-「임대료부당인상자신고센터」설치 및 세무조사 실시 -

Ⅰ. 배     경

 ○2003.1.1부터 ?상가건물임대차보호법?이 시행됨에 따라 일정액의 보증금 최우선 변제, 임대료 인상 한도 설정 등 영세 세입자들의 권리 보장이 제도적으로 마련되었으나

   - 건물소유자(임대사업자)들이 이법 시행전에 임대료를 대폭 인상하는 현상이 나타남으로써 영세사업자들에게 부담을 주고 국민경제의 안정을 저해할 우려가 있음

 ○이에 따라 임대료를 지나치게 올려 이익을 취하는 임대사업자들에 대하여

   - 임대에 따른 부가가치세·소득세 등 세금을 성실하게 신고·납부하였는지 여부를 정밀 검증함으로써

   -임대료의 부당한 인상을 억제하고 영세상인들을 보호하려는 본래 목적대로 원활하게 시행될 수 있도록 함

Ⅱ. 상가건물 임대료 동향

 ○최근 저금리 현상에 따른 상가건물에 대한 투자활성화, 경기호전에 따른 창업확산 등으로 점포·사무실의 임대수요가 급격히 증가하고 있음

 ○특히, 상가건물임대차보호법 시행을 앞두고 향후 임대료 인상의 제약 등을 지나치게 우려하거나

   - 임대료를 5년간 전혀 인상할 수 없는 것으로 법규정을 오해한 일부 임대사업자들이

   - 법 시행 전에 보증금·월세 등을 급격히 인상하거나 보증금을 월세로 전환하는 경우 및 일방적인 계약해지요구 등 임차인과 마찰을 빚는 사례가 다수 발생하고 있음

Ⅲ. 임대료 안정을 위한 세무대책

 1. 국세청에 ?임대료부당인상자신고센터? 설치

 □ 신고(제보)할 주요사례

 ○임대사업자에 대한 신고

   - 임대료를 과다하게 증액 요구하는 경우

   - 이중임대차계약서 작성을 강요하는 경우

   - 임대보증금을 과다한 월세로 전환요구하는 경우

   - 이미 이중계약서 등으로 임대료를 지나치게 인상하였거나 기타 임대에 따른 부가가치세, 소득세 등 세금을 탈루한 혐의가 있는 경우 등

 ○부동산중개업소에 대한 신고

   - 임대료 과다인상을 부추기는 경우

   - 이중계약서 작성, 중개수수료를 부당하게 요구하는 경우

   - 수수료 등 용역대가를 받고 영수증 교부를 기피하는 경우 등

 □ 신고센터 설치장소 …… 총 212개 설치

 ○ 국세청(2개) : 부가가치세과,  조사2과

 ○ 지방청(12개) : 개인납세1과,  조사과

 ○ 세무서(198개) : 세원관리1과,  납세서비스센터

 ○ 국세청 인터넷 홈페이지(http://www.nts.go.kr) 및 국세청?세금감시고발센터?(ARS 080-333-2100)

  ※다른 정부기관, 지방자체단체 및 소비자단체, 시민단체 등에 접수된 임대료 부당인상 관련 제보자료를 주기적으로 수집 활용

 □ 신고방법

 ○ 직접방문, 전화, FAX, 서면, 인터넷 등 여러 가지 방법 중 신고자가 편리한 대로 선택하여 신고

 □ 설치시기 : '02.5.1부터 운영

 □ 신고시 유의사항

 ○ 허위신고를 방지하고 처리결과 통지하는데 필요하므로 신고시 다음 사항은 반드시 밝혀야 함

   - 신고자(임차인)의 사업자등록번호, 주소, 성명, 주민등록번호연락할 전화번호 또는 휴대폰 번호

   - 임차건물의 소재지(층, 호수 등 구체적으로 명시)

   - 임대사업자(건물주 또는 전대인)의 성명 등 인적사항

   - 부당한 임대료 인상 내용 등을 가급적 6하원칙에 의하여 구체적으로 제시

2. 불성실 임대사업자에 대한 세무조사 실시

 □ 제보 및 기 세무신고내용 분석

 ○ 임대료부당인상자신고센터?에 제보된 임대사업자와 대도시의 번화가 등에 소재하는 상가건물 임대사업자를 중심으로 부가가치세·소득세 등 제세 신고납부상황을 분석

