11호에 따른 기준 중위소득(2020년 기준 1인가구 중위 소득 월 175만원)의 40%이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분해 별도의 세대로 판단한다. 

 

단, 미성년자(만 18세이하)인 경우에는 소득요건이 충족하더라도 부모의 세대원에 포함된다."

 

□ 부모님을 동거봉양하기 위해 세대를 합가(合家)한 경우에 다주택자가 되는지?

"자녀가 65세이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함)을 동거봉양(同居奉養)하기 위해 같은 세대를 이루고 있는 경우, 65세이상 직계존속과 자녀의 세대를 각각 별도의 세대로 간주한다. 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀, 30세 미만의 자녀로서 소득이「국민기초생활보장법」 제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상인 경우가 해당된다."

 

◆ 주택 수 산정 방법

 

□ 부부가 공동 소유하는 경우 주택수 계산방식은?

"세대 내에서 공동소유하는 경우는 개별 세대원이 아니라 ‘세대’가 1개 주택을 소유하는 것으로 산정한다. 다만, 동일 세대가 아닌 자와 지분으로 주택을 소유하는 경우는 각각 1주택을 소유하는 것으로 산정한다."

 

□ 상속주택도 주택 수에 포함되는지? 상속인들이 공동으로 소유한 경우 주택 수 계산방식은?

"지분 상속 등 다양한 상속 상황을 고려해 상속개시일로부터 5년 이내에는 상속주택을 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 따라서 상속개시일로부터 5년까지는 상속 주택을 소유하고 있더라도, 추가 취득 주택은 1주택 세율(1~3%)이 적용된다. 

 

조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔을 상속한 경우에도 주택 수에 포함하되, 상속개시일부터 5년 이내에는 소유 주택 수에 포함하지 않는다. 5년이 지나 상속주택을 계속 소유하는 경우에는 주택 수에 포함된다. 상속주택을 여러명의 상속인들이 공동으로 소유한 경우에는 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유주택으로 판단한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상일 경우에는 “당해 주택에 거주하는 사람”과 “최연장자”순으로 판단한다."

 

□ 주택수 산정에서 제외되는 1억원 이하 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?

"입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택 수에 산정하고, 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원 이하(오피스텔의 건축물 시가표준액과 부속토지의 시가표준액(공시지가)의 합)인 경우 주택 수 산정에서 제외한다."

 

□ 분양권 및 입주권도 취득세가 중과되는지?

"분양권 및 입주권 자체가 취득세 과세대상은 아니며, 추후 분양권 및 입주권을 통해 실제 주택을 취득하는 시점에 해당 주택에 대한 취득세가 부과된다. 승계조합원의 경우 입주권 취득 시 해당 토지 지분에 대한 취득세 부과 중이다.

 

다만, 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에는 포함된다. 이는 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용된다."

 

□ 오피스텔도 주택 수에 포함되는지?

"재산세 과세대장에 주택으로 기재돼 주택분 재산세가 과세되고 있는 주거용 오피스텔의 경우 주택 수에 포함된다. 법 시행 이후 신규 취득분부터 적용된다. 다만, 법 시행일 전에 매매(분양)계약을 체결한 경우도 주택 수에서 제외된다."

 

□ 직전연도 전 소유자에게 주택분 재산세가 과세된 오피스텔을 승계취득해 보유하고 있는 경우, 해당 오피스텔이 주택 수 산정에 포함되는지?

"오피스텔 취득자에게 새롭게 주택분 재산세가 과세된 경우부터 주택 수에 산정한다."

 

□ 오피스텔 분양권도 주택 수에 포함되는지?

"오피스텔 취득 후 실제 사용하기 전까지는 해당 오피스텔이 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 오피스텔 분양권은 주택 수에 포함되지 않는다."

 

□ 가정어린이집 등도 예외 없이 주택 수에 포함되거나 중과세율이 적용되는지?

"가정어린이집을 취득하거나 소유할 때, 주택 수에 포함하지 않는다. 단, 취득 후 1년이 경과할 때까지 가정어린이집으로 사용하지 않거나 가정어린이집으로 3년 이상 사용하지 않고 매각·증여·전용하는 경우는 취득세를 추징하며, 3년이 경과한 경우라 하더라도 다른 용도로 전용한 때부터는 소유 주택에 포함한다. 

