1974년 12월 24일 소득세법이 전문 개정되면서 주택을 비롯한 부동산 양도차익에 대해 소득세를 과세해 왔으며, 동시에 국민 주거안정 목적으로 일정한 요건을 갖춘 1세대 1주택자에게는 주택 양도차익이 발생하더라도 비과세 혜택이 부여됐다.

정부의 주택 비과세 정책은 부동산 시장 활황기에는 요건을 강화하고, 침체기에는 요건을 완화하는 내용으로 수없이 반복적으로 법령이 개정됐다.

현행 소득세법은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택을 양도하는 경우에도 일정한 조건이 갖추어 지면 위에서 말한 1주택 보유자가 주택을 양도하는 것과 같이 비과세되는 특례규정을 두고 있는데 그 유형은 총 12가지에 이른다.

이처럼 수시로 개정되는 소득세법을 아는 사람과 모르는 사람에 따라 세부담에 차이가 있을 수 있어, 주택의 취득·양도 또는 합가 시 고려해야 할 사안과 관련, 당연히 비과세 될 것으로 일반 국민이 생각하고 있는 빈번한 사례 6개 유형을 살펴보고자 한다.

주택 취득·양도 시에는 여러 비과세 규정 중 본인의 상황에 맞는 비과세 규정을 정확하게 확인하고 의사결정 할 필요가 있다. 이어질 사례는 아래 언급될 납세자 A씨는 A씨 한 사람만의 주택 보유현황이 아닌 A씨와 생계를 같이하는 세대 전원의 주택 보유 현황이며, 9억원 이하 주택임을 전제로 살펴봤다. <편집자 주>

[사례1] 새집 취득 2채 보유한 경우, 보유·취득 시기에 따라 비과세 결정

2014년 1월 A씨는 10년간 전세살이 마침표를 찍는 내집 마련을 했다. 매번 전세 재계약이 불발되어 2년마다 이사를 해야 했고, 아이들은 이사를 하면서 친구들과 헤어져야 하는 불만을 토로하는 등 잦은 이사는 이래저래 신경써야 할 문제가 한 두가지가 아니었기에 내집 마련은 가족 모두의 큰 기쁨이었다.

하지만 내 집 마련의 기쁨도 잠시였다. 쌍둥이 아들을 둔 윗집과 층간 소음 문제로 다투다가 감정의 골은 깊어졌다. A씨는 가족회의 끝에 이사를 하기로 결정하고 새로운 거주지를 찾았다.

그런데 주택 임대시장의 현황은 녹록치가 않았다. 맘에 드는 집은 전세가 아닌 반전세로 거주비용이 높거나 매매가 대비 전세가가 너무 높아 2년 후 임대보증금을 온전히 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 있어 살던 집은 전세 주고 새집을 구입·이사를 했다.

새로운 주택을 매수 하면서 대금이 부족하여 일부 대출을 받았기 때문에 A씨는 비과세 요건인 2년 보유 후 바로 양도하려고 노력하던 중 세입자가 매수 의향이 있음을 알고 시세보다 일천만 낮게 양도할 의사를 밝히면서 적극적으로 설득해 매매를 성사시켰다.

2년이라는 짧은 기간 보유했지만 인근에 위치한 자사고와 입시 학원의 유명세가 있어 경매로 취득한 주택은 취득세 및 중개수수료 등 제 비용을 차감하고도 5천만원의 차익이 생겨 이사에 대한 경제적 부담은 전혀 없었다.

주택 양도 후 A씨는 세무서로부터 양도소득세를 신고하라는 뜻밖의 안내문을 받았다. 뭔가 착오가 있겠지 생각한 A씨는 안내문을 무시했다. 가장 흔하게 볼 수 있는 1세대 1주택자가 일시적으로 2주택이 되는 경우로 비과세가 가능하다는 것을 알고 있었기 때문이다.

그러나 A씨가 처분한 집이 비과세되기 위해서는 몇가지 필요조건이 있다는 사실을 간과했다. 새 집은 종전 주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 취득해야 하고, 새 집을 취득한 후 3년 안에 종전 주택을 팔되, 종전 주택은 2년 이상 소유 후에 처분해야만 비과세 된다.

문제는  A씨의 경우 2년 이상 보유하고 새 집을 취득 후 3년 안에 종전 주택을 처분하기는 했지만, 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 새집을 취득해야 한다는 요건을 갖추지 못한 것이다.

2012년 6월 29일부터 일시적 2주택자에 대한 비과세 적용시 종전주택 취득 후 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득해야 하는 비과세 요건이 추가됐다. A씨는 종전 주택 취득 후 약 10개월 후 다른 주택을 취득했다. 조금만 더 기다렸다가 새 집을 취득했더라면 부담하지 않아도 될 세금을 부담하게 됐다.