정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예 조치를 오는 5월9일 종료하되, 5월9일까지 매매계약을 완료하고 계약일로부터 4~6개월내 잔금 지급과 등기를 완료하는 경우에 한해 중과를 면제한다.

 

또한 세입자가 거주 중인 주택을 매도할 수 있도록 토지거래허가제도상 실거주 의무를 2028년 2월11일까지 최장 2년 유예한다. 다만 무주택자가 집을 사는 경우로 한정했다.

 

다음은 12일 재정경제부가 발표한 다주택자 중과 유예 종료 및 보완방안 관련 Q&A다. 

 

◆5월9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예되는 것인가?

 

-가계약 또는 토지거래허가 전 사전거래약정은 ’계약‘에 해당하지 않는다. 2026년 5월9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류에 의해 확인되는 경우에 한해 계약요건이 충족되는 것으로 본다.

 

◆5월9일까지 계약한 후 토지거래허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게(예: 3개월) 남은 경우 임대차계약이 종료되면 바로 실거주 해야 하나?

 

-허가일로부터 잔여 임대차계약이 4개월보다 적게 남은 경우에는, 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

 

◆신규 지정 조정대상지역 주택의 경우 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되는 것인가?

 

-무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.

 

◆신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예되었는데, 토지거래허가 대상인 경우 현행 제도상으로는 허가 후 4개월 내 실입주인데도, 6개월 내 잔금·등기가 가능한가?

 

-가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주하고 2년간 실거주하면 된다. 정부는 관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.

 

◆임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가 가능한가?

 

-2026년 2월 내 관련 규정이 개정될 예정으로 개정 후 허가가 가능하다. ’부동산 거래신고법‘에 따르면 신청일부터 15일(영업일) 이내 허가 심사하게 돼 있으므로 허가받을 수 있는 기간을 고려해 허가를 신청하면 된다. 예를 들어 2월12일 신청하는 경우 영업일 15일 이후인 3월 10일 이전에 허가 가능하다.

 

◆임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무를 유예하기 위해 추가 제출해야 하는 서류 등이 있나?

 

-전세계약서 또는 임대차계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과를 적용받는 다주택자로서 매수자인 무주택자가 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래하는 경우에 적용된다. 해당 요건을 확인하기 위해 임대차 계약서나 전세 계약서 제출이 필요하며, 다주택자 및 무주택자임을 확인하기 위해 개인정보 동의서가 추가로 요청될 예정이다.

 

◆매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자 여부를 보는 기준 시점이 언제인가?

 

-허가 신청시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

 

◆임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예와 주택담보대출 전입신고 기한 유예는 매도인이 1주택자일 때도 가능한가?

 

-매도인이 1주택자인 경우에는 적용되지 않는다. 이번 실거주 유예는 다주택자 양도세 중과 유예 종료에 따른 한시적 보완 조치로서 매도인이 해당 조정대상지역에 주택 등을 보유한 다주택자인 경우에만 예외적으로 적용된다.

 

◆전세대출을 이용 중인 자가 규제지역 내 3억원 초과 APT 구입시 전세대출이 회수되는데, 이번 조치에도 불구하고 동 규제로 인해 전세대출을 이용 중인 무주택자가 주택을 매수하는 것은 사실상 어려운 것 아닌가?

 

-구입한 APT에 세입자가 살고 있는 경우, 해당 임대차계약의 잔여기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 APT를 취득하면 해당 APT에 대한 소유권 이전 등기완료일에 대출이 회수된다. 다만, 취득한 APT에 세입자가 거주하고 있고, 해당 세입자의 임대차계약 잔여기간이 남은 경우, 그 잔여기간까지는 APT 취득자의 전세대출 회수가 유예된다.