 ○ 본인의 임대소득 및 가족의 상속·증여세 등 제세금 탈루여부에 대하여도 종합적으로 검증

 □ 세무조사대상자 선정

 ○임대료부당인상자신고센터?에 접수된 부당인상자 중 임대료 수입에 대한 부가가치세·소득세, 상속세·증여세 등을 탈루한 혐의가 있는 자

 ○대도시 번화가, 수도권 등의 중심상가 등 임대료 부당인상 소지가 많은 지역의 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자

 ○임대료 과다 인상자 중 그동안 임대수입을 누락함으로써 부가가치세 납부면제자에 해당되어 세금을 한 푼도 납부하지 않은 자

  ※부가가치세 납부면제자는 연간수입금액 2,400만원(월 평균 200만원)에 미달하는 사업자임

 ○기타 신고센터에 접수된 임대사업자 중 세금탈루혐의가 있는 자 등

 □ 임대료 부당인상 판단기준(예시)

 ○부동산 임대가격지수 변동추이

 ○상가건물의 기준시가 및 매매가격 변동추이

 ○수신·여신금리 변동추이

 ○소비자물가 상승률 추이

 ○주택임대차보호법시행령에서 규정하고 있는 임대료 인상한도율 및 보증금의 월세 전환시 적용비율

 ○앞으로 제정될 상가건물임대차보호법시행령에서 정할 임대료 인상한도율 및 보증금의 월세전환시 적용하는 비율

 ○당해 상가건물의 감가상각비, 수선비 등 비용발생비율

 ○상호비교가 가능한 인접된 유사상가건물의 임대료 수준 등

 □ 중점조사할 사항 

 ○ 부당인상한 임대료 수입 및 소득에 대하여 제대로 세무신고가 되었는지

 ○본인 및 가족명의로 부동산 취득·양도거래가 있는 경우 그 취득자금의 출처가 정당한지, 양도소득세는 제대로 신고납부했는지

 ○가족간에 주식·금융자산 등을 변칙적인 방법으로 증여하였는지 여부

 ○임대사업자가 다른 기업을 지배 경영하면서 기업자금을 유출하여 부동산 등을 취득한 혐의가 있는 경우에는 연관기업에 대하여까지 조사

 □ 조사예정인원

 ○앞으로 ?임대료부당인상자신고센터?에 제보되는 임대사업자 수와 조사인력 등을 고려하여「선택과 집중의 원칙」에 따라 불성실신고혐의가 큰 순서로 조사대상자 선정

 ○영세사업자에게 임대한 임대사업자를 주 대상으로 하여 1차적으로 5,000여명 정도를 조사할 예정임

3. 부동산중개업소에 대한 특별관리

 □ 관리대상

 ○서울, 수도권, 광역시(읍·면 제외) 및 도청소재지의 상가건물 임대료 가격상승률이 높은 지역에 소재하는 중개업소로서 규모가 크고 거래가 활발한 업소를 선정

 □ 관리방안

 ○최근 3년간 신고실적을 분석하고 수입금액 탈루혐의가 있는 업소를 선정 세무조사를 실시하여 탈루세금 추징

 ○임대료 상승을 부추기거나 상가건물 가격을 부당하게 인상한 혐의가 있는 중개업소에 대하여는 관계기관(지방자치단체 등)에 통보

 《 참고자료 》

<상가임대료 인상관련 사례>

 ○권리금 2억2천만원, 보증금 5천만원으로 2000년 11월에 임대차계약을 하였으나 2002년 2월에 건물주가 바뀌면서 보증금 9억원, 월세 280만원으로 임대료 인상을 요구(신촌지역 카페)

 ○보증금 3천만원, 월세 160만원으로 2001년 8월부터 2003년 2월까지 계약을 체결하였으나 상가건물임대차보호법 시행을 이유로 계약만료일에 재계약시 보증금 8천만원, 월세 200만원으로 인상하겠다고 일방적으로 통보

 ○2002. 4월 재계약시 보증금은 5천만원에서 8천만원으로, 월세는 98만원에서 128만원으로 인상요구(장안동)

 ○계약기간 6개월 남은 상가건물을 보증금 2천만원, 월세 110만원에 전임차인으로부터 인수하였으나 6개월 후 재계약시 보증금 2천만원, 월세 300만원으로 임대료 인상요구(고양시)

