나는 확신을 가지고 있다. 이 세금제도는 정권이 끝나도 안 바뀐다.<노무현 대통령, 지난 19일 청와대에서 동반성장을 향한 중소기업인 초청 간담회>
참여정부가 끝나면 부동산 정책이 바뀔 것이라는 일각의 전망이 있는데, 향후 정부가 이를 바꿀 수 없도록 해놨다. 부동산 세금으로 거둔 돈을 중앙정부가 아닌 지방자치단체가 갖도록 해놨으므로 단체장과 지역 국회의원이 부동산 정책의 수호천사가 될 것이다.<김병준 청와대 정책실장, 지난 2일 롯데호텔에서 열린 국가균형발전위원회 출범 3주년 기념 심포지엄>
지난해에 마련된 8·31 부동산 종합대책이후 전 국민적 주요 관심사로 떠오른 참여정부의 세제상 주택 수요정책은 이처럼 노 대통령과 김 실장의 최근 발언에서 나타났듯이 확고부동함 그 자체다. 이는 세제·세정파트 주무 부처인 재정경제부와 국세청만의 정책이 아니라, 정권 차원에서 추진되고 있는 것이다. 이에 본지는 참여정부의 세제상 부동산 정책의 핵심을 이루고 있는 종합부동산세와 양도소득세 절세 대처방안을 점검했다.<편집자 주>

8·31 부동산 종합대책은 부동산 세제의 헌법
대통령과 국가정책 전반을 핸드링하는 김병준 청와대 정책실장의 이같은 언급은 앞으로 부동산을 통한 불로소득은 기대할 수 없다는 선전포고인 셈이다. 실제로 이를 뒷받침하고 있는 것이 바로 지난해 발표된 8·31 부동산 종합대책이다. 이른바 8·31 부동산 종합대책은 참여정부 부동산세제의 바이마르 헌법과 마찬가지라고 해도 결코 과언이 아니다.

8·31 부동산 종합대책의 세제상 주택수요정책의 핵심을 짚어보면, 우선 주택에 대한 종합부동산세 과세 강화부분을 들 수 있다. 정부는 종부세 과표적용률을 올해는 20%P, 2007년부터는 매년 10%P 상향 조정해 오는 2009년에는 공시가의 100%까지 올린다는 복안이다.

이의 일환으로 과세방법을 종전 개인별에서 세대별 합산과세로, 세율 역시 종전 9억원이상에서 6억원이상으로 낮췄다.

사실 종합부동산세는 국세로 부과될 성질의 세목이 아니었다. 세목의 성격상 지방세이지만, 이를 관장할 지방자치단체가 지자체 실시이후 구심점(중앙집권적인 강력한 세정집행이 어려움)을 잃어 지난해부터 국세청에서 이를 맡아 세금을 부과·징수한 후 이를 다시 지자체의 재원 확충으로 전액 교부하고 있는 다소 기형적(?)인 세제다.

그럼에도 불구하고 국세청은 지난해 자진납부 96%라는 기대 이상의 실적을 거양한 바 있다.

정부는 종부세 세수를 지역균형발전에 활용하고 있다. 올해부터 부동산 지방교부세를 신설해 종부세 강화에 따른 세수가 지역균형발전과 연계 운영될 수 있도록 시스템을 구축하고 있는 것이다.

정부는 추가로 확보(올해 과세대상이 늘어난 부분)되는 종부세 재원을 거래세 감소분 보전과 재정력이 취약한 지자체의 재원확충을 위해 전액 교부할 방침이다.

추가확보 종합부동산세 재원 재정력 취약 지자체 전액교부
참여정부 부동산 세제의 핵심 중 다음으론 1세대2주택에 대한 실거래가 과세를 주요 골자로 한 양도소득세 과세 강화를 들 수 있다.

정부는 이미 올해부터 1세대2주택에 대해 실거래가 과세로 전환했고, 내년부터는 모든 주택에 대해 실거래가 과세로 전면 전환할 방침이다.

특히 1세대2주택에 대한 양도세 과세 강화는 세율면에서 오는 2007년부터는 종전 9∼36%이던 것이 50%로 단일화된다. 즉 양도세 세금부담이 두배이상으로 껑충 뛰는 것이다.

이 뿐이 아니다. 보유기간별로 공제혜택을 받던 장기보유특별공제가 전면 배제된다. 

이에 따라 1가구2주택이상 주택소유자는 금년내에 보유하고 있는 부동산 1채를 처분하지 않을 경우 엄청난 세금부담에서 벗어날 수 없다.

세부담이 급증하게 된 이유는 1세대2주택에 대한 양도세율이 올해의 경우 기본세율이 9∼36%에 머물지만, 내년부터는 50%(주민세 5% 포함해 55%) 단일세율로 대폭 인상 적용되기 때문이다.

나아가 보유기간에 따라 공제받는 10∼45%에 해당되는 장기보유특별공제도 배제돼 1세대2주택 보유자의 세부담은 기하급수적으로 늘어나게 된다.

특히 주택공시가격(종합부동산세의 과세기준이 됨)이 매년 시가에 근접해 현실화되면서 종부세 과표적용률이 올해의 경우 공시가격의 70%이지만, 내년에는 80%, 오는 2008년에는 90%, 2009년에는 100%로 매년 10%씩 높아져 종부세 부담도 가중된다.

따라서 이같은 세부담을 피하고 합법적인 절세를 도모하기 위해서는 1세대2주택자는 금년내에 그것도 상반기내에 2채의 주택 중 1채의 주택을 처분하는 게 유리하다.

2주택 보유자, 금년내에 반드시 주택 1채 팔아야 세부담 적어
결국 정부는 1세대2주택 소유자에게 올해안에 나머지 주택 1채를 반드시 처분하도록 권장하고 있는 셈이다. 물론 이를 드러내놓고 홍보하고 있지는 않지만 말이다.

다음의 사례를 보면, 참여정부의 부동산세제，특히 양도세 과세 강화 조치가 얼마나 강한지 그 의지를 쉽게 읽을 수 있다.

예를 들어 1세대2주택 보유자가 5년전 7억원에 구입한 주택이 매년 8%씩 올라 10억원이 된 상태에서 내년에 팔 경우와 올해 팔 경우 부담해야 할 양도소득세와 주민세 예상세액을 계산해 보기로 한다.

주택 1채를 올해 안에 팔지 않고, 내년(2007년)에 양도할 경우 총 부담세액은 1억4천245만원인데 비해, 올해(2006년)에 양도할 경우 총 부담세액이 이보다 절반인 7천416만900원으로 올해에 양도할 경우 무려 6천828만9천100원이나 줄어든다.

올해 팔 경우 이같이 세금이 줄어드는 이유는 장기보유특별공제 3천922만5천원(보유기간에 따른 15%)을 공제받을 수 있고, 양도세 과세표준 역시 36%(내년에 팔 경우 50%)를 적용받게 되기 때문이다.

따라서 1세대2주택 보유자의 경우 2주택 중 1개 주택을 올해 안에 처분하는 것이 이같은 세부담 증가(거의 2배 가까이 늘어남)에 효율적으로 대처할 수 있을 것으로 전망된다.