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구독하기 2021.08.03. (화)

'세금 책만 60여권' 신방수 세무사, 양도소득세⋅법인부동산 세무리스크 관리노하우 발간

다주택자 및 단기매매에 대한 양도소득세가 대폭 강화됐다. 당장 6월부터 조정대상지역 내 다주택자의 주택 양도거래는 중과세율이 10%p씩 오른다. 지방소득세를 포함한 최고세율 적용시 양도차익의 82.5%를 세금으로 낼 수도 있다는 계산이 나온다.

 

이른바 ‘양도세 폭탄’의 위험성이 커질수록 리스크를 사전 관리할 필요성도 커진다. 시의적절한 도움을 받을 수 있는 책이 나왔다. 세금 책만 60여권을 쓴 신방수 세무사가 최근 펴낸 책 ‘양도소득세 세무리스크 관리노하우’다.

 

책에 따르면, 부동산 세무리스크의 종합적인 관리법은 비과세·중과세·감면 판단에서 출발한다. 법제처 법조문을 바탕으로 정확한 판단을 내리고, 비과세에 해당되지 않는다면 정확한 세금을 계산할 수 있어야 한다. 최종 단계는 ‘대안 연구’다. 세금의 크기는 곧 의사결정의 변수가 된다. 대안 준비는 선택이 아닌 필수다.

 

이 중에서도 비과세는 매도인들이 가장 선호하는 방식이다. 세금이 완전히 면제되는 ‘국가의 과세권 포기’일 뿐 아니라 비과세가 적용되는 물건은 거래도 쉽기 때문이다. 그런데 막상 실무에서는 비과세 요건을 판단하기 쉽지 않다.

 

비과세 판단 오류 중 가장 흔한 것은 ‘1세대 1주택’ 요건을 제대로 파악하지 못하는 것이다. 특히 세대나 주택 개념이 혼동을 일으키는 경우가 많다.

 

일시적 2주택 요건도 마찬가지다. 또 상속이나 동거봉양 등으로 2주택 이상을 보유하거나 감면주택 등을 포함해 일시적 3주택 등이 된 경우 비과세 판단을 내리기 쉽지 않다.

 

최근에 변경된 비과세요건 중 보유기간 및 거주기간 계산법을 숙지하는 것은 기본이다. 장기임대주택을 보유한 경우 거주주택에 대한 비과세 조건도 제대로 판단했는지 검토할 필요가 있다.

 

책의 목차는 ‘양도소득세 세무리스크의 발생과 이에 대한 관리법’을 시작으로 ▷주택 ▷주택임대사업 ▷조합원입주권, 분양권 ▷다가구주택·겸용주택·사택·상가·빌딩·오피스텔·토지 등 분야별 양도소득세 세무리스크 관리법 및 양도소득세 계산·신고납부 세무리스크 관리법으로 구성됐다.

 

저자는 “복잡하게 변한 세법을 단순 나열하는 것이 아닌 실제 현장에서 어떻게 법이 작동되는지를 세심히 살폈다”며 “방대한 법조문을 그대로 옮겨 놓고 독자들이 알아서 하라는 식의 책과는 차별화된다”고 강조했다.

 

‘법인부동산 세무리스크 관리노하우’ 개정증보판

“법인세 세무리스크, 수익률에 절대적 영향…추가과세 대비해야”

 

신방수 세무사는 최근 ‘법인부동산 세무리스크 관리노하우’ 개정증보판도 발간했다. 회사가 보유한 부동산에도 다양한 세무리스크가 발생한다는 점에 착안해 가이드라인을 제공하는 책이다.

 

법인 CEO와 실무자 눈높이에 맞춘 서술이 눈에 띈다. 취득세 중과세, 보유세, 양도시 법인세 추가과세 외에도 특수관계인과의 거래 등 광범위한 세법 규제를 차근차근 정리했다.

 

저자는 “법인세 관련 세무리스크가 투자수익률에 절대적인 영향을 미친다”고 설명했다. 법인이 부동산을 양도하면 개인에 비해 세금이 적지만, 투자 목적일 경우에는 추가 법인세 등으로 부담이 커진다.

 

이때 추가과세 위험을 피하려면 적용 대상을 정확히 파악하는 것이 급선무다. 법인세 추가과세 적용대상은 주택, 별장, 비사업용 토지다. 이때 재고주택, 등록임대주택, 농어촌주택, 사업용 토지, 오피스텔(주거용 제외)은 적용 대상에서 빠진다.

 

결국 주택의 경우 주택임대사업자등록을 내거나 비사업용 토지는 사업용으로 전환하는 방법을 검토한 후 양도를 추진하는 것이 추가과세를 피하는 한 가지 방도다.

 

이밖에 책은 부동산, 법인부동산, 부동산매매·임대법인, 주택·건물신축판매법인과 주주의 배당·주식관련 및 법인 설립·전환 관련 세무리스크의 관리법을 차례대로 다뤘다.

 

신 세무사는 “실무에서 핵심적인 사례들을 분석했다”며 “CEO와 실무자들은 책의 내용을 비교·분석하면서 다양한 형태의 세무리스크를 미연에 방지할 수 있을 것”이라고 말했다.

 






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