서울에 상가겸용 주택(주택 145㎡ , 상가 140㎡) 3층 건물을 한 채 갖고 있는 김씨. 내년에 팔면 양도세가 오른다는 소식을 듣고 고민 중이다.

 

건물 1층은 상가, 2층은 상가와 주택으로 세를 주고, 3층은 김씨 본인이 거주 중이다. 취득가액은 4억원이며, 보유·거주기간 모두 10년이 넘었다. 예상 양도가액은 16억원이다.

 

이를 올해 파는 경우와 내년에 파는 경우 양도세는 각각 2천300만원과 1억7천800만원(지방소득세 포함)으로 7배가 넘게 차이난다.

 

왜 이런 차이가 날까? 내년부터는 양도가액이 9억원을 초과하는 상가 겸용 주택을 팔 때 상가 연면적에 대해서는 더 이상 1세대1주택 비과세 혜택을 받을 수 없기 때문이다.

 

이은하 세무사는 8일 국세청 블로그에서 상가겸용 주택 보유 1주택자는 올해 안에 파는 게 유리하다고 조언했다. 

세법은 장기보유 1주택자에 대해 많은 양도세 혜택을 주고 있다. 우선 1세대1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 양도가액 9억원까지 비과세가 가능하다. 9억원을 초과하는 경우 전체 양도차익 중 전체 양도가액에서 9억원을 초과하는 양도가액에 대한 비율만큼에 대해서만 과세된다.

 

여기에 장기보유특별공제 혜택도 크다. 올해부터는 보유기간 및 거주기간에 따라 각각 연 4%씩 적용돼, 10년 이상 보유 및 거주했다면 최대한도인 양도차익의 80%를 공제받을 수 있다.

 

반면 상가는 양도일 현재 1채 뿐이더라도 양도세 비과세 대상이 아니다. 상가는 보유기간에 따라 연 2%씩 15년 이상 보유한 경우 최대 양도차익의 30%만 장기보유특별공제를 받을 수 있고, 기본세율(6~45%)이 적용된다.

 

현행 세법은 주택의 연면적이 상가의 연면적보다 크다면 전체를 주택으로 보아 양도세를 적용하고 있다.

 

그러나 내년부터는 개정세법에 따라 양도가액이 9억원을 초과하는 상가겸용 주택은 주택 연면적이 상가 연면적보다 커도 주택 연면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가 연면적에 대해서는 상가로 보아 양도세를 계산한다.

 

단, 9억원 이하 상가 겸용 주택은 현행과 마찬가지로 주택 연면적이 상가 연면적보다 크면 전체를 비과세받을 수 있다.

 

앞서 김씨의 경우를 살펴보면 올해 안에 팔면 주택 연면적이 상가 연면적보다 크기 때문에 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있다. 즉 전체 양도차익 12억원 중에 9억원을 초과하는 양도가액 비율(43.75%)인 5억2천500만원에 대해서만 과세된다. 장기보유특별공제도 양도차익의 80%가 적용돼 양도세는 약 2천300만원(지방소득세 포함)이다.

 

그렇지만 내년 1월1일 이후에 팔면 양도세는 약 1억7천800만원에 달한다. 상가 연면적은 상가로 보아 양도세를 계산해야 하기 때문이다. 이에 따라 양도가액과 취득가액을 양도 당시와 취득 당시의 주택과 상가의 기준시가로 각각 안분해 계산한다. 

 

안분한 주택 양도가액은 약 8천1천400만원으로 9억원 이하라 전부 비과세돼 양도세가 없다. 그러나 상가부분 양도차익인 약 5억8천900만원은 전부 과세되고, 장기보유특별공제도 연 2%씩 20%를 적용받아 양도세는 약 1억7천800만원(지방소득세 포함)이다.