 

그 외에도 노인복지주택, 공공주택사업자(LH, 지방공사 등)의 공공임대주택 등 공공성이 높거나 주택공급 사업을 위해 필요한 경우 등 투기로 보기 어려운 주택 취득의 경우 주택 수 합산 및 중과 대상에서 제외한다."

 

◆ 일시적 2주택

 

□ 이사가기 위해 주택을 추가로 취득한 경우 취득세가 중과되는지?

"1주택을 소유한 세대가 거주지를 이전하기 위해 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우에 신규 주택 취득은 중과세를 적용하지 않는다. 신규 주택 취득 시 우선 1주택 세율(1~3%)로 신고‧납부하면 된다. 

 

다만, 종전 주택을 처분기간내 처분하지 않고 계속 보유하는 경우 2주택에 대한 세율(8%)과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 이와 관련, 1주택 혜택을 받기 위해서는 종전 주택을 3년(종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년) 이내에 처분해야 한다."

 

□ 다주택자가 이사하기 위해 취득하는 주택도 일시적인 주택 소유로 봐 과세되는지?

"2주택 이상을 보유한 다주택자는 이사 등의 사유로 신규 주택을 취득하더라도 “일시적 2주택”에 해당하지 않는다. 따라서, 신규 주택에 대한 취득은 중과세율이 적용된다."

 

□ 1주택 소유자가 아파트 분양권을 추가로 취득한 경우, 일시적 2주택을 적용받기 위한 종전 주택 처분기한은?

"분양권이나 입주권이 주택 수에는 포함되지만, 분양권이나 입주권 자체는 거주할 수 있는 주택의 실체가 없으므로, 아파트 준공 후 주택의 취득일을 기준으로 3년 이내( 종전 주택과 신규 주택이 모두 조정대상지역 소재 시 1년 이내)에 종전 주택을 처분하는 경우에는 일시적 2주택으로 본다." 

 

◆ 주택 무상취득 중과세

 

□ 다주택자(4주택 보유)가 보유주택 중 조정대상지역 내 부부 공동명의(지분 50:50)로 소유하고 있는 주택(공시가격 10억)의 지분 일부(25%)를 자녀에게 증여하는 경우, 조정지역 내의 ‘공시가격 3억 이상’ 판단 기준

"전체 주택가액이 3억을 초과하므로 12%세율을 적용한다."

 

◆ 경과조치 등

 

□ 지방세법 개정안 시행일 이전에 계약한 주택도 중과세율이 적용되는지?

"정부가 「주택시장 안정 보완대책」을 발표한 2020년7월10일 이전(발표일 포함)에 매매계약을 체결한 사실이 증빙서류(부동산 실거래 신고자료, 계약금과 관련된 금융거래 내역, 시행사와의 분양계약서 등)에 의해 확인되는 경우, 시행일(8.12.) 이후에 취득하더라도 종전 세율(3주택 이하 1~3%, 4주택 이상 4%)을 적용한다. 잔금지급일과 등기일 중 빠른날을 택할 수 있다."

 

□ 3주택을 소유한 1세대 중 A가 2020.5.15. 공동주택 분양계약 체결한 후, 2020.7.15. 해당 분양권의 50%를 배우자인 B에게 증여한 상태에서 2020.12.31. 준공으로 취득한 경우 적용세율은?

"A의 경우 종전 규정을 적용하므로 4% 적용, B의 경우 개정 규정을 적용하므로 12%를 적용한다."

 

□ 2020.8.12. 전에 취득한 업무용 오피스텔을 2020.8.12. 이후에 주거용 오피스텔로 전환하는 경우 주택수 산정에 포함하는지?

"「지방세법」 부칙 제3조에 따라 주거용 오피스텔을 법시행 전에 취득한 경우에 해당하므로, 주택수에 포함하지 않는다. 부칙 제3조(주택 수의 판단 범위에 관한 적용례) 제13조의3제2호부터 제4호까지의 개정규정은 이 법 시행 이후 조합원입주권, 주택분양권 및 오피스텔을 취득하는 분부터 적용한다."