 ○보증금 1천만원, 월세 90만원이었으나 월세 150만원으로 인상을 요구하면서 미인상시 계약해지 요구

 ○보증금 4천만원, 월세 240만원의 임차료를 2001.12월 재계약시 보증금 6천만원, 월세 480만원으로 인상요구(충무로 2층상가)

 ○3년간 노점생활 끝에 보증금 2,600만원, 월세 58만원에 점포를 임차하였으나 최근 건물주가 계약기간 만료시 재계약을 거부할 것임을 일방적으로 통보(송파구 방이동)

 ○보증금 1,700만원, 월세 84만원으로 임대차계약을 체결하였으나 최근 들어 월세를 160만원으로 인상하겠다고 통보(안양)

 ○보증금 2천만원, 월세 140만원에 임대차계약을 맺어 아직 계약만료 전이나 최근들어 임대인으로부터 월세를 220만원으로 인상한다는 통보를 받음

 ○보증금 1억1천만원, 월세 400만원으로 임대차계약을 맺었으나 건물주가 상가건물임대차보호법을 핑계로 월세를 600만원으로 인상해 줄 것과 세무서 신고용으로 이중계약서 작성을 요구(강남역 인근 식당)

 ○보증금 2천만원, 월세 100만원으로 임대차계약을 맺었으나 최근들어 계약기간 만료전임에도 불구하고 보증금 및 월세를 각각 5천만원, 200만원으로 올려주거나 나가라고 요구(강남구 논현동 당구장)

 ○2001년 4월 보증금 2천만원, 월세 45만원으로 임차하였으나 계약기간이 만료되기도 전에 명도 요구(군포 산본)

 ○2001년 9월에 보증금 5천만원, 월세 320만원으로 임차하여 영업중에 있으나 최근에 임대료를 100% 인상해 주도록 요구(강남구 도곡동)

 ○보증금 3천만원, 월세 50만원의 임차료를 월세 200만원으로 변경하겠다고 일방적으로 통보(휘경동)

 ○보증금 1,500만원, 월세 120만원을 월세 500만원으로 인상하겠다고 통보(인천)

 ○보증금 1,700만원, 월세 84만원의 임대료를 월세 160만원으로 인상해 줄 것을 요구

 ○보증금 6,500만원, 월세 20만원으로 2003. 1월까지 계약하였으나 일방적으로 계약해지를 요구

 ○보증금 600만원, 월세 39만원으로 임대차계약을 맺어 영업을 하였으나 최근 상가건물임대차보호법 제정을 이유로 재계약 거부

 ○임대보증금은 3천만원에서 6천만원으로, 월세는 170만원에서 200만원으로 인상 요구(구로동)

 ○보증금 3,330만원으로 임대차계약을 맺고 권리금 1,200만원, 시설비 4천만원을 투자하여 영업하고 있으나 건물주가 일방적으로 재계약 거부(군포)

 ○보증금 3천만원, 월세 30만원으로 임차하였으나 월세를 200만원으로 인상해 줄 것을 요구(창동)

 ○보증금 2천만원, 월세 150만원으로 PC방을 임차하였으나 건물주가 보증금 5천만원, 월세 200만원으로 인상요구

 ○인테리어비용 5천만원을 투입하여 개업한지 3개월이 채 안되었는데 건물주가 바뀌었다며 명도할 것을 요구

 ○보증금 1억원, 월세 300백만원으로 작년 7월에 계약했는데 월세를 500만원으로 인상 요구

 ○보증금 2천만원, 월세 120만원이었으나, 건물주가 바뀐 후 보증금 5천만원, 월세 200으로 인상 요구(신촌 호프집)

 ○보증금 3천500만원에 임차하여 세탁소를 운영하고 있었는데 바뀐 건물주인이 보증금 100% 인상 요구(종로구 연건동 세탁소)

 ○지하상가를 임차하여 영업하여 오던 중 상가측의 개보수공사로 인하여 약 4개월간 휴업한 후, 재개업하려 하였으나 상가주인이 2년 후에는 권리금 및 시설비 일체를 포기한다는 각서를 제출할 것을 요구(부평)

