국토부, '리츠 활성화 방안' 경제관계장관회의서 논의

개발단계 등록제·운영단계 인가제 전환 등 리츠 이원화로 규제개선

AI·헬스케어 등 신산업 투자 허용…높은 배당수익으로 안정적 소득기반 조성

 

높은 배당수익과 더불어 9%의 배당소득 분리과세 혜택 등으로 투자자가 크게 늘어난 리츠산업을 더욱 활성화기 위해 법령개정 작업을 통한 규제완화가 시행된다.

 

일례로, 리츠(REITs)가 부동산을 직접 개발해 임대·운영이 가능하도록 리츠의 영업인가 방식을 개발 단계에서는 등록제를 적용하고 운영 단계에선 인가제로 전환하는 등 법령 개정이 추진된다.

 

신속한 부동산 개발을 위해 1인 주식 소유 한도도 완화해, 현행 50% 이하로 제한된 1인 주식 소유한도를 개발 단계에서는 제외하되, 운영 단계에서는 적용하는 방안이 추진된다.

 

특히, 비분양 CR(기업구조조정 부동산투자회사)리츠가 미분양을 매입하고 임대 운영하는 동안 사업성을 확보할 수 있도록 취득세와 종부세 등의 세제지원이 전개된다.

 

 

세제지원 내용으로는 CR리츠가 비분양 주택을 올해 3월28일부터 내년 연말까지 매입할 경우 취득세 중과를 배제하고, 취득 후 5년간종합부동산세 합산도 배제된다. 현재 취득세 중과배제를 위해 지방세법시행령은 올해 5월 개정을 완료했으며, 종부세법 시행령은 개정을 추진중이다

 

국토교통부는 17일 오전 경제관계장관회의에서 ‘국민소득 증진 및 부동산 산업 선진화를 위한 리츠 활성화 방안’을 발표했다.

 

 

국토부는 이번 리츠 활성화 방안 발표에 앞서 장관주재 업계 간담회와 전문가·사업자 등 50여 회의 실무진 회의, 연구용역, 설무조사 등 다양한 채널을 통해 애로사항을 청취하고 개선방안을 마련했다고 밝혔다.

 

이와관련, 리츠는 다수로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 이익을 나눠주는 부동산 투자회사를 말하며, 최근 3년 평균 8~9%의 높은 배당과 9%의 배당소득 분리과세 혜택 등으로 투자자가 지난 2020년 9만명에서 작년 41만명으로 크게 늘었다.

 

국토부는 이번 리츠 활성화 방안에서 리츠가 좋은 자산을 먼저 개발·편입할 수 있도록 개발 단계에서는 일반 투자자 보호 목적의 규제를 대폭 완화하고, 운영 단계에서는 투자자 보호장치가 적용되는 이원적 방식을 도입하기로 했다.

 

 

이를 위해 개발 단계에선 등록제를 적용하고 운영 단계에서 인가제로 전환하며, 1인 주식 소유한도를 개발 단계에서 완화하되 운영 단계에선 종전처럼 50% 이하만을 소유토록 제한한다.

 

공시·보고 의무도 최소화해 개발사업의 사업성 분석 및 안정성 확인을 위해 재무 현황 등이 기재되는 투자보고서만을 보고토록 완화하고, 주식공모 시기도 현행 준공 후 2년대 30% 공모에서 최대 5년으로 변경키로 했다.

 

리츠 투자도 다각화된다. 현재는 부동산투자회사법령에 열거된 자산에 대해서만 투자가 가능하나, 앞으로는 국토부 승인시 다양한 자산에 투자할 수 있도록 시행령을 올 하반기 개정할 방침이다.

 

이에따라 ‘시니어주택+의료·상업 복합시설’인 헬스케어 리츠를 2·3기 신도시에 2025년까지 3곳 이상 공모하며, 2·3기 신도시 개발의 정합성·효율성 제고를 위해 우수 입지의 업무·상업용지를 리츠 방식 사업자에게 우선 제공한다.

 

시니어주택 입소보증금을 고려해 리츠 자산 구성요건도 완화한다. 현재 리츠는 총자산의 70% 이상 부동산으로 구성해야 하나, 입소보증금이 클 경우 70% 조건 충족이 곤란하게 된다. 국토부는 올 하반기 시행령 개정을 통해 입소보증금에 따른 예치금은 총자산에서 제외할 계획이다.

 

이와함께 AI·탄소중립 등 신성장 미래산업 밀수 자산인 데이터센터와 청정에너지 자산 등에도 리츠 투자를 허용하고, 지방산업단지내 공장 기초자산을 리츠로 유동화할 수 있도록 오는 7월 산업집적법 시행령 개정에 나설 방침이다.

 

리츠의 수익 구조 다변화를 위해선 실물 부동산뿐만 아니라 모기지 등 부동산 금융 투자를 확대할 수 있도록 올 하반기 시행령 개정에 나서, 모기지채권·C-MBS에 대한 투자 한도(30%)를 폐지하고, 리츠가 지분투자뿐만 아니라 대출투자를 통해 안정성·수익성을 확보할 수 있는 방안을 마련할 계획이다.

 

리츠가 신규 투자 재원을 확보할 수 있도록 자금 유보도 허용된다. 현재 리츠는 이익의 90% 이상을 주주에게 의무 배당해야 하나, 수익 추구를 위해 배당금을 모아 좋은 부동산을 매입하고자 주주가 동의한 경우에는 자금 유보를 허용할 수 있도록 개정안을 올 하반기에 발의한다.

 

또한 리츠를 통한 안정적 생활자금 마련 등을 위해 월 단위 배당을 할 수 있도록 하고, 안정적 임대수익을 바탕으로 20년 이상 장기간 대규모로 임대할 수 있도록 불합리한 규제를 최소화한 중산층 장기임대주택 육성에 리츠를 적극 활용할 계획이다.

 

한편, 우리나라 부동산 가치는 약 1경5천조원(22년기준, 통계청)이며, 개발·임대 분야 매출은 연간 약 190조원(부동산원)에 달한다.

 

국내 리츠 자산 규모는 약 98조원으로, 지난 5년간 약 2배 성장했으나 최근 고금리 등으로 성장속도가 둔화되고 있으며, 리츠 투자대상도 주로 주택·오피스(76%)에 집중되고 규모도 작은편이다.

 

이는 미국·일본 등 선진 리츠시장이 우리나라의 10배 이상이며 주택·오피스와 함께 물류센터·헬스케어 등 다양한 자산에 투자하고 있는 것과 비교된다.