 ○권리금 1억8천만원, 시설투자비 5천만원, 보증금 5천만원에 임차하였으나 건물주가 2년도 채 안된 시점에서 일방적으로 계약해지를 통보(동대문)

 ○건물주의 묵시적인 동의가 있어 계약갱신이 원만할 것이라고 생각하고 인테리어 비용 7천만원을 들여 전면보수하였으나, 6개월만에 보증금 4천만원, 월세 300만원에서 보증금 6천만원, 월세 400만원으로 인상 요구하며 화해조서를 작성할 것까지 요구

 ○권리금 3,500만원 및 시설을 투자하여 임차한지 1년 3개월만에 일방적으로 계약해지를 요구하고 명도소송 제기(역삼동)

 ○권리금 9천만원, 보증금 4천만원에 임차하여 커피숍을 운영하고 있었으나 건물주가 건물 리모델링을 이유로 명도 요구(커피숍)

 ○현재 보증금 690만원, 월세 69만원, 관리비 50여만원이나 되는 데도 건물주인이 상가임대차보호법을 앞두고 월세 40% 인상요구(여의도 음식점)

 ○상가임대차보호법에 따라 내년부터 인상률이 제한되게 되므로 다음달부터 전세금 1천만원, 월세 30만원으로 인상하다고 통보(부산)

 ○권리금 6천여만원, 보증금 1,800백만원, 월세 100만원이었으나 건물주가 법 시행을 앞두고 명도소송을 제기(종로구 통인동 식당)

<상가건물임대차보호법 주요내용>

 ○ 적용범위(§2)

  - 사업자등록의 대상이 되는 사업용건물의 임대차 중 일정금액 이하의 보증금에 대하여 적용

  ※ 보호대상이 되는 건물의 범위 및 보증금의 규모는 시행령에 위임

 ○ 대항력 등(§3)

 - 임차인이 건물을 인도받고 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조, 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록을 신청한 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 효력 발생

 ○ 등록사항 등의 열람·제공(§4)

  - 건물의 임대차에 이해관계가 있는자에게 열람·제공

  ※  이해관계가 있는자 등의 범위는 시행령에 위임

   - 임대인과 임차인의 성명, 주민등록번호, 임차건물의 소재지, 사업자등록신청일, 보증금, 차임, 임대차기간 및 확정일자 등을 공개하여 이해관계인(건물매수희망자, 금융기관, 채권자 등)의 권리를 보호

 ○ 보증금의 회수(§5)

   - 제3조 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖추고 세무서장으로부터 임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 경매?공매시 임차건물의 환가금액에서 후순위권리자 및 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있음

   ※ 보증금 중 일정액의 보호(§14)

   - 임차인이 건물에 대한 경매신청 등기전에 제3조 제1항의 대항요건(건물의 인도와 사업자등록)을 갖춘 경우 임차인의 보증금 중 대통령령이 정하는 일정액을 순위에 불구하고 우선하여 변제받을 권리가 있음

 ○ 임대차기간 등(§9)

   - 기간의 정함이 없거나 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봄

 ○ 계약갱신 요구 등(§10)

   - 임차인이 임대차기간 만료전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하는 경우 임대인은 ‘차임을 3회 연체한 경우’ 등 특별한 사정이 없는 한 이를 거절하지 못함

   - 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함하여 전체 임대차 계약기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 행사

 ○ 차임 등의 증감청구권(§11)

   - 차임을 증액하는 경우 경제사정 등을 감안하여 대통령령이 정한 기준에 따른 비율을 초과할 수 없음

 ○ 월차임 전환시 산정율의 제한(§12)

   - 보증금의 전부 또는 일부를 월단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 대통령령이 정하는 비율을 곱한 월차임 범위를 초과할 수 없음

 ○ 강행규정(§15)

   - 상가건물임대차보호법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없음

 ○ 일시사용을 위한 임대차(§16)

   - 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 상가건물임대차보호법을 적용하지 아니함

 ○ 시행시기(부칙 §1) : 2003.1.1.부터 시행

 ○ 기존 임차인의 확정일자 신청에 대한 경과조치(부칙§3)

   - 기존 임차인이 제5조의 보증금 우선변제를 받기 위해서는 이 법 시행전에 확정일자를 신청

  ※ 확정일자 확인일정·방법 등은 시행령에 위임